[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測報(bào)告(3月)

2022-04-15 11:49:22

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-04-15
  • 報(bào)告類型:政策分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)

全國房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測報(bào)告

??一、本月樓市政策聚焦:中央提出在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下探索新的發(fā)展模式,地方政策松綁力度加大

??3月,房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面,2022年政府工作報(bào)告明確指出,要堅(jiān)持“房住不炒”定位,探索新的發(fā)展模式,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門也密集發(fā)聲強(qiáng)調(diào),要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),滿足合理購房信貸需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等。

??地方層面,本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月小幅增加。其中,寬松性政策26條,占調(diào)控政策總數(shù)比重較上月進(jìn)一步擴(kuò)大至57.8%,地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從調(diào)控內(nèi)容來看,本月地方寬松性政策除延續(xù)上月降低首付比例、提高公積金最高貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等舉措外,部分地區(qū)在“四限”政策上也有明顯松動(dòng),地方房地產(chǎn)調(diào)控松綁力度加大。緊縮性政策則集中表現(xiàn)在對(duì)住宅工程質(zhì)量監(jiān)管和商品房預(yù)售資金監(jiān)管上。本期報(bào)告主要對(duì)3月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理,并作解析。

3

??二、中央政策:堅(jiān)持“房住不炒”定位,探索新的發(fā)展模式

??1.政策跟蹤

3

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健。一方面,3月15日,央行開展2000億元中期借貸便利(MLF)操作,較1000億元的到期量來看小幅超額續(xù)作。自3月25日起,央行將7天逆回購操作規(guī)模提高至1000億元,28日至30日,7天逆回購操作規(guī)模再次提高至1500億元。另一方面,本月MLF中標(biāo)利率和LPR均與上期保持一致。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面,2022年政府工作報(bào)告明確指出,要堅(jiān)持“房住不炒”定位,探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。央行、銀保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門也相繼發(fā)聲強(qiáng)調(diào),要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理,防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),加大住房租賃金融支持,積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款,滿足合理購房信貸需求等,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此外,住建部發(fā)文對(duì)房企資質(zhì)管理規(guī)定作出修改,取消了房企三、四級(jí)資質(zhì)評(píng)定,并對(duì)一、二級(jí)資質(zhì)評(píng)定要求、開發(fā)規(guī)模等作出具體要求;國家發(fā)改委發(fā)布2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù),要求持續(xù)深化戶籍制度改革,人口凈流入的大城市要擴(kuò)大保障性租賃住房供給;財(cái)政部發(fā)布城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法,明確補(bǔ)助資金支持范圍主要包括租賃住房保障、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市棚戶區(qū)改造等。

??三、地方政策:寬松性政策力度加大,地方政策環(huán)境持續(xù)改善

??1.寬松性政策

??(1)行政限制政策

3

??(2)公積金政策

3

??(3)人口人才政策

3

??(4)其他政策

3

??2.中性政策

??(1)土地政策

3

??(2)住房保障政策

3

??(3)市場監(jiān)管政策

3

??(4)其他政策

3

??3.緊縮性政策

??(1)土地政策

3

??(2)市場監(jiān)管政策

3

??(3)其他政策

3

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評(píng)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì),2022年3月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策45條,較上月略有增加。其中,寬松性政策26條,中性政策14條,緊縮性政策5條。寬松性政策數(shù)量占調(diào)控政策總數(shù)比重較上月進(jìn)一步擴(kuò)大至57.8%,地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。其中,部分地區(qū)限購、限售政策明顯松動(dòng),地方寬松性調(diào)控力度加大。

