??“小陽(yáng)春”失約，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不盡人意。

??截至4月13日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了33家上市房企三月未經(jīng)審核銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。除了三月單月銷(xiāo)售疲弱，33家典型房企一季度銷(xiāo)售額與去年相比毫無(wú)例外全部下滑。

??此前克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，房企一季度開(kāi)局慘淡，百?gòu)?qiáng)房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%，超8成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，二三季度房企需加緊推盤(pán)供貨，積極營(yíng)銷(xiāo)以盡可能提高去化水平。

??事實(shí)上，不少房企也前置制定了營(yíng)銷(xiāo)組合拳，希望抓住窗口期積極進(jìn)行搶收，但目前市場(chǎng)信心不足，不少房企在采訪中反映，雖然銷(xiāo)售端全力以赴，但難擋大勢(shì)下行，近期又疊加疫情影響，市場(chǎng)低迷，希望國(guó)家能夠在多方面出臺(tái)更加寬松的政策，以幫助行業(yè)恢復(fù)信心。

??一季度銷(xiāo)售疲弱 平均降幅約50%

??從中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的33家典型房企數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度僅有萬(wàn)科和碧桂園兩家企業(yè)全口徑銷(xiāo)售額超過(guò)千億元，但萬(wàn)科一季度銷(xiāo)售額同比降低40.66%，碧桂園按權(quán)益口徑計(jì)算一季度銷(xiāo)售額也同比降低了28.9%。

??前三名萬(wàn)科、碧桂園和保利發(fā)展銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)明顯，與其他房企相比銷(xiāo)售斷層領(lǐng)先，其中，第三名的保利發(fā)展與第四名融創(chuàng)中國(guó)一季度銷(xiāo)售額相差近兩百億元，而融創(chuàng)中國(guó)與第五名的中海地產(chǎn)一季度銷(xiāo)售額相差超兩百億元，房企銷(xiāo)售集中度越來(lái)越高。

??值得注意的是，今年龍湖集團(tuán)的披露口徑發(fā)生改變，此前，龍湖集團(tuán)與眾多房企一樣，以全口徑進(jìn)行業(yè)績(jī)公告，但今年龍湖集團(tuán)改為披露權(quán)益銷(xiāo)售額，即以企業(yè)股權(quán)占比為口徑披露。

??“對(duì)應(yīng)權(quán)益后的利潤(rùn)，這部分也想更加真實(shí)、更加有效地去披露實(shí)時(shí)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?！饼埡瘓F(tuán)管理層對(duì)此表示。

??在銷(xiāo)售增速方面，33家房企銷(xiāo)售同比降幅不等，一季度銷(xiāo)售額平均降幅接近50%。其中，一季度銷(xiāo)售同比降幅最高的是中國(guó)奧園，今年一季度銷(xiāo)售額為79.6億元，其中三月單月銷(xiāo)售額為44.6億元，一季度累計(jì)同比降幅超過(guò)70%。

??對(duì)于銷(xiāo)售大幅下滑，不少受訪企業(yè)均表示是受疫情以及行業(yè)基本面下行，整體信心不足等因素影響。

??應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售下滑 房企多措并舉

??為應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售下滑，不少房企采取了積極的措施以刺激銷(xiāo)售，加速去化和回款。

??在剛過(guò)去的三月份，不少房企在項(xiàng)目層面推出優(yōu)惠補(bǔ)貼吸引消費(fèi)者進(jìn)行銷(xiāo)售去化，例如龍湖部分區(qū)域公司以“引燃小陽(yáng)春”為主題開(kāi)啟搶房節(jié)活動(dòng)，百萬(wàn)補(bǔ)貼回饋客戶(hù)；碧桂園旗下不同項(xiàng)目也分別推出優(yōu)惠組合拳。

??有的房企在組織層面進(jìn)行調(diào)整成立專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)集中優(yōu)勢(shì)力量進(jìn)行銷(xiāo)售去化，例如大唐地產(chǎn)在集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理部下設(shè)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)“飛虎隊(duì)”，選拔各地區(qū)公司優(yōu)秀營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行銷(xiāo)售攻堅(jiān)。

