??房地產(chǎn)市場疲軟、多地疫情反復(fù)下，市場期待新一輪政策刺激。

??4月13日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，針對(duì)當(dāng)前形勢變化，鼓勵(lì)撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，適時(shí)運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，進(jìn)一步加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是受疫情嚴(yán)重影響的行業(yè)和中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶支持力度，向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利，降低綜合融資成本。

??這是國常會(huì)7日內(nèi)第二次重磅定調(diào)貨幣政策。4月6日國常會(huì)就已發(fā)聲，要適時(shí)靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，更好發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。只不過，這一次政策表述更加直接，明確提出“降準(zhǔn)”。

??根據(jù)歷年安排，國常會(huì)“預(yù)告”之后，降準(zhǔn)會(huì)很快落地。市場普遍預(yù)計(jì)，4月份國內(nèi)落實(shí)降準(zhǔn)概率較大，甚至降準(zhǔn)“本周見”都有可能。一旦降準(zhǔn)政策持續(xù)加碼，將直接利好金融地產(chǎn)行業(yè)，從而帶動(dòng)指數(shù)步入新一輪上行周期。

??央行數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，人民幣存款余額為243萬億元。簡單測算，若降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，大約可釋放長期資金1.2萬億元。而去年12月，央行全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，共釋放長期資金約1.2萬億元。

??4月14日早盤，滬深及港股市場地產(chǎn)板塊均出現(xiàn)不同程度上漲。截至收盤，房地產(chǎn)板塊震蕩走強(qiáng)，奧園美谷、渝開發(fā)、中交地產(chǎn)股價(jià)漲幅均超10%；保利發(fā)展股價(jià)創(chuàng)歷史新高。

??降準(zhǔn)近了！

??此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議重點(diǎn)作出三方面工作部署：

??一是促消費(fèi)，抓緊把已出臺(tái)的特困行業(yè)紓困政策落實(shí)到位，穩(wěn)住更多消費(fèi)服務(wù)市場主體；二是進(jìn)一步加大出口退稅等政策支持力度，促進(jìn)外貿(mào)平穩(wěn)發(fā)展；三是確定加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的措施，引導(dǎo)降低市場主體融資成本，包括鼓勵(lì)撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，適時(shí)運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具。

??撥備覆蓋率是實(shí)際上銀行貸款可能發(fā)生的呆、壞賬準(zhǔn)備金的使用比率，數(shù)值越高表明銀行的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力越強(qiáng)，但同時(shí)也會(huì)制約著銀行的貸款投放能力。

??近年來商業(yè)銀行尤其是大型商業(yè)銀行的撥備覆蓋率持續(xù)上升，2021年末達(dá)到239.2%，同比上升24.2個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于150%監(jiān)管要求。其中，郵儲(chǔ)銀行最高，達(dá)418.61%；農(nóng)業(yè)銀行達(dá)299.73%，較2020年末上升33.53個(gè)百分點(diǎn)，撥備余額超過7000億元。2021年末，常熟銀行、寧波銀行、招商銀行、蘇州銀行等中小銀行的撥備覆蓋率均超400%。

??“此次降低撥備率，可間接釋放更多信貸資源，有助于提升大型銀行信貸投放能力?！币晃汇y行人士表示。

??值得注意的是，上次類似政策出現(xiàn)在2020年4月21日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，將中小銀行撥備覆蓋率監(jiān)管要求階段性下調(diào)20個(gè)百分點(diǎn)。這也從側(cè)面反映出，此時(shí)高層對(duì)于貨幣政策層面的考量，與兩年前疫情剛暴發(fā)時(shí)期幾乎到了同等程度。

??此次國常會(huì)發(fā)出的一個(gè)更受市場關(guān)注的信號(hào)是降準(zhǔn)。自2019年以來，歷次降準(zhǔn)都由總理在國常會(huì)或其他場合明確“預(yù)告”，其表述通常比較直接，預(yù)告之后，降準(zhǔn)很快就到來。

??植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，4月中旬前后對(duì)存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行調(diào)整是一個(gè)較好的時(shí)間窗口。他認(rèn)為，今年一定幅度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是有必要的，因?yàn)樨泿耪咝枰浜虾梅e極的財(cái)政政策。不過，在美聯(lián)儲(chǔ)快速大力度加息背景下，我國貨幣政策利率操作會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，再加之我國目前利率水平基本能夠匹配經(jīng)濟(jì)增速，因此進(jìn)一步下調(diào)利率的操作空間不大。

??上次降準(zhǔn)是在去年12月15日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期資金約1.2萬億元。在降準(zhǔn)前的12月3日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)視頻會(huì)見國際貨幣基金組織總裁格奧爾基耶娃時(shí)曾提到“適時(shí)降準(zhǔn)”。

??國務(wù)院常務(wù)會(huì)議一般每周召開一次。最近中央層面多次表態(tài)，要加快穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策出臺(tái)，且措辭一次比一次明朗化。

??3月29日，國常會(huì)要求，“穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場預(yù)期的措施，制定應(yīng)對(duì)可能遇到更大不確定性的預(yù)案”。

