[克而瑞]數(shù)智洞見 疫中探市——疫情下住宅市場趨勢線上發(fā)布會精彩觀點分享

??5月10日，克而瑞研究中心“數(shù)智洞見 疫中探市”——疫情下住宅市場趨勢線上發(fā)布會圓滿舉行?？硕鹧芯恐行穆?lián)合八城機(jī)構(gòu)，攜手基金券商、業(yè)內(nèi)企業(yè)高管共啟線上論壇。

??作為克而瑞“數(shù)智洞見 疫中探市”線上發(fā)布會的開篇【住宅開發(fā)】專場分論壇，本次線上論壇由克而瑞研究中心主辦，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生、克而瑞CEO張燕女士以及克而瑞八大機(jī)構(gòu)、城市總經(jīng)理及首席分析師，聯(lián)合基金券商、典型房地產(chǎn)開發(fā)高管，圍繞疫情對房地產(chǎn)市場的影響及未來展望進(jìn)行全面分享，聚焦八大典型城市樓市表現(xiàn)展開對話。

??01

??疫情疊加行業(yè)下行壓力，住宅市場亟待洞察與預(yù)判

??眾所周知，多點爆發(fā)的疫情，成為2022年房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。今年春天以來，以上海為代表的部分城市，按下了暫停鍵。 

??過去一個多月，行業(yè)共同見證了疫情與市場夾擊下的行業(yè)陣痛，當(dāng)然，也有部分城市和市場的短暫回暖。另外一方面，政策利好頻出，市場卻沒有出現(xiàn)熱烈回響。在企業(yè)端，前四月銷售規(guī)模同比跌幅過半，大部分房企開始調(diào)降全年銷售目標(biāo)，償債壓力也依然非常嚴(yán)峻。 

??基于此，2022年5月10-13日，克而瑞推出“數(shù)智洞見 疫中探市”線上系列發(fā)布，并設(shè)置住宅開發(fā)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、租賃住宅、產(chǎn)城發(fā)展、文旅產(chǎn)業(yè)七大分論壇。這其中，作為本次發(fā)布會的開篇【住宅開發(fā)】專場分論壇——疫情下住宅市場趨勢發(fā)布會率先開啟。

??02

??探究行業(yè)危與機(jī)，克而瑞發(fā)布“疫情下中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢報告”

??就在剛剛過去的五一，經(jīng)歷了政策“春風(fēng)”托底的多城，整體供應(yīng)迎來了集中放量，而不少房地產(chǎn)企業(yè)的推盤積極性也明顯上升。展望后市，經(jīng)歷房地產(chǎn)救市政策、疫情紓困之后的行業(yè)整體市場如何，各城市新房、二手房以及土地市場又將如何走向？疫情得以有效控制后的房地產(chǎn)行業(yè)，是不是行情也將穩(wěn)步修復(fù)？

??聚焦疫情下的住宅市場，探尋行業(yè)與企業(yè)未來。自5月初開始，在專項深度研究之外，克而瑞研究中心也在第一時間啟動并展開疫情下的“城市聚焦調(diào)研問卷”及疫情下置業(yè)需求客戶等多項調(diào)研，通過疫中市場研究、城市研究、產(chǎn)品調(diào)研、熱點城市與話題調(diào)研等，圍繞疫中疫后住宅市場進(jìn)行深入洞察與解析，并針對反饋熱列的話題及成果在本次論壇上進(jìn)行深度探討。

??相關(guān)研究成果，克而瑞研究中心《疫情下中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢報告》、克而瑞24城市《疫情下城市房地產(chǎn)市場前景展望報告》也在今天全面發(fā)布，以期助力行業(yè)及企業(yè)客觀洞察經(jīng)濟(jì)時局，準(zhǔn)確把握行業(yè)趨勢，前瞻布局市場應(yīng)對預(yù)案。

??03

??八城對話，企業(yè)與基金券商共探企業(yè)應(yīng)變之道

??對房企而言，擺在面前的是兩大生存問題：一個短期生存的“燃眉之急”，另一個是探索全新市場與行業(yè)環(huán)境下的長遠(yuǎn)以及可持續(xù)發(fā)展的模式。

??本次論壇上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生圍繞《疫情對中國房地產(chǎn)市場影響分析及未來展望》展開分享；克而瑞CEO張燕女士聚焦疫情下的典型城市，對話北京、深圳、廣州、杭州、鄭州、武漢、重慶、上海城市、區(qū)域機(jī)構(gòu)總經(jīng)理及首席分析師，圍繞疫情對房地產(chǎn)市場的影響及未來展望；特邀基金券商的專家中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁先生進(jìn)行題為《回歸新發(fā)展常態(tài)，擁抱新發(fā)展模式》的主題演講。

??論壇上，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波先生開啟了《疫情‘自救’之下，房企發(fā)展新模式與估值‘保衛(wèi)戰(zhàn)’探討》圓桌論壇環(huán)節(jié)，來自開發(fā)企業(yè)的代表融信集團(tuán)副總裁 張銀女士、中奧地產(chǎn)副總裁李光先生以及克而瑞證券資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理孫楊先生參與對話，圍繞市場、營銷、融資、股票債券等內(nèi)容分享了專業(yè)觀點和洞見。

