[克而瑞]雞肋變新寵？疫情下最大的居住痛點(diǎn)變了！

??作為產(chǎn)品力100研究工作的重要一環(huán)，克而瑞研究中心五一期間進(jìn)行“疫情下客戶(hù)需求調(diào)研”，探究疫情對(duì)客戶(hù)的置業(yè)計(jì)劃、居住痛點(diǎn)和產(chǎn)品偏好的影響，并形成《疫情下中國(guó)房地產(chǎn)客戶(hù)需求調(diào)研報(bào)告》。該成果在剛剛結(jié)束的『疫情下住宅市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)布會(huì)』上，由易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生進(jìn)行發(fā)布。本次調(diào)研樣本覆蓋4座一線(xiàn)城市、23個(gè)二線(xiàn)城市和39個(gè)三線(xiàn)城市，共計(jì)回收有效問(wèn)卷2237份。我們將分為上下篇進(jìn)行分享。

??其中，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生圍繞《疫情對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析及未來(lái)展望》展開(kāi)分享；克而瑞CEO張燕女士圍繞疫情下的熱點(diǎn)城市與聚焦話(huà)題，深度對(duì)話(huà)克而瑞八城。與此同時(shí)，克而瑞研究中心《疫情下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》、克而瑞24城市《疫情下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望報(bào)告》重磅發(fā)布。

??作為疫情下行業(yè)以及產(chǎn)品力研究的重要一環(huán)，“疫情購(gòu)房需求大調(diào)研”作為本次發(fā)布內(nèi)容的重要組成，形成專(zhuān)項(xiàng)成果并由易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生進(jìn)行發(fā)布。

??客戶(hù)需求變化方面，來(lái)自克而瑞研究中心的“疫情購(gòu)房需求大調(diào)研”顯示，居家辦公影響著客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需求，原本雞肋般的客臥及書(shū)房成為新寵、房間數(shù)量少成為第一大通痛點(diǎn)，這些痛點(diǎn)與一、二年相比發(fā)生了很大的變化。從購(gòu)房計(jì)劃來(lái)看，六成客戶(hù)置業(yè)計(jì)劃展緩至一年以上，會(huì)堅(jiān)持買(mǎi)房計(jì)劃的客戶(hù)只有兩成。這當(dāng)中，接近4成的一線(xiàn)城市買(mǎi)房態(tài)度依然堅(jiān)定……

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??此次疫情你最大的居住痛點(diǎn)是什么？

??1、房間數(shù)少，沒(méi)有足夠的獨(dú)立空間，工作、學(xué)習(xí)、生活彼此干擾

??如果要說(shuō)居家隔離痛苦在于不自由，那由于房間數(shù)太少的不自由一定位于首位。居家工作的時(shí)候小孩寵物吵鬧不停，思路剛理順又被打斷；網(wǎng)課學(xué)習(xí)的時(shí)候如芒在背，學(xué)生痛苦萬(wàn)分，被迫噤聲的家長(zhǎng)也難受至極。此時(shí)獨(dú)立的個(gè)人空間，明確的空間歸屬是人們最大的渴望。一門(mén)之隔，才能讓無(wú)序的混沌，變成清晰的邊界。37%的購(gòu)房者認(rèn)為房間數(shù)少是他們最大的痛點(diǎn)，較排位第二的房屋面積小的痛點(diǎn)多出5個(gè)百分點(diǎn)。

??2、110㎡以下人們處于面積焦慮；110㎡以上則看重物業(yè)服務(wù)、功能設(shè)施等高階需求

??分面積段我們可以看出，客戶(hù)的居住體驗(yàn)受到面積段的硬約束，不同面積段的客戶(hù)痛點(diǎn)明顯不同，提升居住體驗(yàn)的側(cè)重也隨之改變。當(dāng)居住面積小于110㎡時(shí)，房間數(shù)少、面積過(guò)小是人們的最大痛點(diǎn)，此時(shí)需要通過(guò)合理設(shè)計(jì)整合擴(kuò)容，不浪費(fèi)任何空間，小屋變大。

