??“交出這樣的成績(jī)，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。”萬科董事會(huì)主席郁亮代表管理層對(duì)于2021年取得的業(yè)績(jī)向股東致歉。

??業(yè)績(jī)低迷不僅萬科一家，這幾乎是2021年房企的普遍現(xiàn)象，也透露出“黑鐵時(shí)代”房地產(chǎn)行業(yè)的艱難。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析，2021年全年房企整體銷售情況不容樂觀，大多數(shù)規(guī)模房企銷售增速放緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，目標(biāo)完成率不及歷史同期。頭部房企經(jīng)受著從過熱到冷靜的考驗(yàn)，千億房企則站在規(guī)模邊緣不斷探尋底部。

??記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年TOP50上市房企總銷售規(guī)模為10.39萬億元，其中千億元規(guī)模房企保持在41家。從銷售增速上看則下滑明顯，18家房企銷售規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；在19家實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的房企中，有5家房企同比增長(zhǎng)不到1%。

??從全年銷售任務(wù)來看，僅7家房企完成。從公開渠道可以查到的23家房企銷售回款率數(shù)據(jù)來看，回款率中位數(shù)為90%，平均數(shù)為90.56%，房企整體銷售回款情況呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，“促回款、?！龡l紅線’、抓現(xiàn)金流”仍是房企首要任務(wù)。

??如果說沒有回款的銷售不是真正的銷售，那最能客觀體現(xiàn)房企資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平的便是權(quán)益銷售額。從榜單中可以看出，TOP50上市房企中28家房企權(quán)益銷售額突破千億元門檻，有26家房企權(quán)益銷售額占比不到70%。

??當(dāng)下，房企要做的仍是“逆勢(shì)求生”，并在外部環(huán)境艱難的情況下修煉“內(nèi)功”。

??18家房企銷售規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

??透過TOP50上市房企銷售額、權(quán)益額、回款幾個(gè)榜單，表現(xiàn)最直接的就是行業(yè)開始進(jìn)入降速求穩(wěn)通道。

??從銷售額來看，“碧恒萬”銷售前三甲的格局在2021年被打破。碧桂園以唯一全口徑銷售額突破7000億元穩(wěn)居榜首，萬科以6277億元奪得亞軍，第三名融創(chuàng)中國(guó)差100億元突破6000億元銷售額。保利發(fā)展以5349億元緊隨其后，“碧萬融?！背蔀?021年規(guī)模在5000億元以上的4家房企。去年同期，碧桂園、恒大、萬科全口徑銷售額均突破7000億元。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)TOP50上市房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，18家房企銷售規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，各梯隊(duì)房企門檻值均發(fā)生了變化。

??TOP3上市房企門檻值為5976億元，較上年下降14.8%；前三甲中僅融創(chuàng)中國(guó)錄得3.9%小幅增長(zhǎng)，萬科、碧桂園分別下降了10.8%和3.8%。

??TOP10上市房企門檻值為2902.46億元，較上年增長(zhǎng)0.4%。其中綠城中國(guó)和招商蛇口錄得同比增幅最高，分別為21.3%和17.73%；中國(guó)恒大降幅最大，同比下降34.44%；綠地控股排名第10，同比下幅18.62%。

??TOP30上市房企門檻值為1345.58億元，較上年增長(zhǎng)7.73%。在這一陣營(yíng)中規(guī)模房企如世茂集團(tuán)、新城控股、中南置地、金科集團(tuán)、陽光城等分別同比下滑10.13%、7.29%、11.8%、17.56%和15.69%。雅居樂、融信增長(zhǎng)不到1%。

??也有部分房企實(shí)現(xiàn)了較高業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，建發(fā)房產(chǎn)以64.7%銷售增長(zhǎng)位列榜首，但如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與規(guī)模雙增長(zhǎng)是建發(fā)房產(chǎn)面對(duì)的考驗(yàn)。此外，濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)也實(shí)現(xiàn)了24.03%和18.15%業(yè)績(jī)?cè)龇?/p>

??TOP50上市房企門檻值601.05億元，較上年下降13.39%。新力地產(chǎn)銷售額同比下滑31.87%，緊隨恒大之后；其次是華僑城，同比下滑21%。

??僅7家房企完成全年銷售目標(biāo)

??盡管2021年多數(shù)房企調(diào)低了銷售目標(biāo)，但從40家公布全年銷售目標(biāo)的房企年度目標(biāo)完成率來看，2021年平均值為 90.92%，明顯低于近年105%以上的平均水平。

??從榜單可以看出，2021年規(guī)模房企對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)均保有謹(jǐn)慎預(yù)期。銷售目標(biāo)在1000億~3000億元的28家房企，目標(biāo)完成率均值為 91.18%；銷售目標(biāo)在3000億元以上的10家頭部房企中，目標(biāo)完成率均值為90.35%。

