??4月7日晚，合富輝煌集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“合富輝煌”，00733.HK）宣布與保利發(fā)展的重組有了新變化。據(jù)了解，雙方在3月31日簽訂了新重組協(xié)議，合富輝煌將向保利發(fā)展出售保利顧問集團(tuán)，并收購后者持有的合富中國43.9%股權(quán)。

??2018年1月，合富輝煌與保利發(fā)展（當(dāng)時名為“保利地產(chǎn)”）簽署了《業(yè)務(wù)合作框架協(xié)議》，約定合作經(jīng)營一手及二手物業(yè)代理業(yè)務(wù)，不久后，雙方成立了合資公司——合富中國，開始進(jìn)行業(yè)務(wù)重組。從目前來看，這兩家企業(yè)的融合不太順利，在業(yè)務(wù)、員工薪酬及管理系統(tǒng)等方面未能達(dá)成全面共識。

??合富輝煌認(rèn)為，公司已經(jīng)獲得有關(guān)合作的大部分價值，進(jìn)一步整合的價值不大，改變合作模式或許還可以發(fā)掘新的業(yè)務(wù)協(xié)同效益。

??4月8日，接近保利發(fā)展的知情人士對中國房地產(chǎn)報記者透露，磨合難確實是雙方選擇調(diào)整合作方式的主要原因，未來保利發(fā)展將獨立發(fā)展旗下的代理業(yè)務(wù)。

??重組4年后改變合作模式

??合富輝煌與保利發(fā)展在2018年5月簽訂了正式的合作協(xié)議，保利發(fā)展向合富中國注入所持保利顧問集團(tuán)全部權(quán)益，換取合富中國的43.9%股權(quán)，合富輝煌則按發(fā)行價每股新股份4.2港元向保利發(fā)展配發(fā)及發(fā)行新股份。重組完成后，保利發(fā)展持有合富中國43.9%股權(quán)，合富輝煌持有其余股份。

??2018年8月，有消息指，兩家公司的一二手代理業(yè)務(wù)重組合并完畢，合富輝煌及保利發(fā)展的相關(guān)代理業(yè)務(wù)均并入了重組后的合富中國。

??根據(jù)當(dāng)年的不競爭承諾，保利發(fā)展及合富輝煌的所有一手、二手物業(yè)代理業(yè)務(wù)都由合富中國獨家經(jīng)營，2019年至2021年，合富中國向保利發(fā)展提供服務(wù)的物業(yè)交易價值分別為130億元、110億元、130億元。

??只是，民營企業(yè)與央企融合的困難比預(yù)想中要多。合富輝煌表示，合作重組完成后，公司與保利發(fā)展已盡最大努力共同促進(jìn)合富中國及其附屬公司（包括保利顧問集團(tuán)）的全面整合。盡管如此，基于兩家公司在業(yè)務(wù)文化、組織架構(gòu)及營運模式的差異，合富輝煌與保利發(fā)展未能就整合的各個方面達(dá)成全面共識，包括合營公司的業(yè)務(wù)、員工薪酬及管理系統(tǒng)等。合營公司董事會層面以下的實際日常營運及管理仍然相對獨立，與2018年合作重組前的經(jīng)營模式類似。

??合富輝煌認(rèn)為，考慮原有合作模式及迄今所取得的成果，進(jìn)一步整合也不會創(chuàng)造額外價值或協(xié)助該公司的長期策略，改變合作模式可能對雙方都更有利。

??新的重組方案是這樣的：合富輝煌向保利發(fā)展出售保利顧問集團(tuán)，并收購合富中國（不包括保利顧問集團(tuán)）43.9%股權(quán)，最終持有合富中國100%的股權(quán)。重組沒有涉及現(xiàn)金代價，合富輝煌預(yù)期將錄得未經(jīng)審核出售虧損約2.82億港元。