??此外，有些房企還對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行梳理分類(lèi)，針對(duì)性制定去化措施。一家總部位于上海的上市房企品牌負(fù)責(zé)人表示，其所在公司采取因地制宜的去化策略，對(duì)市場(chǎng)基本面較差的地區(qū)和項(xiàng)目，加強(qiáng)集團(tuán)整體統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，適當(dāng)成立集團(tuán)-地區(qū)聯(lián)合工作組。對(duì)一些市場(chǎng)基本面相對(duì)較好的地區(qū)和項(xiàng)目，配備高能級(jí)資源，并針對(duì)個(gè)別潛在問(wèn)題提前考慮預(yù)案，盡量爭(zhēng)取銷(xiāo)售增量。

??為了提升營(yíng)銷(xiāo)積極性，不少公司調(diào)整了激勵(lì)機(jī)制。例如上述品牌人士表示，公司制定了項(xiàng)目傭金激勵(lì)、目標(biāo)達(dá)成激勵(lì)、榮譽(yù)激勵(lì)等多種激勵(lì)方式，全力去庫(kù)存。

??正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋此前也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，正榮將減少渠道的依賴(lài)，以降低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，同時(shí)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員構(gòu)成以“現(xiàn)金流”為導(dǎo)向的系統(tǒng)性的考核及激勵(lì)機(jī)制，以此來(lái)刺激鼓勵(lì)銷(xiāo)售。

??政策市場(chǎng)反響一般 回暖預(yù)計(jì)到年底

??這些舉措背后是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)逆勢(shì)依然積極應(yīng)對(duì)的樂(lè)觀態(tài)度。然而，現(xiàn)實(shí)卻是殘酷的。

??一家上海房企蘇州公司負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，盡管公司一直采取積極的銷(xiāo)售去化策略，且蘇州今年的首套房貸利率已經(jīng)降至4.7%，最近也放松了限售年限，但是目前來(lái)看市場(chǎng)效果一般。全國(guó)層面雖然房產(chǎn)稅暫時(shí)擱置，但是并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的重大利好政策，全行業(yè)信心不足。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)證實(shí)了市場(chǎng)表現(xiàn)，一季度房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。

??從前兩月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，除了投資面有小幅增長(zhǎng)，銷(xiāo)售、拿地、開(kāi)竣工等各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍顯低迷。其中，前兩月房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別降低9.6%及19.3%。

??今年以來(lái)，尤其是三月份，雖然各地樓市刺激政策不斷，不少業(yè)內(nèi)人士也樂(lè)觀估計(jì)三月會(huì)有一波“小陽(yáng)春”走勢(shì)，但各地反復(fù)的疫情又澆滅了這股勢(shì)頭。

??“今年‘小陽(yáng)春’并不明顯，各地分銷(xiāo)比例居高不下，對(duì)貝殼這種渠道的依賴(lài)度依然比較高。2月到現(xiàn)在，蘇州一直受疫情影響，市場(chǎng)低迷。雖然3月底在疫情空隙疊加政策刺激下有好轉(zhuǎn)跡象，但現(xiàn)在受到上海疫情外溢影響，各地售樓處都已經(jīng)關(guān)閉。”上述上海房企蘇州公司負(fù)責(zé)人表示。

??在長(zhǎng)三角一位房企內(nèi)部人士看來(lái)，現(xiàn)在的營(yíng)銷(xiāo)舉措在行業(yè)大勢(shì)面前都是杯水車(chē)薪，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)大而復(fù)雜的行業(yè)，涉及的上下環(huán)節(jié)眾多，銷(xiāo)售、土地、融資各個(gè)端口都是協(xié)同的，缺一不可，只靠一些銷(xiāo)售措施并不能刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。

??該人士表示，今年房企的銷(xiāo)售可能還會(huì)繼續(xù)下降，由于去年很多房企拿地少甚至沒(méi)拿地，今年銷(xiāo)售額腰斬的房企不在少數(shù)。

??“造成房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售下滑的因素很多，核心原因在于疫情、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條，全行業(yè)信心下滑。”其認(rèn)為，目前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的金融制衡依然嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商受資金監(jiān)管影響無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。其表示，希望疫情盡快得到控制，希望國(guó)家出臺(tái)更為寬松的經(jīng)濟(jì)政策，從源頭提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的支持。

??植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平判斷，與2021年房地產(chǎn)投資先揚(yáng)后抑相反，2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開(kāi)工或于三季度觸底反彈。

??奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)則認(rèn)為，在政策環(huán)境下，因?yàn)橐咔樽屼N(xiāo)售的回款推遲，樓市銷(xiāo)售端可能在5月底或者6月份迎來(lái)“小陽(yáng)春”，潛在性的需求以及政策出臺(tái)，銷(xiāo)售可能回暖，但年底可能才會(huì)全面性回暖。