[易居研究院]兩輪疫情背景下的中央及上海房地產(chǎn)政策對(duì)比分析

??今年3月以來(lái)，國(guó)內(nèi)疫情再次抬頭，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)和各行各業(yè)發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)烈沖擊。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，現(xiàn)階段的整體政策環(huán)境以及疫情影響對(duì)于判斷房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)非常重要。本文通過(guò)對(duì)本輪疫情與2020年疫情的主要數(shù)據(jù)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策、房地產(chǎn)相關(guān)政策等方面的對(duì)比，剖析兩輪疫情背景下的政策基調(diào)差異，從而為業(yè)界判斷行業(yè)走勢(shì)提供參考。

??一、兩輪疫情數(shù)據(jù)對(duì)比

??1、兩輪疫情重癥病例比例有差異

??2020年新冠疫情爆發(fā)初期，由于國(guó)內(nèi)外對(duì)于新冠病毒的認(rèn)知有限，再加上防護(hù)措施等未完善，因此新冠疫情造成的重癥及死亡病例占比較多，2020年疫情到4月底基本結(jié)束，截止4月15日累計(jì)死亡病例占總確診數(shù)的4.1%，重癥病例占現(xiàn)有確診數(shù)的8.6%；而2022年本輪疫情截止4月15日，累計(jì)死亡病例占總確診數(shù)的比例僅為0.003%，重癥病例占現(xiàn)有確診數(shù)的比例為0.3%。可見(jiàn)，本輪疫情由于之前多數(shù)人已接種疫苗，對(duì)于病毒具有一定的防范作用，因此，重癥及死亡病例占比較低。

??2、本輪疫情確診病例人數(shù)增長(zhǎng)快

??從確診人數(shù)看，2020年截止4月15日，累計(jì)報(bào)告確診病例達(dá)82341例，而根據(jù)2022年截止4月15日的數(shù)據(jù)并結(jié)合2021年年底數(shù)據(jù)（累計(jì)報(bào)告確診102314例）推算可以得出，2022年前四個(gè)多月累計(jì)報(bào)告確診病例已經(jīng)達(dá)到76450例，特別是3月以來(lái)吉林、上海等地疫情爆發(fā)，導(dǎo)致日增數(shù)據(jù)快速增長(zhǎng)，給疫情防控帶來(lái)了極大挑戰(zhàn)。

??3、本輪疫情無(wú)癥狀病例比例較多

??本輪疫情與2020年最明顯的區(qū)別就是無(wú)癥狀病例人數(shù)較多，這主要也與新冠變異病毒奧密克戎傳播力強(qiáng)、但癥狀不典型有關(guān)。2020年新冠確診的癥狀比較典型，即使無(wú)法直觀判斷，也能借助CT等設(shè)備幫助確認(rèn)，而2022年本輪疫情大多數(shù)病例除了表現(xiàn)為感冒發(fā)燒等癥狀外，借助CT等設(shè)備也無(wú)法準(zhǔn)確判斷，這就給疫情防范和病毒溯源帶來(lái)了困難。

??4、本輪疫情本土確診病例數(shù)較多

??2020年疫情發(fā)生時(shí)，全球疫情也處于迅速蔓延爆發(fā)的態(tài)勢(shì)，當(dāng)時(shí)我國(guó)疫情面臨的外部輸入壓力較大。而2022年本輪疫情截止4月15日，現(xiàn)有無(wú)癥狀比例274676例中，境外輸入771例，僅占0.3%。主要還是國(guó)內(nèi)多個(gè)地方疫情散發(fā)，影響范圍較為集中，特別是近期上海疫情最為嚴(yán)重，因此面臨的內(nèi)部防控壓力較大。

??二、兩輪疫情下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)比

??通過(guò)對(duì)兩輪疫情期間中央的宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行比較，總體看都是基于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期而提出了一系列針對(duì)性措施，但具體來(lái)看，仍存在一些差異，總結(jié)如下。

??1、政策出臺(tái)背景存在差異

??2020年疫情期間，受國(guó)際疫情持續(xù)蔓延，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加劇，不穩(wěn)定不確定因素顯著增多，我國(guó)防范疫情輸入壓力不斷加大，復(fù)工復(fù)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨困難和挑戰(zhàn)，為此，中央首先強(qiáng)調(diào)財(cái)政、貨幣、金融政策“穩(wěn)”字當(dāng)先，確保做好“六穩(wěn)”工作。而2022年本輪疫情由于主要是基于3月以來(lái)的國(guó)內(nèi)多地疫情散發(fā)，再加上地緣政治沖突升級(jí)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定，從而使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨更大不確定性和挑戰(zhàn)。為此，中央進(jìn)一步加碼穩(wěn)增長(zhǎng)，保障經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