??而當(dāng)居住面積大于110㎡時(shí)，人們就不再具有面積焦慮，此時(shí)開(kāi)始更多的關(guān)注物業(yè)服務(wù)和功能設(shè)施等可大幅提升舒適度的改善型需求；當(dāng)面積超過(guò)140㎡時(shí)，物業(yè)服務(wù)、社區(qū)人文環(huán)境成為關(guān)鍵性因素，高階的品質(zhì)感來(lái)源于服務(wù)和鄰里層次，尤其是物業(yè)服務(wù)做好了，能俘獲38%的高端人士的芳心。

??3、小戶(hù)型業(yè)主的面積焦慮集中在廚房、陽(yáng)臺(tái)和客廳公共空間上

??客廳作為室內(nèi)動(dòng)區(qū)是家庭活動(dòng)的中心，疫情下，我們賦予了客廳更多元化的功能需求，客廳不但需滿(mǎn)足坐在沙發(fā)上看電影電視劇的傳統(tǒng)需求，還要為居住者提供更多的活動(dòng)選擇。比如，客廳需要有能做運(yùn)動(dòng)的地方，孩子跟著空中課堂上體育課能活動(dòng)開(kāi)，家長(zhǎng)也能在家做瑜伽、騎動(dòng)感單車(chē)等。因此，經(jīng)歷疫情后，置業(yè)客戶(hù)對(duì)大客廳的需求更加強(qiáng)烈。

??小戶(hù)型廚房面積過(guò)小在疫情下的功能性缺失問(wèn)題一覽無(wú)余?？蛻?hù)對(duì)廚房空間的抱怨聚焦在三個(gè)方面，第一，廚房面積小，放不下大冰箱，疫情期間有個(gè)大容量冰箱儲(chǔ)存物資的需求凸顯；第二，廚房收納空間不足，使用使用頻率高的小家電操作和儲(chǔ)存空間不夠；第三，廚房空間相對(duì)封閉，與其他空間互動(dòng)性欠佳，疫情下長(zhǎng)時(shí)間在封閉廚房制作一日三餐有些煩悶。

??而陽(yáng)臺(tái)面積小、單個(gè)陽(yáng)臺(tái)在疫情下也暴露出諸多不便。一方面，小戶(hù)型客戶(hù)普遍認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)面積不夠大，沒(méi)有足夠的陽(yáng)臺(tái)空間用來(lái)休閑、種菜等，希望面積能夠更大一些，可以承載更多的功能；另一方面，被普遍提及的陽(yáng)臺(tái)痛點(diǎn)在于居住小戶(hù)型的陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)太少，只一個(gè)陽(yáng)臺(tái)集中用于晾曬和休閑，體驗(yàn)不佳影響心情。

??4、少一間房是小戶(hù)型家庭的共同困擾

??居家辦公的周先生夫婦表示，“本來(lái)一家三口兩房夠用，孩子在自己房間上空中課堂，本來(lái)妻子在臥室梳妝臺(tái)辦公，但兩周下來(lái)頸椎病犯了，現(xiàn)在只能夫妻倆共用餐桌，互相干擾就不用說(shuō)了，最頭疼是有時(shí)候同時(shí)開(kāi)會(huì)，只能一個(gè)人坐到廁所馬桶上開(kāi)了。這時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，一個(gè)舒服的書(shū)房多么重要”。

??多一間房代表更多的可改造性，可以滿(mǎn)足業(yè)主更多的功能需求。以小三居為例，三口之家可以多出一個(gè)多功能房，平時(shí)做書(shū)房、健身房、影音室、兒童活動(dòng)室、父母探訪(fǎng)的臥室都可行。在疫情這種特殊的情況下，無(wú)論是打造一個(gè)專(zhuān)門(mén)的工作區(qū)，還是暫時(shí)當(dāng)作儲(chǔ)藏室使用，都給居家隔離提供了更多的幫助，也有助于業(yè)主放松心情。