??現(xiàn)場觀點摘要如下：

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??就全國市場表現(xiàn)而言，政策層面是真正影響市場的導(dǎo)火線。

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測，前4月全國有83個省市出臺相關(guān)松綁政策，是近幾年中放松政策出臺最密集的一次。但到目前為止，政策對市場成交的積極效果還沒有顯現(xiàn)，當(dāng)然，這與4月以來疫情多點散發(fā)不無關(guān)系，預(yù)計5、6月份還會有一些力度更大的地方政策出臺。

??另外，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，目前全國有超過20多個城市線下售樓處因疫情而輪番關(guān)閉，造成了無法及時推貨。在這個背景之下，新房供應(yīng)前4月創(chuàng)三年同期新低，4月單月同比降幅持續(xù)擴(kuò)大到57%。究其原因，一方面和去年下半年土拍市場逐步走低有一定關(guān)系，另一方面原因也與市場成交不足以及疫情等原因密切相關(guān)。

??成交方面，2022年以來市場逐月回落，4月同比降幅再次擴(kuò)大11個百分點達(dá)到60%，特別是三四線同比降63%，居不同能級城市之首。項目開盤去化率逐月走低，熱點城市越來越少，半數(shù)以上城市去化率低于30%且仍在下降。疫情加劇區(qū)域分化，長三角高位回落，4月同比降69%跌幅超過全國平均水平。二手房成交相比新房更差，成交量同比“腰斬”。值得一提的是，五一期間，北京、成都同環(huán)比上升，部分企業(yè)銷售好于春節(jié)，這也是一個積極的信號。

??土地市場方面，疫情之下，長三角依然是投資熱點。剛剛過去的杭州土拍展示出了非常高的熱度，合肥也有多塊地封頂成交，盡管如此，依然掩飾不了整體的慘淡。上海、沈陽、長春等城市因延遲第一輪土拍，錯過了最好的土地出讓時間點，以天津為代表部分城市熱度下降明顯。相反，杭州、深圳在土拍市場的成績亮眼，深圳也有八幅地塊封頂成交，杭州更是近四成成交達(dá)到封頂價。

??房企銷售與投資方面，前4月企業(yè)銷售額明顯下降，降幅超過五成，九成企業(yè)銷售業(yè)績同比下降，近六成百強(qiáng)企業(yè)沒有拿地?；钴S在投資領(lǐng)域多數(shù)是央國企以及部分地方國企，三四線越來越“冷清”。

??房企融資方面，隨著政策不斷回暖，融資質(zhì)量的提升仍有限。隨著相關(guān)政策的落地，尤其是如果五六月份迅速到位，對房企融資有更“積極”的意義。

??房企營銷角度來看，部分房企在五一通過折扣等積極營銷取得了較好的去化結(jié)果。

??客戶需求變化方面，來自克而瑞研究中心的“疫情購房需求大調(diào)研”顯示，居家辦公影響著客戶對產(chǎn)品的需求，原本雞肋般的客臥及書房成為新寵、房間數(shù)量少成為第一大通痛點，這些痛點與一、二年相比發(fā)生了很大的變化。從購房計劃來看，六成客戶置業(yè)計劃展緩至一年以上，會堅持買房計劃的客戶只有兩成。這當(dāng)中，接近4成的一線城市買房態(tài)度依然堅定。

??展望后市，疫情疊加供求失衡，未來市場不確定因素更多。

??今年的市場走勢一定是先低后高，高是指相對于現(xiàn)在情況，但全年和往年相比會明顯下降。土地市場成交亦是如此，因供地增加而帶來成交回升或在二季度出現(xiàn)，但全年總規(guī)模還會下降。

??當(dāng)然，也不必對行業(yè)整體規(guī)模有所疑慮，我們依然要保有信心。即使回落到過去幾年的水平，規(guī)模依然是可觀的。

??目前我們也看到了不少利好和曙光：支持企業(yè)紓困的政策正在出臺，比如當(dāng)前在預(yù)售資金監(jiān)管方面部分城市給予一定放松，土拍首付款方面也有一定支持，可以實質(zhì)地緩解企業(yè)的債務(wù)壓力。在購房政策方面，限售限購相應(yīng)輔助如果政策出臺，也將會提振消費(fèi)信心。

大浪淘沙，未來的市場會更加穩(wěn)健，央企國企、重點一二線城市依然被看好，整個市場也會越來越健康。

??從8位分析師分享的內(nèi)容和線上大家關(guān)注的問題來看，主要聚焦在三個方面。

??第一，現(xiàn)行市場狀況如何，何時能夠企穩(wěn)，并且有回暖信號的出現(xiàn)？

??對不同城市要分城多維度看，一線城市和強(qiáng)二線城市的需求和購買力是尚存的，一旦政策力度放松，有效購房需求也會迅速釋放出來。另一方面，一旦這些核心城市受疫情周期影響較長的話，就會迅速在銷售端出現(xiàn)成交下滑。比如疫情影響下北京環(huán)京樓市，五一期間并沒有因大力度促銷，拉動銷量上行。

