18城已完成首輪集中土拍,地市“低溫”仍將持續(xù)

土地編輯部 CRIC研究 2022-05-11 08:47:07 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

掃描二維碼分享

??今年土地市場(chǎng)或許比想象中還要慘淡。

??在疫情的影響下,盡管樓市、地市多方面利好頻出,5月以來(lái)完成2022年首輪集中土拍的4個(gè)城市都未能走出逆市行情。

??5月10日,蘇州完成了2022年首輪集中土拍,而在開(kāi)拍首日,蘇州再次調(diào)整了限購(gòu)、限售政策,提振市場(chǎng)信心,但政策對(duì)地市影響甚微,雖有2宗地塊觸及中止限價(jià),但整體溢價(jià)率仍處于3%的低位。

??同為長(zhǎng)三角城市的無(wú)錫,也于前幾日完成了今年首輪土拍,盡管土拍門(mén)檻下調(diào),但并未刺激地市回暖。而與無(wú)錫同日開(kāi)拍的濟(jì)南,更是“冷清”。

??再往前看,廣州于5月5日完成的首輪集中土拍也差強(qiáng)人意,18宗涉宅地成功出讓17宗,僅2宗溢價(jià)成交,本土城投依舊是拿地主力。

??實(shí)際上,房企上半年銷(xiāo)售回款進(jìn)度明顯不及預(yù)期,現(xiàn)金流仍然吃緊,拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎,這也導(dǎo)致城市與城市之間、甚至城市內(nèi)部的競(jìng)拍熱度將進(jìn)一步分化,短期內(nèi)地市熱度仍將延續(xù)低位。

??01

??門(mén)檻調(diào)降難改地市低迷之勢(shì)

??5月以來(lái),廣州、濟(jì)南、無(wú)錫和蘇州四城完成2022年首輪土拍,目前重點(diǎn)22城已有18城完成今年首輪集中土拍。

??這些城市都有一個(gè)典型的特征:土拍規(guī)則在去年第三輪放松的基礎(chǔ)上再度放松。

??在房企“錢(qián)緊”一年,多地土拍規(guī)則調(diào)整,意在提振信心,緩解房企資金壓力,以提升房企參拍積極性。

??比如剛剛結(jié)束首輪土拍的蘇州。

??首先,競(jìng)買(mǎi)保證金比例由去年三輪的30%降至20%;其次,姑蘇、高新區(qū)和吳江等地區(qū)出讓地塊出讓金繳納期限延長(zhǎng)至6個(gè)月;更為重要的是,目前全部蘇州已出讓全部地塊均未設(shè)地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià),因競(jìng)拍激烈超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)而需提前支付二期土地款的規(guī)定也隨之取消。

??而無(wú)錫則在開(kāi)拍前增加“預(yù)公告”環(huán)節(jié),其中8宗地塊設(shè)置的最高限價(jià)封頂溢價(jià)率整體為9.2%。

??廣州則下調(diào)地價(jià),部分地塊起拍價(jià)較去年首次出讓降幅超20%,“要求不低于50%的房源向無(wú)房者出售”的限售規(guī)則也被取消。

??但從四城競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看,整體未有明顯起色,投資氛圍依然低迷。

??蘇州較為典型。整體熱度雖較2021年第三輪集中土拍有所回升,但仍處于3%的低位。掛牌15宗宅地均成功出讓?zhuān)偝山唤痤~達(dá)234億元,其中4宗地溢價(jià)成交,溢價(jià)地塊比重達(dá)到27%,并且2宗地塊觸及中止價(jià)、進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。對(duì)比去年第二輪和第三輪溢價(jià)比重分別增加了11個(gè)百分點(diǎn)、19個(gè)百分點(diǎn)。

??再看無(wú)錫,雖然沒(méi)有地塊流拍,但8宗地塊多數(shù)以底價(jià)成交,最終溢價(jià)率僅有0.08%;濟(jì)南流拍率也高達(dá)47%,整體溢價(jià)率僅有1%;廣州亦如是,首輪土拍熱度較去年第三輪略有回升,但溢價(jià)率仍處于1%的低位。

3

??02

??蘇州、廣州盈利空間略有收窄

??與早前結(jié)束土拍的合肥、杭州盈利空間較大不同,5月以來(lái)已完成集中土拍的城市盈利空間則有所收窄。比如蘇州、廣州。

??先看蘇州。

??對(duì)比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來(lái)看,8宗純宅地平均地房比為0.59,較去年三輪上升了4個(gè)百分點(diǎn),平均房地差約1.2萬(wàn)元/平方米,整體來(lái)看盈利空間尚可。