??2、政策重點(diǎn)內(nèi)容存在差異

??2020年疫情期間，中央政策主要是針對(duì)“六穩(wěn)”工作，果斷采取一系列宏觀支持政策，進(jìn)一步擴(kuò)張逆周期調(diào)控政策，聚力支持疫情防控，有序推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，呵護(hù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)，社會(huì)政策圍繞“六?！?，切實(shí)發(fā)揮托底作用，全力對(duì)沖疫情對(duì)社會(huì)和民生等的負(fù)面影響。2022年本輪疫情下，中央政策并未針對(duì)疫情提出一系列舉措，而更多地強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，更加注重運(yùn)用貨幣政策工具等來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，最大限度減少疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響。

??三、兩輪疫情下的貨幣政策對(duì)比

??通過(guò)對(duì)兩輪疫情期間中央的貨幣政策進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是政策出臺(tái)頻率還是政策力度都差異明顯，總結(jié)如下。

??1、政策出臺(tái)頻率存在差異

??2020年疫情期間，在面臨國(guó)內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和疫情的多重挑戰(zhàn)下，中央頻繁利用貨幣政策工具以充分釋放寬裕的流動(dòng)性。其中在降準(zhǔn)方面，僅1-4月便宣布三次降準(zhǔn)，第一次是全面降準(zhǔn)，后面兩次則為定向降準(zhǔn)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行釋放了較多的流動(dòng)性。降息方面，則和LPR有關(guān)。2020年是落實(shí)利率市場(chǎng)化改革的關(guān)鍵年，LPR改革力度加大，降息頻率也增加。2月和4月共出現(xiàn)兩次降息，體現(xiàn)了降低資金成本、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)向。而2022年本輪疫情期間，在中央穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的政策要求下，雖然同樣面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力，但貨幣政策方面只是于4月15日宣布了一次全面降準(zhǔn)，降息等貨幣政策工具并未使用，主要還是通脹壓力較大，同時(shí)貨幣政策進(jìn)一步調(diào)整的空間也有限。

??2、政策力度和影響有差別

??2020年疫情期間，央行進(jìn)行了三次降準(zhǔn)，其中1月全面降0.5個(gè)百分點(diǎn)，3月則是對(duì)普惠金融領(lǐng)域定向降準(zhǔn)，4月則是對(duì)農(nóng)村信用社、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、村鎮(zhèn)銀行和僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向降準(zhǔn)。從一系列降準(zhǔn)的力度和影響看，對(duì)降低社會(huì)融資實(shí)際成本、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、全面幫助企業(yè)紓困起到了積極作用。而2022年4月的全面降準(zhǔn)僅降0.25個(gè)百分點(diǎn)。雖然也處于疫情期間，但由于本輪疫情影響不如2020年，再加上當(dāng)前流動(dòng)性已處于合理充裕水平，因此降準(zhǔn)主要目的是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，支持受疫情嚴(yán)重影響的行業(yè)和中小微企業(yè)，總體來(lái)看，降準(zhǔn)力度及影響均不及2020年。

??四、兩輪疫情下的房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)比

??1、中央房地產(chǎn)相關(guān)政策

??通過(guò)對(duì)兩輪疫情期間中央出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策進(jìn)行比較，總體看都是對(duì)于相關(guān)企業(yè)進(jìn)行支持，減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力。但具體看仍存在差異，總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

??1、政策覆蓋范圍存在差異

??2020年中央政策支持覆蓋面較廣，涉及金融、住房公積金、項(xiàng)目開(kāi)復(fù)工、企業(yè)貸款等方面，內(nèi)容相對(duì)全面，而租金減免等政策主要還是地方政府出臺(tái)以及一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自發(fā)行為；2022年針對(duì)疫情的政策除了金融信貸方面，主要還是服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的房租和稅費(fèi)減免方面，內(nèi)容相對(duì)集中。