??具體來看，有7家房企超額完成了銷售目標(biāo)，綠城中國(guó)完成率最高，為113.21%；中國(guó)恒大受自身債務(wù)危機(jī)影響，目標(biāo)完成率最低，僅為61.5%，萬科、中南置地、新力地產(chǎn)、金科、大悅城控股目標(biāo)完成率均不到80%。

??調(diào)整還在持續(xù)，多數(shù)房企在業(yè)績(jī)會(huì)上紛紛表示2022年不再設(shè)定銷售目標(biāo)，也有頭部房企表示會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和目標(biāo)。比如萬科針對(duì)2022年工作任務(wù)給出了“止跌企穩(wěn)”的目標(biāo)；央企代表之一的保利發(fā)展提出了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)。

??正如碧桂園總裁莫斌所言：“在市場(chǎng)上行期，公司以銷售額作為考核目標(biāo)；在市場(chǎng)平穩(wěn)期，公司以現(xiàn)金流回款作為考核目標(biāo)；進(jìn)入到市場(chǎng)下行期，公司以可動(dòng)用資金作為考核目標(biāo)?！?/p>

??26家房企權(quán)益銷售占比不到7成

??權(quán)益銷售比和回款率最能反映企業(yè)的資金實(shí)力。隨著銀行融資端收緊，銷售回款作為房企現(xiàn)金流入的重要來源變得愈發(fā)重要，銷售回款保持高位可以充分保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流安全。

??從TOP50上市房企2021年權(quán)益銷售額排名來看，碧桂園、萬科、中國(guó)恒大分別以5580億元、5080.4億元、4430.5億元權(quán)益銷售額占據(jù)行業(yè)前三地位。除TOP3以外，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)權(quán)益銷售額都在3000億元以上。越秀地產(chǎn)的權(quán)益榜排名也顯著高于流量榜，其權(quán)益銷售占比達(dá)到101%，說明其有較強(qiáng)項(xiàng)目獲取和獨(dú)立操盤能力。

??觀察2021年權(quán)益銷售企業(yè)區(qū)間分布情況，28家房企突破千億元門檻，比去年多1家。4家房企銷售規(guī)模超過2000億元，較去年增加2家。權(quán)益銷售位于1000億~2000億元的房企數(shù)量為18家。

??另外，權(quán)益銷售比例越高的房企鎖定利潤(rùn)能力更強(qiáng)，反之利潤(rùn)空間有限。

??從中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的權(quán)益銷售占比率數(shù)據(jù)看，TOP50上市房企中有5家房企權(quán)益銷售占比超過90%，分別是；有4家房企權(quán)益銷售占比超過80%，有26家房企權(quán)益銷售額占比不到70%。其中，弘陽地產(chǎn)、德信中國(guó)、綠城中國(guó)3家房企權(quán)益銷售額占比不足50%，也就是說，不到總銷售額的一半，備受規(guī)模化“虛胖”詬病。

??綠城回款率最高，華發(fā)最低

??受行業(yè)大環(huán)境影響，越來越多的房企正在經(jīng)歷從談規(guī)模到抓回款的轉(zhuǎn)變，開始重視回款率這一指標(biāo)，并提出“有回款的銷售”。

??具體來看，碧桂園在2021年實(shí)現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售回款2444.5億元；首開股份銷售回款金額達(dá)1194億元；陽光城權(quán)益回款1031億元，華發(fā)股份銷售回款為707.32億元。

??2021年TOP50上市房企中，有23家可以從公開渠道獲悉回款率數(shù)據(jù)，綠城中國(guó)回款率最高，達(dá)到了106%，需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然榮獲回款率冠軍，但綠城中國(guó)權(quán)益銷售額占比并不高，僅為41.37%，在TOP50上市房企排名中墊底；其次是大悅城控股，回款率為105.1%。前5名還包括首開股份、新城控股和金科，回款率都超過了100%。中國(guó)金茂、中海、旭輝控股、保利發(fā)展等10家房企回款率都在90%以上，低于80%的是萬科、招商蛇口、美的置業(yè)和華發(fā)股份，回款率分別為78.5%、78.31%、78%和58%。

??克而瑞分析認(rèn)為，雖然近期政策有一定利好，但傳導(dǎo)到市場(chǎng)、企業(yè)還需一定時(shí)間。在銷售端，市場(chǎng)短期內(nèi)難言樂觀，行業(yè)整體下行壓力較大，二季度市場(chǎng)能否回暖尚待觀望。為此，房企應(yīng)做好收緊資本開支準(zhǔn)備，以保證現(xiàn)金流安全，尤其應(yīng)關(guān)注非限制性現(xiàn)金情況，評(píng)估房企的真實(shí)償債能力；在銷售方面，要保障銷售與回款，提升企業(yè)的造血能力。

??我們期待，熬過行業(yè)陣痛期，迎接未來的春天。