??對于弱二線，大多數(shù)城市還處于調(diào)整期，目前不斷出臺的松綁政策對樓市供求刺激作用有限。同時，經(jīng)濟(jì)下行、購買力疲弱帶來的影響會更大，也出現(xiàn)了消費(fèi)端見頂?shù)恼髡?。以價換量的操作可能會對局部價格倒掛明顯、區(qū)位和配套成熟的區(qū)域還能夠撬動需求，但對遠(yuǎn)郊及高庫存城市來說作用不大。三四線城市而言，前期的需求透支短期很難走出下行的底部。

??從克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，當(dāng)前全國市場仍處于盤整甚至下行探底階段。多數(shù)城市整體新開盤去化率僅為30%左右，而且狹義庫存不斷小幅增加。百城的狹義庫存周期已經(jīng)達(dá)到了23個月。

??我們希望在二季度末看到更多的城市能夠企穩(wěn)，尤其是一二線城市。雖然房企錯過了小陽春行情，如果二季度末市場企穩(wěn)，可以增加對金九銀十的期盼。

??第二，投資端，第一輪集中供地的城市冷熱不均，未來的土地投資會如何演繹？

??在這一輪多城集中性供地中，“央國平”仍然是拿地主力，并且在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，“央國平”還會扮演主力角色，給市場起到穩(wěn)信心和托底的作用。此外，從深圳、廣州、杭州等地土拍結(jié)果看，一些民營房企也慢慢入場，主要聚焦在一線和強(qiáng)二線城市，土地市場已出現(xiàn)積極信號。

??但房企投資仍然謹(jǐn)慎，部分企業(yè)會戰(zhàn)略性的選擇退出拿地、或者嚴(yán)控在市場不景氣城市的拿地規(guī)模，這主要基于對資金流和現(xiàn)金流的管控。在預(yù)售資金監(jiān)管比較嚴(yán)的城市，房企通常會選擇望而卻步。反過來，如果銷售繼續(xù)下行，資金回流受阻，房企拿地的意愿和積極性會進(jìn)一步受到抑制。

??第三，多城市松綁政策的出臺，對于樓市回暖是否有真正的幫助？

??在4月有39個省市出臺了45次松綁政策，而在五一假期以來又有21個城市頒布或執(zhí)行了本地新政。從效果來看，前期出臺的政策力度有限，但5月份政策明顯加大了松綁力度，尤其是個別城市調(diào)整影響市場最關(guān)鍵的“限貸”政策，鼓勵“認(rèn)貸不認(rèn)房”降低多套房首付比例，同步取消“限售”，大幅調(diào)整“限購”。

??從企業(yè)端而言，前期的政策主要是關(guān)注房企保交付，控制項目風(fēng)險。目前政策端已經(jīng)開始關(guān)注到房企財務(wù)風(fēng)險，后續(xù)融資環(huán)境也會得到改善。如果未來政策能放松對于預(yù)售資金監(jiān)管，降低預(yù)售門檻，對企業(yè)的幫扶會更直接。

       從消費(fèi)端而言，核心一、二線城市調(diào)控政策雖然適度松綁，也只是涉及到人才落戶、降低非戶籍家庭的社保繳納年限等，主要是釋放剛需、剛改需求，但“四限”政策尚未全面退出，尤其是“限貸”尚未真正落地。對于弱二線和三四線城市，建議可以嘗試考慮全面取消限購，并全面調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸的限貸政策，真正鼓勵剛需、剛改客戶進(jìn)入市場，最終使得房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性循環(huán)。

??第一話：聚焦北京

??新房市場量價齊升，未來北京樓市依然看好 

??北京住宅市場從今年3月份開始回暖，尤其新房市場出現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，這在全國其他城市中都是比較少見的。

??主要原因有三點：

??第一、北京住宅市場總體穩(wěn)健。經(jīng)過前幾年的政策調(diào)控，大量投機(jī)、投資性需求被擠出市場，基本實現(xiàn)了房住不炒。房價整體趨于穩(wěn)定，市場不會出現(xiàn)大漲大跌，購房者相對理性。

??第二、剛需和改善需求依然強(qiáng)勁。前幾年北京供應(yīng)了大量同質(zhì)化的限競房，抑制了部分潛在需求。隨著城區(qū)一批地段稀缺或產(chǎn)業(yè)聚集、交通便捷的優(yōu)質(zhì)項目入市，激發(fā)了購房者的購買欲望，比如學(xué)府壹號院，從去年11月至今年3月，網(wǎng)簽金額已超過百億；同時，由于新房限價，二手房與新房存在價格倒掛現(xiàn)象，不少潛在二手房的客戶也被分流到了新房市場。另外，在通脹預(yù)期下，保值增值需求強(qiáng)烈，購房者將優(yōu)質(zhì)地段的房子作為保值增值的重要手段。

??第三、政策利好不斷?！胺€(wěn)”字當(dāng)頭前提下，全國層面利好政策疊加，支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，滿足合理住房需求，提振了樓市預(yù)期和信心。央行降準(zhǔn)、降息和房貸審批速度加快，共同促使了市場回暖。

