??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）4月份，部分城市受疫情影響，房地產(chǎn)市場整體仍舊低迷，下行壓力加劇。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測的30個(gè)城市4月份商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。土地市場方面，截至4月27日，全國300城經(jīng)營性土地4月總成交建筑面積僅6537萬平方米，同比降幅近六成，成交規(guī)模仍處于歷史地位水平。

??樓市成交普遍慘淡

??具體看成交方面，一線城市環(huán)比下降19%，同比下降47%；26個(gè)二三線城市愈加慘淡，環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至60%。

??從區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場近乎全面熄火，受疫情影響，上海樓市進(jìn)入停擺狀態(tài)；杭州、寧波、合肥、南京等市場走弱，蘇北地區(qū)市場全面承壓；京津冀地區(qū)僅北京市場有所轉(zhuǎn)暖，天津、河北市場觀望情緒依舊濃重；大灣區(qū)市場復(fù)蘇進(jìn)度弱于預(yù)期，廣州市場緩慢復(fù)蘇，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域庫存積壓，成交未見起色。深圳仍未扭轉(zhuǎn)頹勢，佛山、東莞、惠州等市場繼續(xù)蟄伏；中西部地區(qū)市場褪色，武漢、成都、重慶等市場羸弱，西安、鄭州等區(qū)域分化加?。簧綎|半島市場轉(zhuǎn)弱，濟(jì)南、青島等市場熱度下降，濟(jì)寧、煙臺等市場繼續(xù)調(diào)整。

??市場下行壓力加劇下，百強(qiáng)房企前4月累計(jì)業(yè)績降幅，也較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。從單月業(yè)績情況看，也處于近年來同比降幅的最高水平。

??根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，TOP100房企4月份僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，同比降低58.6%。累計(jì)業(yè)績方面，百強(qiáng)房企1-4月的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%。

??整體來看，目前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，市場仍處于深度調(diào)整期?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、防范流動性風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)保持財(cái)務(wù)定力及穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵。

??超過三成TOP50房企未拿地

??從企業(yè)拿地方面來看，在多個(gè)熱點(diǎn)城市首輪集中供地開啟之下，房企單月拿地金額略有回升，但謹(jǐn)慎態(tài)度并未好轉(zhuǎn)。

??根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%，但同比仍下跌69%。前4月有超過三成TOP50房企未拿地。由此可見，市場下行及資金緊張帶來的投資壓力，并未隨著部分城市土拍火熱而幅好轉(zhuǎn)。

??從1-4月拿地金額靠前的企業(yè)來看，拿地金額TOP20中，超過半數(shù)是國企、央企，僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家房產(chǎn)等少數(shù)民企。其中，萬科、綠城、建發(fā)、華潤置地、中海等企業(yè)拿地金額均超過250億元。

??克而瑞研究中心指出，當(dāng)前規(guī)?；膰蟆⒀肫笤诤诵某鞘心玫貎?yōu)勢較大，尤其是部分集中供地城市“讓利”之下，優(yōu)質(zhì)、高性價(jià)比地塊補(bǔ)充可售貨值的同時(shí)，也優(yōu)化了企業(yè)土儲結(jié)構(gòu)。民企中，受益于集中供地，一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出。另外，在拿地金額TOP10中，僅有3家企業(yè)拿地金額同比上漲，這也在一定程度上反應(yīng)了當(dāng)前土地市場低迷和企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎性。

??報(bào)告顯示，截止至4月末，新增貨值百強(qiáng)門檻達(dá)到26.7億元，環(huán)比漲幅較大，但同比依然下降52%；投資金額、建面百強(qiáng)門檻分別為8億和21.3萬平方米，同比降幅分別為54%和35%。其中，5家房企年內(nèi)新增貨值超過500億元，萬科以797.7億元位列第一，華潤、綠城、濱江和中海貨值也超過500億。

??此外，百強(qiáng)房企1-4月整體拿地銷售比達(dá)到0.14，仍處于低位，但較上月末提升0.04。報(bào)告認(rèn)為，主要受到集中供地影響，尤其TOP20強(qiáng)房企的拿地銷售比在各梯隊(duì)中最高。可見集中供地主要是頭部房企拿地的戰(zhàn)場，其他房企投資空間極小。

??預(yù)計(jì)三季度多數(shù)城市企穩(wěn)

??單從4月份來看，有超過40城市出臺救市政策，但效果有限。市場需求及購買力透支、信心缺失等根本性問題仍未改善，難以扭轉(zhuǎn)市場持續(xù)下行的頹勢。

??對此，克而瑞研究中心認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場能否真正回穩(wěn)，關(guān)鍵在于更大力度的刺激政策落地，尤其要下調(diào)核心城市二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費(fèi)。預(yù)計(jì)核心城市市場有望三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市調(diào)整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩(wěn)，三四線城市才有輪動回穩(wěn)的可能性。

??此外，在樓市回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)土地市場也將有一定程度的回溫，但不同城市的回溫速度將有很大差異，即使是集中供地的核心城市，也有的城市土拍遇冷較為嚴(yán)重。對于有資金實(shí)力的企業(yè)，當(dāng)前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項(xiàng)目，逆市增加優(yōu)質(zhì)土儲對于企業(yè)未來發(fā)展有較大助益。而對于資金仍然偏緊的大部分民企來說，還應(yīng)該繼續(xù)尋求合適的合作機(jī)會。