[中房研協(xié)]適度救市符合當(dāng)前的政治正確

??熱點(diǎn)回放

??4月29日，政治局會(huì)議召開并提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，給地方在房地產(chǎn)調(diào)控上賦予了更多自主權(quán)。而過去一月中，各地因城施策陸續(xù)推進(jìn)，不少地方在限購(gòu)限價(jià)限貸方面勇敢突破，地方樓市松綁政策的力度和范圍明顯擴(kuò)大，可以說適度“救市”符合當(dāng)前的政治正確。

??當(dāng)前政策“由冷轉(zhuǎn)暖”態(tài)勢(shì)明確，那么市場(chǎng)預(yù)期是否會(huì)因持續(xù)松綁調(diào)控而逐步改善？在多地紛紛松綁或取消“四限”政策積極救市后，為什么市場(chǎng)行情卻沒有應(yīng)聲而起？后續(xù)在加快落實(shí)已經(jīng)確定的政策下，還存在哪些發(fā)力空間？本期內(nèi)參將作相關(guān)分析。

??各方觀點(diǎn)

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，過去4個(gè)月，政策層面可謂由上而下，全面鋪開。中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，金融委強(qiáng)調(diào)防范化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)政部明確暫緩房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。央行降準(zhǔn)、降息幅度弱于預(yù)期，超百城的銀行自主下調(diào)房貸利率。70省市政策松綁，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購(gòu)。但政策救市效果仍需要時(shí)間驗(yàn)證，后續(xù)能否促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩(wěn)，能否有更大力度的刺激性政策落地是關(guān)鍵點(diǎn)。隨著中央政治局會(huì)議定調(diào)，后續(xù)將有更多城市因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度松綁，但限購(gòu)政策較難全面退出；弱二線和三四線城市或?qū)⒏M(jìn)放松調(diào)控，甚至刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。

??瑞銀公司發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，觀測(cè)到政策確實(shí)有一定的放松，多個(gè)城市出現(xiàn)了首付下調(diào)，或者限購(gòu)措施的放松，利率可能有一些松動(dòng)，但主要集中在房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定回調(diào)的低能級(jí)城市為主，并沒有全國(guó)性的大規(guī)模放松。現(xiàn)在房?jī)r(jià)達(dá)到一定高位之后，決策層對(duì)于房?jī)r(jià)可能引發(fā)的長(zhǎng)期的金融風(fēng)險(xiǎn)有一定的顧慮，“房住不炒”定調(diào)被反復(fù)提及，在這樣的背景下，中央層面并沒有看到很明顯的放松，LPR五年期下調(diào)的幅度一直非常小，不太愿意做大規(guī)模的寬松。地方層面，會(huì)有一些小幅的寬松，但是大規(guī)模的放松可能不會(huì)再有。

??珠江投資集團(tuán)總裁王晞?wù)J為，本輪疫情的爆發(fā)與房地產(chǎn)的走勢(shì)沒有關(guān)系，房地產(chǎn)之所以會(huì)出現(xiàn)問題，是因?yàn)橘Y金流動(dòng)性出現(xiàn)了問題。但從另外一個(gè)角度看，疫情的爆發(fā)可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)面走向滑坡。這種情況下，反而對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有釋放更多機(jī)會(huì)的可能，尤其是金融方面出現(xiàn)利好政策。不過這個(gè)機(jī)會(huì)是單一的，更多的仍取決于市場(chǎng)的購(gòu)買力、購(gòu)買意愿?，F(xiàn)在很多房企還在持續(xù)不斷暴雷。換言之，當(dāng)下的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)根本沒有過去，行業(yè)的影響、壓力還沒有減輕。所以下半年市場(chǎng)的回暖還需要一定的時(shí)間來沉淀。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平認(rèn)為，今年房地產(chǎn)的穩(wěn)可能是決定經(jīng)濟(jì)能不能穩(wěn)的重要因素，以及我們今年5.5%目標(biāo)能不能實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。短期來說要適當(dāng)?shù)尼尫艅傂韬透纳菩托枨?。長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)有它的問題，比如一二線的高房?jī)r(jià)，三四線的高庫(kù)存。而這些問題的出現(xiàn)是因?yàn)檫^去我們要搞區(qū)域均衡發(fā)展。所以，土地指標(biāo)向東北、中西部?jī)A斜，但是人口在大量的向東南沿海遷移。人遷移了，但是土地指標(biāo)沒有遷移，所以導(dǎo)致人地錯(cuò)配、供求錯(cuò)配，以及一二線高房?jī)r(jià)、三四線高庫(kù)存。后續(xù)搞租賃房、保障房主要在東南沿海城市群，千萬不要再把保障房、租賃房指標(biāo)又壓到非東南沿海地區(qū)。