??以土拍競(jìng)拍熱度最高的園區(qū)湖東旺墩地塊為例,該地是園區(qū)內(nèi)的絕對(duì)核心板塊,廣泛受到市場(chǎng)的認(rèn)可,將來(lái)去化無(wú)需擔(dān)心;不僅如此,板塊內(nèi)幾乎沒(méi)有新盤(pán)供應(yīng),同類(lèi)項(xiàng)目在售均價(jià)約在4萬(wàn)元/平方米左右,地房比約為77%。

??其余純住宅地塊地房比多在60%以下,房地差多超萬(wàn)元,盈利空間則相對(duì)充沛,尤其是高新區(qū)、吳江地塊,地房比多在50%以下,盈利空間相對(duì)更佳。

3

??而廣州中心城區(qū)利潤(rùn)空間也不及預(yù)期。

??按純宅地來(lái)看,依據(jù)每宗地周邊三公里范圍內(nèi)商品住宅成交均價(jià)測(cè)算,平均地房比約為0.6,房地差約1.3萬(wàn)元/平方米,整體來(lái)看盈利空間尚可。但是考慮到區(qū)域之間存在巨大的地價(jià)和房?jī)r(jià)差異,房企的盈利空間差異進(jìn)一步放大。

??中心城區(qū)的白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊,競(jìng)拍熱度最高,即便考慮9%的自持,可售樓面價(jià)達(dá)37912元/平方米,測(cè)算下來(lái),地房比高達(dá)85%。

??而南沙、增城、番禺等區(qū)域的盈利空間相對(duì)較大,地房比多在0.4-0.5之間,但其土拍熱度卻依然延續(xù)低位,大多數(shù)地塊被本土城投托底。

3

??03

??市場(chǎng)信心仍有待提升

??當(dāng)前,樓市面臨的最大問(wèn)題是疫情疊加需求疲軟影響下的去化難題。

??比如蘇州,CRIC數(shù)據(jù)顯示,截止2022年3月底,蘇州商品住宅去化周期已達(dá)19.7個(gè)月,較去年同期拉長(zhǎng)了43%,尤其是新區(qū)、相城等非核心區(qū)域庫(kù)存高企,成交量大幅萎縮,部分板塊去化周期已經(jīng)超過(guò)25個(gè)月。

3

??在本輪集中土拍開(kāi)拍前,蘇州樓市出臺(tái)了重磅新規(guī),提振市場(chǎng)信心。

??限售方面,將新房限售3年調(diào)整至2年,二手房的限售則全部取消;限購(gòu)方面,非本市戶(hù)籍居民三年內(nèi)連續(xù)繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房。不僅如此,在非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)(常熟、張家港)購(gòu)買(mǎi)的房屋不計(jì)入家庭限購(gòu)總套數(shù)內(nèi)。

??但從土拍結(jié)果來(lái)看,除了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度處于高位外,其余區(qū)域土拍依然以底價(jià)或低溢價(jià)為主,并且多為本地城投托底,市場(chǎng)信心依然不足。

??廣州南沙、增城也因庫(kù)存壓力高企,影響房企參拍積極性。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,截止2022年3月底,廣州商品住宅去化周期已超20個(gè)月,較去年同期拉長(zhǎng)了115%,尤其是南沙、增城等區(qū)域庫(kù)存高企,成交量大幅萎縮,部分板塊去化周期已經(jīng)超過(guò)25個(gè)月。

3

??整體來(lái)看,已完成首輪集中土拍的城市,央企、國(guó)企以及本土城投依舊是拿地主力,部分民企參拍積極性雖有所調(diào)動(dòng),但對(duì)現(xiàn)金流壓力巨大的房企來(lái)說(shuō),即便是土拍門(mén)檻放松、樓市松綁,對(duì)當(dāng)前地場(chǎng)很難起到根本的扭轉(zhuǎn)作用。

??已經(jīng)完成首輪集中土拍的城市中,除了深圳、杭州和合肥之外,其余城市土拍還是以低溢價(jià)和底價(jià)成交為主。土拍“低溫”仍將在一定時(shí)間內(nèi)延續(xù)。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部