??對于北京樓市未來的發(fā)展，我們認(rèn)為總體基調(diào)保持穩(wěn)健。雖然疫情反復(fù)對房地產(chǎn)市場有一定影響，但購房需求會延遲卻不會消失。同時，在二季度和三季度北京樓市將迎來項目入市的高峰窗口期，市場會持續(xù)放量。雖然受疫情等不確定性因素影響，市場可能會出現(xiàn)階段性波動或調(diào)整，但整體來看，未來北京樓市依然看好。

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??第二話：聚焦深圳

??土地市場熱度傳導(dǎo)，深圳樓市6月或現(xiàn)拐點 

??觀點1：2022年一季度深圳樓市低迷，凸顯在需求存在，但市場信心不足，觀望情緒嚴(yán)重。

??第一，一季度深圳推盤量不足，目前市場處于惜售狀態(tài)，開發(fā)商信心不足。

??第二，部分剛需及改善需求被壓制，目前市場的購買力存在，只是大家都在觀望。在今年推貨量不足的情況下，去化周期為7.5個月左右，市場處于觀望期。但部分性價比高的樓盤受市場歡迎（但不均衡），比如寶安區(qū)某項目均價為5.1元/平米，低于周邊新房均價，性價比高導(dǎo)致去化率超90%；部分如鴻榮源壹城中心十區(qū)去化不及30%。

??第三，由于二手房指導(dǎo)價出臺后，新房和二手房的價格倒掛不存在了，導(dǎo)致新房市場熱度有所降溫。

??觀點2：集中土拍央國企托底，土地市場熱度會逐步傳導(dǎo)至房地產(chǎn)領(lǐng)域。

??土拍市場方面，政府希望通過央國企參與土拍給予市場信心。例如去年第二輪土拍中，中海摘得5宗、保利摘得2宗；去年年底第三輪土拍中深鐵置業(yè)摘得5宗；今年第一次土拍中，華潤摘得2宗地，以及深圳安居建業(yè)進(jìn)入商品房開發(fā)，聯(lián)合萬科、深業(yè)、天健均摘得土地。

??觀點3：二手房市場預(yù)期在二季度開始逐漸回溫。

??二手房市場方面，在指導(dǎo)價出臺后，深圳二手房成交量大幅下滑。原因是二手房指導(dǎo)價低于市場預(yù)期，部分業(yè)主將指導(dǎo)價之外的價格壓到首付里面，進(jìn)而導(dǎo)致客戶購買二手房時首付壓力加大。不過，目前政府考慮將二手房指導(dǎo)價上浮5%左右，以緩解客戶購房壓力，預(yù)期二季度開始二手房市場也會逐漸回溫。

??觀點4：深圳住宅市場預(yù)期在6月份出現(xiàn)拐點。

預(yù)判深圳樓市可能會在6月份出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，主要依據(jù)是一季度土拍熱度會傳導(dǎo)至新房市場以及二手房市場。

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??第三話：聚焦廣州

??廣州樓市持久力足夠，政策適當(dāng)釋放就會加速回暖 

??5月5號廣州進(jìn)行首輪集中供地，有幾個特征能反映市場情況：首先流拍率是去年實行集中供地以來最低一輪，主要是由于此輪供地數(shù)量減少，今年18宗供地，去年48宗。另外，調(diào)整了供地結(jié)構(gòu)，外圍區(qū)域供地壓縮，中心區(qū)為主。三，調(diào)整規(guī)則，取消了去年出現(xiàn)的限制銷售對象等政策，減低了流拍可能性。

??拿地方面，國企央企外，出現(xiàn)民企和港資身影，雖本輪熱度不是特別高，但是企業(yè)信心有提升。整體來看，目前房企對于有機(jī)會實現(xiàn)高溢價的市中心高價值地塊青睞度較高。

今年廣州1-4月包括5.1假期表現(xiàn)不及預(yù)期，同比去年有40-50%的下降，兩個核心制約釋放，第一，廣州調(diào)控政策比較嚴(yán)格，操作審慎，目前尚未出臺有力的利于需求釋放的相關(guān)政策。第二，供求關(guān)系比較平衡，過去五年新房市場供求比1.05，新房和二手房占比五五開，價差也足夠大，從外圍1萬多到中心區(qū)20多萬的新房都有，在當(dāng)前的市場環(huán)境下購房者出手的緊迫性不強(qiáng)。廣州是一個適合長跑的市場，持久力是足夠的，如廣州能在限購限貸上適當(dāng)優(yōu)化對剛需和改善的支持，適當(dāng)解放購買力，市場就會有加速回暖的態(tài)勢。目前廣州也在醞釀相關(guān)政策。

??第三話：聚焦廣州

??廣州樓市持久力足夠，政策適當(dāng)釋放就會加速回暖 

??5月5號廣州進(jìn)行首輪集中供地，有幾個特征能反映市場情況：首先流拍率是去年實行集中供地以來最低一輪，主要是由于此輪供地數(shù)量減少，今年18宗供地，去年48宗。另外，調(diào)整了供地結(jié)構(gòu)，外圍區(qū)域供地壓縮，中心區(qū)為主。三，調(diào)整規(guī)則，取消了去年出現(xiàn)的限制銷售對象等政策，減低了流拍可能性。