3

??具體來看,寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在行政限制、住房公積金政策和人口人才政策支持上。其中,在行政限制方面,典型代表有:鄭州為??埔陨蠈W(xué)歷畢業(yè)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的購買商品住房發(fā)放購房補(bǔ)貼,允許投靠家庭新購一套住房,下調(diào)住房貸款利率等;廈門出臺(tái)搖號(hào)購房新政,島外項(xiàng)目不再強(qiáng)調(diào)搖號(hào);懷化針對(duì)2022年1月1日至2023年12月28日購房客戶給予不同額度契稅補(bǔ)貼,并提出適當(dāng)下調(diào)貸款利率,公積金貸款金額上限提高至60萬元,144㎡以下首付為20%;廣西不限購城市首套房最低首付比例普遍下調(diào)至20%,南寧二套房最低首付比例由40%下調(diào)至30%;哈爾濱廢除自2018年5月以來施行的區(qū)域性限售政策;秦皇島廢除海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購政策等。在公積金政策方面,典型代表有:中山將一名繳存人住房貸款最高額度由40萬元提高至50萬元,兩名或以上繳存人共同申請(qǐng)住房貸款最高額度由80萬元提高至90萬元;宣城提出職工家庭在本地購買新建商品房的,首次使用公積金貸款最高限額在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加10萬元,對(duì)使用住房公積金貸款購買綠色建筑的,公積金貸款最高額度可再上浮20%;蚌埠將一名繳存人住房貸款最高額度由20萬元提高至30萬元,夫妻雙方繳存共同申請(qǐng)公積金貸款最高額度由40萬元提高至50萬元;南昌將公積金貸款最高額度統(tǒng)一調(diào)增至雙繳存職工80萬元、單繳存職工70萬元;唐山將個(gè)人住房貸款最高額度由60萬元提高至80萬元,二套房最低首付比例由60%降至30%等。在人口人才政策方面,典型代表有:衡陽對(duì)博士研究生、全日制碩士研究生、雙一流范圍內(nèi)全日制本科畢業(yè)生、高級(jí)技師分別給予10萬元、7萬元、5萬元、5萬元的人才購房補(bǔ)貼;馬鞍山提出各類人才在享受2萬-100萬安家補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上,三年內(nèi)購買首套自住商品房的,將疊加給予最高30萬元購房補(bǔ)貼;石家莊對(duì)在市區(qū)內(nèi)購買首套自用商品住房的高層次人才給予15萬元的一次性購房補(bǔ)貼,同時(shí)補(bǔ)貼其子女最高一次性10萬元學(xué)費(fèi)補(bǔ)助;陜西西咸新區(qū)對(duì)購買首套商品住房并簽訂正式購房合同的人才發(fā)放15萬元購房補(bǔ)貼;宜昌市點(diǎn)軍區(qū)對(duì)購買首套住房的各類人才給予5-15萬元住房補(bǔ)貼等。此外,福州不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心在2022年主要工作任務(wù)中提出要加大商品房促開盤、促銷售力度,鄭州提出積極推動(dòng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作,沈陽市放寬普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等,對(duì)地方樓市發(fā)展均有積極作用。

??緊縮性調(diào)控主要表現(xiàn)在市場監(jiān)管政策上,如寧波進(jìn)一步加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量監(jiān)管、河南、長沙等地進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管、山東強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收程序等。中性政策則主要集中在住房保障方面,如北京、廣西、鄭州、洛陽等地就保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)一步出臺(tái)發(fā)展意見或管理辦法。

3

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??受地緣政治沖突升級(jí)、全球經(jīng)濟(jì)放緩、大宗商品價(jià)格異動(dòng)及國內(nèi)疫情多地爆發(fā)等因素沖擊,當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增長面臨較大壓力。近日,央行貨幣政策委員會(huì)召開2022年第一季度例會(huì)提出,要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn),強(qiáng)化跨周期和逆周期調(diào)節(jié),加大穩(wěn)健的貨幣政策實(shí)施力度,增強(qiáng)前瞻性、精準(zhǔn)性、自主性,發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能。從市場流動(dòng)性來看,根據(jù)中信證券測算數(shù)據(jù),4月存在約3000億元資金缺口,預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)通過公開市場操作呵護(hù)資金面。與此同時(shí),同業(yè)存單與MLF利差水平已回到2021年12月6日宣布降準(zhǔn)前水平,這也就意味著在穩(wěn)增長目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下,4月降準(zhǔn)的可能性加大。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面,在2022年政府工作報(bào)告提出堅(jiān)持“房住不炒”,探索新的發(fā)展模式,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求之后,國務(wù)院金融委、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、央行、外匯局等部門密集發(fā)聲,提出要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款,滿足合理住房需求金融支持等舉措,房地產(chǎn)調(diào)控仍將以“穩(wěn)”為主。尤其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下,維護(hù)好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。在房地產(chǎn)市場未明顯改善前,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)邊際寬松,圍繞房企合理融資需求和居民合理住房需求的金融支持力度有望進(jìn)一步加大。  

??2.地方層面

進(jìn)入3月份以來,地方房地產(chǎn)調(diào)控在延續(xù)整體寬松走向的同時(shí),政策松綁力度也明顯加大。典型代表如鄭州提出取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”“允許投靠家庭新購一套住房”,成為2022年以來首個(gè)放松“限購限貸”的省會(huì)城市,哈爾濱打響省會(huì)城市取消限售第一槍,秦皇島取消海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)開區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購政策等,以往被視為調(diào)控紅線的“四限”政策頻頻松動(dòng),且暫未出現(xiàn)政策被叫停的情況。這也就意味著,在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過程中,大部分城市房地產(chǎn)市場均面臨較大的下行壓力,中央對(duì)地方調(diào)控的容忍度有所提高,地方自主調(diào)控空間提升?;诖?,預(yù)計(jì)后續(xù)出臺(tái)松綁“四限”政策、降首付等寬松性政策的城市將繼續(xù)擴(kuò)容,尤其對(duì)于高庫存、去化周期長的弱二線及三四線城市如長春、蘭州、大連等而言,調(diào)控松綁需求更為強(qiáng)烈。但同時(shí)需要關(guān)注的是,當(dāng)前我國很多城市房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險(xiǎn),不僅僅是來自調(diào)控政策的抑制,更多的是來自購房需求的透支和購買力的透支。對(duì)此,地方政府在調(diào)整調(diào)控政策的同時(shí),更應(yīng)注重增強(qiáng)城市人口吸引力、加強(qiáng)自身經(jīng)濟(jì)建設(shè)等,從而為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。 

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