??5、單衛(wèi)多有不便，小戶(hù)型也需要獨(dú)立套間

??另一個(gè)被上海居家隔離的人群普遍提及的痛點(diǎn)是缺少獨(dú)立套間，“家里沒(méi)有一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的套房，有家人生病需要隔離時(shí)沒(méi)有單獨(dú)的衛(wèi)生間防止感染其他家人，即使不斷消毒，也完全談不上隔離?！?/p>

??當(dāng)家人有居家隔離需求時(shí)，為降低疫情在家庭成員之間傳播的可能性，居民普遍發(fā)現(xiàn)家里需要兩個(gè)衛(wèi)生間，主臥自成套房，才能實(shí)現(xiàn)較為有效的居家隔離。過(guò)去有部分購(gòu)房者將主臥配套的衛(wèi)生間改為衣帽間、儲(chǔ)藏間使用，未來(lái)大家或許不會(huì)再輕易將衛(wèi)生間改作他用。

??三房一衛(wèi)的戶(hù)型或?qū)⒅饾u淘汰，最好的選擇當(dāng)然是家里有2個(gè)以上的全功能衛(wèi)生間，但在房?jī)r(jià)每平數(shù)萬(wàn)乃至十幾萬(wàn)的核心城市，主臥帶0.5衛(wèi)即可給預(yù)算有限的購(gòu)房者帶來(lái)生活便利。

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??疫情影響你買(mǎi)房計(jì)劃了嗎？

??疫情影響53%人群的購(gòu)房情緒，36%的人群推遲或不買(mǎi)房，另17%的需求被激發(fā)

??持久的“抗疫之戰(zhàn)”似乎影響著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，但是從需求端看，不受疫情影響的占比仍然是最大的，26.94%的人群已經(jīng)買(mǎi)房，另外20.09%的人群無(wú)論疫情如何，他們堅(jiān)持著買(mǎi)房計(jì)劃。這部分人是實(shí)實(shí)在在的剛需，處變不驚，堅(jiān)定購(gòu)房。此外，此次疫情還催生出17%的增量需求，疫情對(duì)生活提出了更高的要求；當(dāng)然，疫情對(duì)收入，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期都有著較大的負(fù)面影響，有23.74%的人群會(huì)推遲買(mǎi)房，還有11.87%的人群“望樓興嘆”，放棄購(gòu)房計(jì)劃。

??2.1哪些人被疫情催生了買(mǎi)房念頭？

??現(xiàn)居住面積段在90㎡以下，尤其是“與父母同住”的家庭買(mǎi)房欲望被激發(fā)

??從面積段看，必須換房和必須買(mǎi)房的人群，目前居住面積偏小，53%的人群居住面積在90㎡以下，其中10.53%的人群居住在50㎡以下的房子中，局促的居住空間，唯一的居住功能間，為居家隔離，居家辦公和學(xué)習(xí)帶來(lái)了巨大的困擾。另外有28.95%的人群居住面積處于90-110㎡，但是舒適度還有待提升。

而且還有一個(gè)有趣的現(xiàn)象，表示“必須要買(mǎi)房”的家庭結(jié)構(gòu)中，三代同堂與父母同住的占比最高，疫情無(wú)奈讓眾多城市的市民居家辦公，而與父母同一屋檐下的居住矛盾凸顯，要在家中安安靜靜的辦公休息都成為了一種奢望，原本舉家團(tuán)圓、兒孫繞膝是一件美滿(mǎn)的事情，但是在居住條件緊張的當(dāng)下，成為了一種“幸福的煩惱”，分戶(hù)的要求箭在弦上。

??2.2哪些人不買(mǎi)房了？

??疫情受影響最大的是三四線(xiàn)城市，其中改善型和再改需求被抑制

??今年突發(fā)的疫情大大阻礙了一批人的購(gòu)房決策。分能級(jí)看，疫情對(duì)三四線(xiàn)人群買(mǎi)房沖擊最大，61.54%決定不買(mǎi)房的都來(lái)自三四線(xiàn)，疫情對(duì)三四線(xiàn)改善需求帶來(lái)一定影響。

??從三四線(xiàn)城市放棄購(gòu)房人群現(xiàn)居住面積段看，這批人目前居住環(huán)境相對(duì)不差，90㎡以下的占比不足三成，原本這是一批可釋放的改善型和再改型需求，但是因?yàn)橐咔槎灰种屏恕?/p>