??拿地方面，國企央企外，出現(xiàn)民企和港資身影，雖本輪熱度不是特別高，但是企業(yè)信心有提升。整體來看，目前房企對于有機(jī)會實現(xiàn)高溢價的市中心高價值地塊青睞度較高。

??今年廣州1-4月包括5.1假期表現(xiàn)不及預(yù)期，同比去年有40-50%的下降，兩個核心制約釋放，第一，廣州調(diào)控政策比較嚴(yán)格，操作審慎，目前尚未出臺有力的利于需求釋放的相關(guān)政策。第二，供求關(guān)系比較平衡，過去五年新房市場供求比1.05，新房和二手房占比五五開，價差也足夠大，從外圍1萬多到中心區(qū)20多萬的新房都有，在當(dāng)前的市場環(huán)境下購房者出手的緊迫性不強(qiáng)。廣州是一個適合長跑的市場，持久力是足夠的，如廣州能在限購限貸上適當(dāng)優(yōu)化對剛需和改善的支持，適當(dāng)解放購買力，市場就會有加速回暖的態(tài)勢。目前廣州也在醞釀相關(guān)政策。

??第五話：聚焦鄭州 

??政策利好紓困，刺激效果短暫，市場持續(xù)筑底盤整 

??鄭州在經(jīng)歷了去年水災(zāi)和疫情的反復(fù)后，整體市場要恢復(fù)正常還面臨比較大的壓力。去年下半年，鄭州主城區(qū)的成交面積下滑了30%左右；進(jìn)入2022年，市場繼續(xù)下滑，前4個月成交面積萎縮近50%。

??原因主要是，第一，整體市場去化非常艱難，企業(yè)信心不足。受疫情等內(nèi)外部因素影響，春節(jié)過后大鄭州房企工程復(fù)工率整體在40%左右，其中主城區(qū)在70%左右。前4個月市場成交規(guī)模為歷史最低水平，按此情況推算，目前市場庫存量在2800萬方左右，去化周期達(dá)28個月，房企的壓力是非常大的。

??第二，市場格局問題。城市發(fā)展框架的拉大必然帶動房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)移，外來房企因為主城拿地受限，選擇布局環(huán)鄭，但環(huán)鄭區(qū)域配套的完善需要時間。在疫情反復(fù)的兩年周期內(nèi)，客戶意向回歸主城配套完善區(qū)域。對于前期布局環(huán)鄭的房企去化壓力非常大。

??因此鄭州出臺寬松調(diào)控政策紓困，但是在整體市場供大于求且信心匱乏的背景之下，政策效果需要時間驗證，現(xiàn)階段新政下市場回溫幅度有限，整體市場持續(xù)筑底盤整。如果能出臺降低首付比例的政策，或?qū)κ袌龌嘏斜容^好的作用。

??第六話：聚焦武漢

??武漢樓市觀望情緒，亟待有力政策出臺    

??自推行中期供地計劃以來，武漢的土地市場供應(yīng)量保持較為充足，這對于維護(hù)武漢樓市的價格穩(wěn)定，起到了積極的作用。在2019年之前的兩年，武漢購房者制造了不少“日光盤”，案場平均日訪量約280-300組；而在2019年之后，購房者持幣觀望的居多，案場平均日訪量降到約200組。

??因此，從硬幣的另一面來看，武漢樓市正面臨著庫存量持續(xù)增加，消化周期不停拉長的消極影響。

??我們已向相關(guān)部門建議并認(rèn)為武漢樓市需要多元化、多維度的組合拳政策出臺，來提振樓市信心，優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。

??武漢購房群體中，剛需客戶約占60%，剩余為改善型客戶及其他。首先，對于剛需購房者，我們認(rèn)為有效的政策是放松位于郊區(qū)的房產(chǎn)限購措施，并降低首套房的金融貸款政策，如降低首付比例等；而對于改善型及其他購房客戶，一些有效的措施是優(yōu)化落戶及人才引進(jìn)政策，適當(dāng)放松中心城區(qū)購房限制。

??第七話：聚焦重慶

??重慶樓市供需復(fù)蘇在即，轉(zhuǎn)化率是影響市場關(guān)鍵  

??從目前來看，重慶新房市場仍未走出此輪調(diào)控影響，到4月重慶新房成交量為44萬方，去年同期成交量為500萬方，差距巨大。由此，我們判斷目前重慶樓市已經(jīng)基本見底。之前由于停工、有疫情、企業(yè)資金等問題影響了重慶的供應(yīng)量，但目前新房市場的枷鎖供應(yīng)已經(jīng)被打開。5月將有126項目開盤加推，預(yù)計200萬方，已回到重慶過往月均水平，超越今年1-3月整體供應(yīng)量。

??從需求來看，重慶歷來是商品房成交的重鎮(zhèn)，以剛需為主導(dǎo)，無論是一手房還是二手房。目前剛需購房群體基本面還在。而來電來訪數(shù)據(jù)也顯示，新房來訪量3月底4月初有5%的提升，5月份隨著供應(yīng)提升來訪量也會持續(xù)提升，二手房帶看量也是同樣情況。