??2、政策出臺(tái)頻率存在差異

??2020年一季度全國(guó)多地疫情呈現(xiàn)點(diǎn)狀爆發(fā)，覆蓋面大，使得中央基于疫情整體現(xiàn)狀判斷，密集出臺(tái)了一系列全國(guó)性的支持政策。而2022年本輪疫情從影響的區(qū)域來(lái)看，范圍相對(duì)較小，更多沖擊長(zhǎng)三角、珠三角和東北等地區(qū)，尤其是上海和深圳等核心城市受到的影響更為顯著。因此，中央并未出臺(tái)較多的全國(guó)性支持政策，更多地還是各地根據(jù)疫情情況出臺(tái)相應(yīng)政策。

??3、政策重點(diǎn)內(nèi)容存在差異

??由于2020年中央調(diào)控力度絲毫沒(méi)有放松，即使是在疫情最為嚴(yán)重的一季度，仍堅(jiān)持“房住不炒”的定位不變，財(cái)政部、央行、銀保監(jiān)會(huì)、統(tǒng)計(jì)局等部門多次強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。因此針對(duì)疫情影響，政策重點(diǎn)還是在于對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行紓困。而2022年本輪疫情由于正處于房地產(chǎn)政策總體趨于寬松的時(shí)期，特別是3月中旬，中央六部委對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的集中表態(tài)，已為房企今后發(fā)展帶來(lái)了積極影響。因此，此次疫情中央并未專門就房地產(chǎn)行業(yè)再出臺(tái)相關(guān)針對(duì)性的支持政策。

??2、上海房地產(chǎn)相關(guān)政策

??通過(guò)對(duì)兩輪疫情期間上海出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策進(jìn)行比較，除了在租金減免以及住房公積金方面均有所支持外，其他方面內(nèi)容存在一些差異，總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

??1、政策支持力度存在差異

??2020年疫情下上海出臺(tái)的政策主要包含租金減免、土地出讓、住房公積金、住宅交付等方面，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的多個(gè)環(huán)節(jié)，支持力度相對(duì)較大；2022年疫情下出臺(tái)的政策除了租金減免為主要內(nèi)容外，還包含住房公積金、土地出讓、人才住房等方面，其中土地出讓主要是由于2021年實(shí)行土地集中供應(yīng)后，基于疫情影響而做出的臨時(shí)調(diào)整，并未提及支持措施。人才住房政策也只是區(qū)域性政策，支持范圍和力度有所局限。

??2、政策主要內(nèi)容存在差異

??2020年疫情下上海出臺(tái)政策雖然也有落實(shí)中央相關(guān)政策，如住房公積金等，但其它政策還是結(jié)合自身行業(yè)情況而出臺(tái)的，其中土地出讓和住宅交付政策對(duì)行業(yè)有明確的積極指導(dǎo)作用；2022年疫情下上海出臺(tái)政策則重點(diǎn)在于落實(shí)中央關(guān)于服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房租減免等，僅在住房公積金方面另外出臺(tái)了支持性政策。

??3、政策方向存在明顯差異

??2020年雖然受到疫情影響，但在“房住不炒”的調(diào)控背景下，上海出臺(tái)的政策更多是在疫情下對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紓困，很少出臺(tái)對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行提振的政策；而2022年疫情下上海雖然未整體出臺(tái)提振購(gòu)房需求的政策，但通過(guò)對(duì)于臨港新片區(qū)人才住房政策的放松調(diào)整，旨在提振市場(chǎng)信心，減少因疫情等因素導(dǎo)致的市場(chǎng)繼續(xù)下行，從而達(dá)到穩(wěn)行業(yè)預(yù)期的目的。

??通過(guò)對(duì)于兩輪疫情特點(diǎn)以及兩輪疫情下的政策比較，可以發(fā)現(xiàn)，由于兩輪疫情影響范圍存在差異，再結(jié)合不同的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，因此兩輪疫情下出臺(tái)的政策無(wú)論是從重點(diǎn)內(nèi)容還是支持力度方面均存在明顯的差異。本輪疫情由于影響范圍相對(duì)較小，再加上房地產(chǎn)政策環(huán)境已經(jīng)趨于寬松，因此中央和上海并未針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)較多的支持性政策，且政策力度也相對(duì)有限。今后一段時(shí)間，隨著疫情影響的逐步結(jié)束，在行業(yè)政策環(huán)境整體寬松的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也將步入平穩(wěn)回升的通道。