??2.3 為什么不買(mǎi)房了？

??近6成不買(mǎi)房是迫于經(jīng)濟(jì)壓力，另有23%的人群對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有信心保持觀(guān)望

??買(mǎi)房理由千千萬(wàn)，不買(mǎi)房的理由很現(xiàn)實(shí)，57.69%的人群是因?yàn)槭杖霚p少，考慮到還貸壓力，放棄對(duì)現(xiàn)居住環(huán)境的升級(jí)換代。另外有23.08%的人群是因?yàn)椤耙咔橛绊懛績(jī)r(jià)”考量，諸多房企負(fù)面消息不絕于耳，尤其在三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)大幅打折現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的購(gòu)房心態(tài)促使觀(guān)望情緒加重。另有11.54%的人群迫于工作與生活壓力，要返鄉(xiāng)或換城市生活。

??2.4 哪些人仍堅(jiān)定買(mǎi)房？

??一線(xiàn)城市的買(mǎi)房人群最為堅(jiān)定，“買(mǎi)房會(huì)遲到，但不會(huì)缺席”

??堅(jiān)定買(mǎi)房人群中，一線(xiàn)城市占比高達(dá)54.55%，2022年“穩(wěn)”字當(dāng)頭，一線(xiàn)城市更擔(dān)當(dāng)著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大局的“領(lǐng)頭羊”角色，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，或者說(shuō)已經(jīng)處于相對(duì)底部，下浮空間不大，客戶(hù)們抱有“買(mǎi)到即賺到”的心態(tài)。

??其中，上海此次收到疫情的沖擊較大，宅家日子越長(zhǎng)，想要改善居住環(huán)境的念頭越是萌發(fā)越是長(zhǎng)大，在此次的上海受訪(fǎng)者中，表示“堅(jiān)定買(mǎi)房”的占比達(dá)到了45%，“要換房”的占比達(dá)到了34%，而表示“推遲買(mǎi)房”和“不買(mǎi)房”分別是12%和3%。

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??疫情影響購(gòu)房迫切度嗎？

??此次疫情對(duì)購(gòu)房迫切影響大，六成客戶(hù)置業(yè)計(jì)劃暫緩至一年以上

??此次奧密克戎病毒傳播帶來(lái)的全國(guó)范圍疫情，多地實(shí)行封控、封閉管理，對(duì)于購(gòu)房者預(yù)期帶來(lái)較大影響。受訪(fǎng)者的購(gòu)房迫切度下降明顯，3個(gè)月內(nèi)的購(gòu)房者占比下降至4%，超過(guò)6成的受訪(fǎng)者表示購(gòu)房計(jì)劃暫緩至一年以上。

??我們對(duì)比了2020年疫情以及2022年春節(jié)購(gòu)房迫切度調(diào)研結(jié)果，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚。2022年初春節(jié)節(jié)點(diǎn)，調(diào)研數(shù)據(jù)還顯示有21%的購(gòu)房者將在三個(gè)月內(nèi)完成買(mǎi)房。對(duì)比上一輪全國(guó)疫情期間的調(diào)研，也有近2成的客戶(hù)表示會(huì)在三個(gè)月內(nèi)完成購(gòu)房。

??計(jì)劃年內(nèi)完成購(gòu)房計(jì)劃的客戶(hù)占比也下降明顯，此次調(diào)研中計(jì)劃1年內(nèi)完成購(gòu)房計(jì)劃的客戶(hù)占比僅為19%，2022年春節(jié)調(diào)研時(shí)該類(lèi)客戶(hù)占比達(dá)到40%，上一輪疫情調(diào)研中計(jì)劃1年內(nèi)購(gòu)房的客戶(hù)占到45%。

??購(gòu)房計(jì)劃暫緩至1年以上的客戶(hù)占比飛升至66%，疫情反復(fù)，疊加經(jīng)濟(jì)影響，使得許多購(gòu)房者對(duì)于置業(yè)態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，提出要再多看看，多想想，不急著購(gòu)房。