??供需兩端都在復(fù)蘇的階段，轉(zhuǎn)化率的問題是影響后續(xù)市場的關(guān)鍵所在。從目前的來看，土地價格穩(wěn)定，土拍市場央企、國企拿地不斷，房企資金有所層面改善，暴雷負(fù)面新聞在減少，政府對于交付問題作為程度也在提升，多種跡象及CRIC市場模型進(jìn)行預(yù)測，我們預(yù)計6月以后整體市場會有明顯的回暖。

??第八話：聚焦上海

??上海樓市面臨下行壓力，未來或有想象空間 

??因疫情影響，上海已經(jīng)歷兩個多月的封控，何時解封尚未可知，經(jīng)濟(jì)面臨極大壓力和困境。疫情期間我們對1500個樣本做了調(diào)研發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為自己及家庭收入將會明顯下降的人數(shù)占比達(dá)到62%，遠(yuǎn)超預(yù)期。收入預(yù)期下降將傳導(dǎo)至購房支付能力，最終導(dǎo)致購房意愿降低。我們判斷，現(xiàn)階段上海樓市整體下行壓力較大。

??首先看新房市場，由于封控，原本今年上半年陸續(xù)上市的多批房源，極有可能在解封之后的同一個周期內(nèi)集中推出，造成供應(yīng)量短期內(nèi)快速增加；然而，因收入預(yù)期下降，購房需求卻在減少。

??相比新房，二手房的日子可能更加難熬。二手房市場不僅供大于求，同時由于購房者“打新”門檻降低，一部分二手房購房者轉(zhuǎn)而去買新房，導(dǎo)致二手房市場需求進(jìn)一步減少。

??然而我們預(yù)判，疫后上海為了緩解、修復(fù)受疫影響的經(jīng)濟(jì)與民生，將出臺的部分（如信貸相關(guān)的）紓困措施，有望間接地利好樓市。另外，我們也大膽假設(shè)，受疫影響，釋放積極樓市政策的預(yù)期也較之前有望大幅提升，如假設(shè)成立，上海的樓市信心還有一波提振的空間。

??對于中國房地產(chǎn)行業(yè)，中信建投認(rèn)為有以下幾點可以關(guān)注：

??第一，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入新常態(tài)。未來3-5年，中國房地產(chǎn)銷售面積會穩(wěn)定在16-17億平左右。2021年下半年以來的調(diào)整只是對常態(tài)的回歸，而2022年下半年，市場將出現(xiàn)回升。

??第二，新常態(tài)下，樓市將長期分化。當(dāng)前，五大城市群的發(fā)展比較確定，其中的核心城市產(chǎn)業(yè)和人口會進(jìn)一步上升，核心城市中的核心區(qū)域資產(chǎn)價格也會進(jìn)一步上升。同時，房企進(jìn)入低杠桿和低利潤率后，信用將變得更為重要。

??第三，房企經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)下滑。2021年，上市房企（A+H）總營收60409億元，同比增長12.6%，創(chuàng)歷史新高；但歸母凈利潤2419億元，同比大幅下降48.8%，延續(xù)2020年的下滑趨勢，降幅較上年擴(kuò)大41.3個百分點。歸母凈利潤下滑的主要原因有二：1、綜合毛利率僅21.5%，較上年下降5.5個百分點；2、少數(shù)股東損益占比較上年有明顯上升。

??第四，三道紅線指標(biāo)整體改善。2021年年末，行業(yè)現(xiàn)金短債比為1.1倍，較上年年末下降0.2略有惡化，主要因在手現(xiàn)金水平下降帶來，包括市場下行導(dǎo)致的銷售回款下降，也包括融資難度的增長。行業(yè)凈負(fù)債率為70.2%，較上年年末下降1.0個百分點出現(xiàn)改善。A股房企的扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，較上年年末下降0.1個百分點基本持平?？傮w來看，在行業(yè)調(diào)控與市場調(diào)整的影響下，房企負(fù)債規(guī)模壓縮、負(fù)債率有所下行，財務(wù)狀況出現(xiàn)了部分改善。不過，2022年一季報顯示，受銷售回款等因素影響，財務(wù)狀況較2021年底有所惡化。

??第五，央企、大型房企各方面表現(xiàn)俱佳。相較于其他類型房企，央企、大型房企在盈利水平、費(fèi)用管控能力、規(guī)模擴(kuò)張性、財務(wù)健康程度等方面均具備較大優(yōu)勢，在行業(yè)下行期間擁有更強(qiáng)的風(fēng)險抵御能力，同時也具有更充裕的資金和資源獲取更多市場份額，因此有望在未來發(fā)展中持續(xù)勝出。

??第六，大型房企對2022年展望以穩(wěn)為主。大型房企在2021年的業(yè)績會上普遍表示市場預(yù)期不明朗，絕大多數(shù)未提及銷售目標(biāo)。投資拿地聚焦強(qiáng)基本面城市，力度求穩(wěn)。對收并購總體保持謹(jǐn)慎，堅持精選項目。房企短期追求穩(wěn)健發(fā)展，中長期則看經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展和綜合實力的提升。