??植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開工或于三季度觸底反彈，全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至3.5%。歷史表明，住房金融政策及地方政府調(diào)控政策階段性回暖，有利于房?jī)r(jià)預(yù)期向好的方向發(fā)展，從“政策底”到“市場(chǎng)底”通常需要經(jīng)過二到四個(gè)季度。經(jīng)測(cè)算有理由相信，自2021年9月末房地產(chǎn)政策階段性底部開始顯現(xiàn)，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向維穩(wěn)，伴隨著央行和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境、購(gòu)買行為和監(jiān)管政策階段性寬松，預(yù)計(jì)居民部門信貸融資增速有望在2022年二季度企穩(wěn)、三季度回升。

??貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，政治局會(huì)議標(biāo)志著自上而下房地產(chǎn)政策目標(biāo)的統(tǒng)一，向房地產(chǎn)行業(yè)釋放了更明確更積極的政策信號(hào)。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，購(gòu)房需求將逐步釋放，市場(chǎng)去化節(jié)奏加快，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)出清，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買新房擔(dān)憂緩解，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)得到改善，供需兩端有望形成一個(gè)正反饋循環(huán)。隨著銷售端的好轉(zhuǎn)，將提高房企投資開工的信心，拿地積極性也將恢復(fù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展也將有助于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，助力全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

??國(guó)金證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，系列寬松政策落地后，預(yù)計(jì)維度更多、范圍更廣、力度更大的寬松政策將持續(xù)出臺(tái)，基本面好的一二線、長(zhǎng)三角城市銷售或率先企穩(wěn)回暖。重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線、長(zhǎng)三角城市且產(chǎn)品服務(wù)力強(qiáng)的房企在銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)上或恢復(fù)增長(zhǎng)。

??中金公司發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，預(yù)計(jì)市場(chǎng)景氣度有望逐步進(jìn)入修復(fù)通道?？紤]到政策潛在積極變化，市場(chǎng)景氣度有望在二季度中后段開啟復(fù)蘇，并于三、四季度持續(xù)回升。這輪市場(chǎng)大幅調(diào)整過后，伴隨行業(yè)重回正常營(yíng)商環(huán)境，房企的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力最終仍將歸于業(yè)務(wù)賽道取向、財(cái)務(wù)質(zhì)量、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力等層面的比拼。

??國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所主任黃征學(xué)認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜性超出預(yù)期前提下，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出兩個(gè)支持和一個(gè)優(yōu)化三大舉措，分別從政策層面、需求層面和供給層面同時(shí)發(fā)力，期望房地產(chǎn)在穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)中做出貢獻(xiàn)。

??全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民認(rèn)為，當(dāng)前影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素在于消費(fèi)和房地產(chǎn)兩個(gè)方面，這既是今后的政策重點(diǎn)，也是今年能否實(shí)現(xiàn)5.5%左右增長(zhǎng)目標(biāo)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)占我國(guó)GDP的6.8%，建筑業(yè)占GDP的7%，兩個(gè)行業(yè)加在一起約占GDP的14%，如果這兩個(gè)行業(yè)都是負(fù)增長(zhǎng)，就需要其他行業(yè)以更快增長(zhǎng)去彌補(bǔ)其帶來的缺口，這是很難做到的。所以對(duì)房地產(chǎn)要高度關(guān)注，要按照中央關(guān)于建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度要求，找尋行業(yè)未來發(fā)展路徑。

??中房分析

??政治局會(huì)議釋放調(diào)控積極信號(hào)，各地政府將繼續(xù)積極發(fā)力，落實(shí)穩(wěn)樓市舉措

??當(dāng)前來看，樓市能否穩(wěn)定更關(guān)乎宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，而在把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出位置的大背景下，4月29日的政治局會(huì)議延續(xù)了此前國(guó)金委的維穩(wěn)基調(diào)，再為行業(yè)送來了政策“大禮包”。

??具體來看，本次會(huì)議把房地產(chǎn)市場(chǎng)歸納為“管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)”“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的最重要內(nèi)容，其中有關(guān)房地產(chǎn)的表述內(nèi)容明確，調(diào)性積極，除繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”等定位外，有兩方面內(nèi)容值得重點(diǎn)關(guān)注：首先，會(huì)議明確提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的要求，這對(duì)于緩解房企因預(yù)售資金從嚴(yán)監(jiān)管而導(dǎo)致的流動(dòng)性壓力，加快其監(jiān)管賬戶資金流轉(zhuǎn)而不影響房企及開發(fā)項(xiàng)目的健康發(fā)展運(yùn)營(yíng)等方面，將起到至關(guān)重要的作用；其次，會(huì)議首次提及“強(qiáng)調(diào)支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，這意味著當(dāng)前的各地政策調(diào)整已經(jīng)得到高層認(rèn)同，今后地方在房地產(chǎn)調(diào)控上的松動(dòng)將獲得更多自主權(quán)，只要是支持剛性和改善性住房需求的政策，都符合“政治正確”的決定，無需再瞻前顧后、遮遮掩掩。預(yù)計(jì)后續(xù)出臺(tái)實(shí)質(zhì)性寬松政策的城市將增多，出臺(tái)的政策力度也將進(jìn)一步增強(qiáng)。至此，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市政策，已經(jīng)獲得最高層首肯。