??4月6日，國常會(huì)提出，適時(shí)靈活運(yùn)用再貸款等多種貨幣政策工具，更好發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。

??4月7日，李克強(qiáng)總理在經(jīng)濟(jì)形勢專家和企業(yè)家座談會(huì)上指出：“政策舉措要靠前發(fā)力、適時(shí)加力，已出臺(tái)的要盡快落實(shí)到位，明確擬推出的盡量提前，同時(shí)研究準(zhǔn)備新的預(yù)案?！?/p>

??無論是降低撥備率還是降準(zhǔn)，都意在提高銀行信貸投放能力，向市場釋放活水，讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

??經(jīng)濟(jì)壓力與地產(chǎn)疲軟

??中央層面多次釋放政策利好信號(hào)，正是逆周期調(diào)節(jié)之舉。

??必須承認(rèn)，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正面臨2020年一季度以來最嚴(yán)峻狀況。“當(dāng)前世界局勢復(fù)雜演變，國內(nèi)疫情近期多發(fā)，有些突發(fā)因素超出預(yù)期，對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行帶來更大不確定性和挑戰(zhàn)。”李克強(qiáng)指出。

??數(shù)據(jù)顯示，3月制造業(yè)PMI和非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)雙雙跌破榮枯線，經(jīng)濟(jì)動(dòng)能差值（制造業(yè)新訂單-產(chǎn)成品庫存）降至-0.1，2020年3月以來首次出現(xiàn)負(fù)值；3月進(jìn)口同比增速下降0.1%，2020年8月以來首次出現(xiàn)同比下降。央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，“更多儲(chǔ)蓄”與“更多消費(fèi)”的占比差距拉大至31個(gè)百分點(diǎn)，與2020年一季度持平。

??央行數(shù)據(jù)顯示，3月新增社會(huì)融資4.65萬億元，同比多增1.27萬億元，這是一個(gè)超預(yù)期數(shù)字。但在中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文看來，結(jié)構(gòu)并未明顯改善，新增信貸主要靠企業(yè)短貸和票據(jù)貼現(xiàn)支撐，居民貸款和企業(yè)中長期貸款非常疲弱；社會(huì)融資主要靠政府債券融資和表外融資支撐，由寬貨幣向?qū)捫庞玫膫鲗?dǎo)并不順暢。

??數(shù)據(jù)顯示，3月住戶部門短期貸款為3848億元，同比少減1394億元；3月住戶部門中長期貸款為3735億元，同比繼續(xù)減少2504億元。居民中長期貸款主要構(gòu)成就是個(gè)人住房貸款，這反映出目前房地產(chǎn)銷售市場依舊萎靡，過去的房地產(chǎn)刺激措施收效甚微。

??房企尤其是民營房企，融資環(huán)境亦未有明顯改善。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年一季度100家典型房企融資總額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，環(huán)比2021年四季度微升1.8%。貝殼研究院數(shù)據(jù)也印證了這一態(tài)勢：今年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴(kuò)大20個(gè)百分點(diǎn)。

??2022年初金融委會(huì)議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有利有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案”。

??連平認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)市場能否實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵，是房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)能否有效緩釋。他建議房地產(chǎn)行業(yè)維穩(wěn)政策可依照“改善購房者預(yù)期—>釋放合理購房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供給”的方向和路徑精準(zhǔn)施策。

??金融貸款一直是影響房地產(chǎn)市場很重要的一條線。降準(zhǔn)會(huì)帶來更多流動(dòng)性釋放，對(duì)于房貸投放包括按揭貸款、開發(fā)貸等都意味著利好。

??浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤和林認(rèn)為，從樓市方面看，降準(zhǔn)之后房企壓力可能減輕，需要買房按揭的業(yè)主壓力也會(huì)減輕，這是好的方面，能夠大大緩解企業(yè)融資壓力，從而增強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性，防止違約發(fā)生。但樓市成交量可能并不會(huì)有太大提升，諸如上海、廣州等城市現(xiàn)階段防疫依然是首要任務(wù)，所以穩(wěn)定過渡是當(dāng)前降準(zhǔn)主要目標(biāo)。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降準(zhǔn)在降低銀行成本的同時(shí)，能降低銀行按揭貸利率。目前，按揭貸利率已連續(xù)降低6個(gè)月，繼續(xù)降低對(duì)銀行利潤有一定影響。從銀行2021年財(cái)報(bào)看，銀行凈息差在收窄，其已不太愿意繼續(xù)降低貸款利率。這種情況下，通過降準(zhǔn)釋放無成本資金，可以鼓勵(lì)銀行繼續(xù)降低利率。

??“不能高估降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場主要問題是市場信心不足和預(yù)期下降，主要原因是疫情影響下經(jīng)濟(jì)下行，居民收入和購買力都有所削弱，對(duì)于部分中產(chǎn)階層而言，他們對(duì)未來信心不足，這方面不是降準(zhǔn)能解決的?！崩钣罴伪硎尽?/p>