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??林波：疫情下，房地產(chǎn)市場受到了明顯的影響。預(yù)期的小陽春落空，從3月份開始很多城市銷售都受到了疫情管控的影響，本來可能起到引領(lǐng)作用的上海樓市被按下了暫停鍵。全行業(yè)成交量持續(xù)低位，企業(yè)業(yè)績同比也較大幅度的下滑。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)該如何應(yīng)對？中長期又該如何調(diào)整發(fā)展模式發(fā)展戰(zhàn)略？這是今天我們這個圓桌論壇想要討論的問題。

??林波：我們看到中奧最近做了很多，例如在修煉業(yè)務(wù)員內(nèi)功，以及結(jié)合五一黃金周做了很多營銷動作，那我們還做了哪些自救的舉措，效果怎么樣？是否有一些成功案例可以分享？

??李光：面對疫情的不利影響，中奧主要從以下幾個方面來應(yīng)對。在公司經(jīng)營方面，主要圍繞營銷轉(zhuǎn)和營銷圍繞客戶轉(zhuǎn)的思路;在項目展示方面，對于項目進(jìn)行了交付大區(qū)的升級與提前展示，同時在交付端，做了詳細(xì)的鋪排，提升客戶購買信心；在服務(wù)方面，中奧地產(chǎn)一直致力于運(yùn)動健康社區(qū)的打造，在疫情時代提供不出小區(qū)的健康生活方式。

??在營銷方面，通過加強(qiáng)三方面工作來促進(jìn)銷售。首先提振內(nèi)驅(qū)力，加強(qiáng)營銷人員的專業(yè)能力，更好地感受客戶需求，提升客戶體驗。其次，在疫情常態(tài)化下，持續(xù)開拓線上新媒體。中奧認(rèn)為線上與線下結(jié)合銷售是未來大勢所趨。最后，堅持管理層下沉一線，始終堅持聚焦業(yè)務(wù)、聚焦管理。

??林波：我們知道，融信自去年以來雖然市場傳聞不斷，但是依然保持了零違約，那么請問張總，融信是怎么做到的？采取了那些手段？

??張銀：雖然市場面臨挑戰(zhàn)，但融信集團(tuán)保持零違約。

??融信早在2019年就開始了降負(fù)債的舉措。由于融信的項目大多布局在長三角，如上海、杭州、蘇州等一線或強(qiáng)二線城市，所以去化率比較高，回款能力也比較強(qiáng)。鑒于高成本、高杠桿的經(jīng)營模式無法持續(xù)，融信在2019年上半年開始調(diào)整拿地節(jié)奏，賬面上留存200多億資金，用來調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，歸還信托、資產(chǎn)管理等融資成本高的產(chǎn)品，降低融資成本。

??從2019年開始，融資部門就一直以融資成本為考核標(biāo)準(zhǔn)。2019-2021年上半年，整個融信集團(tuán)的融資成本一直處于下降態(tài)勢。正是由于這些舉措的實施，融信的融資結(jié)構(gòu)就比較簡單，項目端由開發(fā)貸組成，資本市場端由美元債和小公募組成，沒有信托、股權(quán)融資、商票融資。當(dāng)國家推出三道紅線融資標(biāo)準(zhǔn)時，融信就直接進(jìn)入綠檔了。截至目前，融信有息負(fù)債已經(jīng)降至500億以下，處于行業(yè)較低水平。

??目前市場壓力仍然較大，公司保持零違約，但市場信心沒那么快恢復(fù)。希望國家出臺更多措施，幫助民營房企脫離困境。當(dāng)然融信自身也會加強(qiáng)開源節(jié)流，積極開拓融資渠道。目前五大資產(chǎn)管理公司也在和融信積極溝通，盤活一些存量資產(chǎn)，為企業(yè)補(bǔ)充流動資金。加快銷售回款，確保債務(wù)剛性兌付。在還款端，對到期的非剛性債務(wù)，努力和金融機(jī)構(gòu)做好溝通，調(diào)整還款計劃，在不違約的情況下度過困難期。

??雖然采取了很多手段，但應(yīng)對短期現(xiàn)金流仍然會有壓力。融信呼吁積極支持民營房企在資本市場信用的恢復(fù)，只有這樣才能快速助力企業(yè)在融資端的恢復(fù)和良性循環(huán)。

??林波：那我們也想請問一下孫總，從您這邊了解的情況來看，目前其他企業(yè)在融資方面表現(xiàn)？

??孫楊：資本市場上的融資表現(xiàn)冰火兩重天，今年以來境外發(fā)行了約60億美金的地產(chǎn)類債券，但民企在境外資本市場融資基本停滯，個別國企、優(yōu)質(zhì)的民企，也是在銀行的備證下，美元債才得以發(fā)行成功的。

??同期境內(nèi)債券發(fā)行金額近4200億，其中主要是國企、城投、平臺類公司發(fā)債，民企寥寥無幾。境內(nèi)流動性相對寬松，但民企在債券融資市場上依舊承壓。