??當(dāng)前政策趨寬，但市場(chǎng)循環(huán)不暢下恢復(fù)不及預(yù)期

??過去房地產(chǎn)調(diào)控一旦釋放積極信號(hào)，市場(chǎng)就會(huì)有較為敏銳的反應(yīng)，而今年的形勢(shì)完全不同，盡管過去四個(gè)月樓市利好政策頻出，但本輪市場(chǎng)的恢復(fù)跡象顯然不及預(yù)期，目前樓市仍處于“政策底”與“市場(chǎng)底”之間的過渡階段。具體來看，當(dāng)前行業(yè)整體處于下行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)全面走弱。而市場(chǎng)循環(huán)的梗阻以及房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等問題已滲透到了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，因此目前政策放松程度還不足以提振疲弱的地產(chǎn)需求，市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏不會(huì)太快。

??當(dāng)前行業(yè)正陷入“銷售低迷—預(yù)期下滑—需求疲軟”負(fù)循環(huán)，而房地產(chǎn)從銷售到融資再到拿地的整體鏈條的循環(huán)不暢的原因在于，一方面，受國(guó)際局勢(shì)不確定因素增加、美聯(lián)儲(chǔ)加息和前期收縮性政策等影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)承壓，疊加疫情反復(fù)帶來的就業(yè)不穩(wěn)定和收入下降，部分知名房企爆雷帶來的消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目爛尾擔(dān)憂，導(dǎo)致了購(gòu)房意愿減弱，銷售承壓；另一方面，市場(chǎng)前景不明朗，企業(yè)信心不足，同時(shí)銷售低迷影響房企回款不暢，資金欠缺影響企業(yè)在施工和土地市場(chǎng)上的投入，供貨節(jié)奏放緩。

??房企流動(dòng)性壓力仍然不容小覷，防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)迫在眉睫

??從防風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)聚集于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取針對(duì)性的政策舉措加以有效緩釋。由于商品房銷售疲軟，業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄黠@，預(yù)售款資金收入減少，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在即將到來的償債高峰期仍面臨不小的經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性短缺風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。近期已出臺(tái)的一系列推動(dòng)信貸環(huán)境改善、規(guī)范房企融資、鼓勵(lì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)和預(yù)售資金使用的政策體現(xiàn)了監(jiān)管對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的態(tài)度，但整體力度有限，開發(fā)商整體仍面臨多方信用的收縮，部分房企的經(jīng)營(yíng)問題已對(duì)行業(yè)產(chǎn)生一定影響。后續(xù)如不能及時(shí)有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，極易由部分房企向其他更多的房企和整個(gè)行業(yè)蔓延，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。因此需要高度警惕部分房企現(xiàn)金流和債務(wù)問題形成惡性循環(huán)，調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)一步釋放住房金融環(huán)境的積極信號(hào)，以求平穩(wěn)化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??從整個(gè)行業(yè)發(fā)展角度考量，在“行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”引領(lǐng)下，房企信用水平的修復(fù)和重塑亟需政策加持。在對(duì)企業(yè)的支持方面，關(guān)鍵是要正視問題和對(duì)癥下藥，從房企資金壓力緩釋的具體措施來看，建議在加快落實(shí)已經(jīng)確定的政策下，還可由以下幾方面入手：第一，適度調(diào)整融資“三道紅線”管理要求，真正落實(shí)企業(yè)達(dá)標(biāo)期限的三年緩沖期，給予企業(yè)緩沖和過渡；第二，適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長(zhǎng)出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價(jià)以及降低土地溢價(jià)率上限，從而降低房企參拍的資金壓力，提高參拍積極性；第三，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)信用良好的受困企業(yè)合理延后貸款還款期限、續(xù)貸或降低融資成本；第四，可以牽頭大型國(guó)資地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立基金，針對(duì)危機(jī)企業(yè)的項(xiàng)目資產(chǎn)和海外美元債收購(gòu)，化解債務(wù)危機(jī)，維護(hù)資本市場(chǎng)信心。

??可以預(yù)期，伴隨金融糾偏政策的不斷落地及“寬信用”的兌現(xiàn)，二季度起房企資金面或有一定改善，但財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企獲得資金傾斜的概率更大。長(zhǎng)期來看，待整體信用恢復(fù)后，從拿地、開工、銷售、交付等一系列活動(dòng)將得到良性循環(huán)。