??再度重組的目的很明確，就是為了解除此前的不競爭承諾，令合富輝煌及保利發(fā)展都可以獨立經(jīng)營各自的物業(yè)代理業(yè)務(wù)。當(dāng)然，雙方也可就個別項目進(jìn)行合作。例如，保利發(fā)展承諾未來5年內(nèi)，每年會給合富輝煌提供貨值不少于800億元的物業(yè)進(jìn)行一手代理業(yè)務(wù)合作。

??合富輝煌方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，公司與保利發(fā)展的合作關(guān)系，將由過去的股權(quán)合作調(diào)整為集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，調(diào)整后，雙方將在新的合作框架下展開全國范圍的業(yè)務(wù)合作。

??保利發(fā)展：代理業(yè)務(wù)市場化方向不變

??在保利發(fā)展與合富輝煌牽手前，地產(chǎn)行業(yè)已有一些房企嘗試與代理公司進(jìn)行更深度的合作。2017年1月，融創(chuàng)表示看好中國房地產(chǎn)存量交易市場的發(fā)展空間，以約26億元入股鏈家。同年4月，萬科也通過增資事項以30億元的價格獲得鏈家股權(quán)。

??股權(quán)投資容易，但業(yè)務(wù)層面的合作推進(jìn)卻并無太多成功案例。比如，北京萬科曾在2015年7月與鏈家共同成立萬鏈公司，發(fā)展家居裝飾業(yè)務(wù)，但在2022年1月，北京萬科還是退出了所持股份。

??從經(jīng)營業(yè)績來看，2021年開發(fā)商的流動性緊張對合富輝煌的影響不小。2021年，該公司物業(yè)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)收入增長了17%至約70億港元，但歸母凈利潤卻虧損5.45億港元。原因在于，相關(guān)客戶的信貸質(zhì)素惡化，導(dǎo)致該公司計提了3.06億港元的應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備，及1.52億港元的應(yīng)收貸款減值準(zhǔn)備。

??雖然合富輝煌的短期業(yè)績波動較大，但在與該公司的合作中，保利發(fā)展打開了代理業(yè)務(wù)市場化的空間。在與合富輝煌合作前，保利發(fā)展旗下已有一手、二手代理業(yè)務(wù)板塊，代理也是其“不動產(chǎn)生態(tài)”產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)。公開資料顯示，在2018年與合富中國啟動重組融合后，保利地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡稱“保利投顧”）便啟動了全面市場化戰(zhàn)略，2019年與融創(chuàng)、世茂、旭輝、融僑、實地、新力等60余家開發(fā)商在咨詢顧問、營銷代理、渠道拓展等方面達(dá)成合作，落地項目覆蓋30多個城市。

??保利發(fā)展在2021年的中報中表示，公司的銷售代理平臺持續(xù)加大市場化拓展力度，銷售代理業(yè)務(wù)覆蓋全國200多個城市，代理項目超2200個，代理銷售規(guī)模超2500億元。據(jù)了解，目前保利投顧已形成新房代理、新房分銷和存量房租售三大核心業(yè)務(wù)，旗下?lián)碛?家子公司，32家區(qū)域公司，業(yè)務(wù)覆蓋超100座城市，累計服務(wù)項目超1000個。該公司旗下二手經(jīng)紀(jì)品牌保利愛家入駐超30個重點城市，直營門店超100間。營銷平臺——悅家云已累計落地全國102個城市、431個地產(chǎn)項目。

??接近保利發(fā)展的知情人士介紹，因為兩家公司在文化及管理等方面的差異難以磨合，重組前后，各自的實際運作其實沒有太大變化。退出合富中國后，保利發(fā)展將繼續(xù)發(fā)展旗下的代理業(yè)務(wù)，“這塊業(yè)務(wù)一直都是市場化運作，保利發(fā)展自己的項目會進(jìn)行聯(lián)合代理，對保利投顧也沒有政策傾斜，跟其他代理公司公平競爭”。該人士表示，未來保利投顧的首要目標(biāo)還是滿足保利發(fā)展的需求，市場化的方向也沒變，只是因為目前的市況較為復(fù)雜，會更謹(jǐn)慎選擇外拓的項目。