??從項目端融資的角度看，已經(jīng)暴雷的企業(yè)銀行對其再融資都是審慎的，可以做到不抽貸、不斷貸，但也很難繼續(xù)審批新的項目。

??總的來說當(dāng)前的國企、央企在融資端實質(zhì)上是大大優(yōu)于民企的，民企面臨的壓力仍是十分巨大的。

??林波：穩(wěn)增長下各城市頻吹政策暖風(fēng)，請問各位嘉賓對未來行業(yè)、城市群市場走勢有何判斷？企業(yè)的中長期戰(zhàn)略是否會有所調(diào)整？

??李光：房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地、長期看人口。2022年前4個月，全國百城利率下調(diào)，90多次調(diào)控放松政策出臺。受利好政策影響，最先回暖的一定是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)、庫存較低的城市。

??另一方面，從中長期看，土地和人口流向成為重中之重。五月，國家發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》中提到，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展，與臨近大中城市的發(fā)展差距顯著縮小，支撐城鄉(xiāng)融合發(fā)展作用進(jìn)一步彰顯。中奧的理解是接下來全國1335個縣城會出現(xiàn)發(fā)展的加速分化，全國的百強(qiáng)縣、都市圈內(nèi)的和一些資源特色縣將迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇。

??林波：請問一下張總從融資財務(wù)的角度是怎么看地產(chǎn)新模式的？

??張銀：經(jīng)過這輪調(diào)整后，能生存下來的房企都進(jìn)入了新的發(fā)展階段，以往的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)完全改變。在新模式下，對于企業(yè)自有資金的要求會比較高。項目端只能做一些開發(fā)貸，資本端會給一些適當(dāng)?shù)娜谫Y手段。融信也會確保銷售額權(quán)益回款能覆蓋有息負(fù)債 1.1-1.3倍，這樣可以用銷售回款應(yīng)付極端情況。

??林波：對于過于一直是增量開發(fā)中最重要的板塊之一營銷板塊，我們營銷總是怎么理解新模式的？

??李光：目前，“高負(fù)債、高杠桿”運(yùn)行模式因為三條紅線與銀行兩條紅線制約已成過去時，企業(yè)保持穩(wěn)健增長只能依靠良好的經(jīng)營兌現(xiàn)能力。此外，拿對地、做好產(chǎn)品、賣好房子成為新形勢下房企不變的追求。

??對于未來城市選擇更需要注意流速及現(xiàn)金流，投資既要分散又要集中。過于集中容易受單城市封控影響導(dǎo)致無法銷售，但過于分散導(dǎo)致管理成本增加，未來更需要精總部強(qiáng)區(qū)域。

??從產(chǎn)品方面看，疫情使大家待在家里的時間更長了，并對現(xiàn)有居住條件都有更進(jìn)一步的改善需求。未來疫情常態(tài)化對戶型功能的需求、對于小區(qū)的配套需求都將成為未來社區(qū)升級的著力點。

??林波：2021年至今房企暴雷頻現(xiàn)，股票債券價格波動劇烈，原有的估值體系是否可以繼續(xù)適用呢？如不適用，該如何重新給房企估值？

??孫楊：市場原有的估值體系更多的是相對估值，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)當(dāng)前的價格，作為其他標(biāo)的定價的參考、根據(jù)一個市場上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，如三大評級，在該標(biāo)準(zhǔn)下針對標(biāo)的處于不同的位置給予定價、根據(jù)行業(yè)政策、市場輿情、公司管理層變動等做市商進(jìn)行正向或反向的試探性價格調(diào)整。下行市場沒有參考標(biāo)的，評價標(biāo)準(zhǔn)失真、財務(wù)優(yōu)化失真，相對估值是黑匣子，容易被輿情操縱。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場暴雷頻出，信用危機(jī)頻現(xiàn)的情況下。原有的行業(yè)信念、相對估值標(biāo)準(zhǔn)不斷被市場實際表現(xiàn)打破。

       在此基礎(chǔ)上，克而瑞證券同境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)做了大量的調(diào)研、研討之后，研發(fā)了絕對估值體系，從單一項目資產(chǎn)維度出發(fā)，評估資產(chǎn)質(zhì)量，計算資產(chǎn)價值和房企的清算價值。上述資產(chǎn)可以分成住宅和非住兩大類，銷售型物業(yè)根據(jù)房企拿地的質(zhì)量和其周邊市場進(jìn)行測評其資產(chǎn)價值，持有型物業(yè)根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)營情況，租金水平，未來發(fā)展?jié)摿Φ冗M(jìn)行測評。在資產(chǎn)研判的基礎(chǔ)上，根據(jù)報表優(yōu)化的方式進(jìn)行反向工程，脫水三道紅線，重塑評價標(biāo)準(zhǔn)，同時測算不能再融資的情況下，房企的償債能力，這些指標(biāo)在已經(jīng)暴雷的企業(yè)中，我們多數(shù)提前一個財季發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，在絕對估值的基礎(chǔ)上疊加房企的整體表現(xiàn)，最終給到一個公允的、可量化的房企估值參考體系。