[克而瑞]快評 | 濟南、無錫土拍仍無暖意

??5月7日，濟南、無錫兩城市同日進行2022年首輪土拍，盡管兩城此次均降低出讓門檻、下調保證金比例，并出臺延期繳納土地價款等規(guī)定，但最終土拍仍顯冷清。

??其中，濟南流拍率高達47%，整體溢價率僅有1%；而無錫雖然沒有地塊流拍，但8宗地塊多數(shù)以底價成交，最終溢價率僅有0.08%。

??濟南：近半數(shù)地塊遭遇流拍

??疫情沖擊下樓市去化顯著放緩、投資氛圍低迷

??為了提振房企拿地意愿，濟南調整了首輪集中土拍規(guī)則，不僅將拍地保證金比例下調20%，還延長了土地價款付款期限，以減輕房企拿地壓力。但從最終土拍結果來看，濟南此次集中土拍熱度并未能如愿提升，主城區(qū)出讓的30宗涉宅用地中僅成交了16宗，并且9宗是由本地城投托底，其余地塊則全部因無人競價而遭遇提前撤牌或流拍，土地市場熱度跌入谷底。

??首輪土拍仍涼意十足，成交地塊多由地方平臺托底

??此次集中供地，濟南共推出30宗涉宅用地，總供應建面達220萬平方米。但最終僅順利成交16幅，其中僅位于高新區(qū)賢文片區(qū)的3幅捆綁宅地溢價成交，其余13幅地塊則均底價出讓，總成交建面為115萬平方米，共收金84.7億元。

??從企業(yè)拿地情況也能看出濟南此次土拍的低迷。本輪集中土拍，拿地企業(yè)主要以地方城投為主導：成交16宗中除保利置業(yè)拿下的高新賢文片區(qū)地塊外，多數(shù)地塊由本地國企托底，如天橋東沙社區(qū)組團地塊由天橋平臺競得、歷城區(qū)王舍人片區(qū)大興南區(qū)組團地塊亦由區(qū)屬城投競得、濟南軌交亦底價拿下站前商務區(qū)西南用地A-1和A-12地塊。

??橫向對比其他已完成首輪集中土拍的城市來看，濟南此次集中土拍也是極為冷清。就溢價率指標而言，濟南首批次成交平均溢價率僅為1%，在已完成首輪集中土拍的15城中僅高于無錫和天津。土地流拍現(xiàn)象也較為嚴重，首輪流拍率高達47%，15城中僅次于天津。

??疫情沖擊下樓市成交遇冷、去化周期拉長，導致房企拍地積極性不高

??我們認為，濟南首輪土拍遇冷最主要的原因還是在于其當前樓市表現(xiàn)不佳。結合濟南新房成交月度走勢來看，2021年下半年以來，濟南的商品住宅成交規(guī)模就呈現(xiàn)出波動下行的趨勢，房價雖有抬高但漲幅較為微弱，整體成交表現(xiàn)不及預期。

??尤其是在3月底疫情發(fā)散后，4月初濟南住建局就要求非必要不舉辦樓盤線下集中性推介、宣傳營銷、集中開盤、集中帶客看房等聚集性活動，新房、二手房成交周期明顯拉長，規(guī)模也因此同步縮減。據CRIC統(tǒng)計，2022年4月，濟南新建商品住宅成交面積僅為35萬平方米，環(huán)比上月下降四成，更顯著不及去年同期。

??在樓市去化周期拉長下，濟南的新房庫存也明顯拉升，進入拿地極有可能面臨庫存積壓風險。同時，因受疫情影響，企業(yè)銷售回款放緩，資金壓力進一步增加。在上述因素的影響下，品牌房企對濟南集中土拍參拍意愿不強，進而導致整體土拍熱度走低。

??供地結構偏向外圍、拿地門檻放松有限，亦是導致土拍遇冷的重要因素

??除了樓市成交疲軟外，濟南此次集中供應地塊的質量不佳也是導致土拍遇冷的重要原因之一。結合供應結構來看，濟南此次集中供地供應主力區(qū)域主要以外圍區(qū)域為主，備受市場關注的高新核心區(qū)僅有3宗地塊組團出讓，整體供應質量相對一般。

??另一方面，濟南此次土拍仍延續(xù)了此前多宗地塊捆綁出讓的方式，并且組團出讓地塊的配建要求也仍然較多，拿地門檻整體放松有限。以歷下盛福片區(qū)組團地塊為例，該組團涉及4幅商辦、3宗住宅，總體量達55萬平方米，起拍總價超38億元；除了高總價門檻外，該宗地還要求配建回購商業(yè)用房、引入商業(yè)綜合體、長租公寓及星級酒店等業(yè)態(tài)、引入央企山東區(qū)域總部等多重嚴苛條件，最終由中建城發(fā)底價競得。部分地塊仍具有配建租賃住房或繳納租賃住房建設費用等要求，企業(yè)拿地成本仍然較高。在此影響下，濟南首拍熱度自然也難有所回溫。

??無錫：樓市利好頻出

??土拍門檻下調也難刺激地市回暖

??與濟南相比，無錫本輪不僅掛牌數(shù)量少，且拿地門檻有所下調，還增加了預公告環(huán)節(jié)以降低房企的資金壓力。但與濟南土拍一樣，在疫情的影響下，盡管樓市、地市多方面利好頻出，無錫的土地市場也未能走出逆市行情，而是以7宗底價成交、1宗低溢價成交快速結束了首輪土拍。

??土拍政策持續(xù)寬松，通過地塊預公告環(huán)節(jié)提振房企參拍積極性

??本輪無錫僅掛牌8宗地塊，與2021年集中供地相比供應量明顯下降，主要是由于目前在疫情影響下市場整體預期不如去年，房企在投資方面觀望的心態(tài)較為強烈，如果大幅供地可能導致流拍率增高等問題。

??為保證市場的平穩(wěn)運行，本次無錫土拍也增加了“預公告”環(huán)節(jié)，此前杭州、寧波、濟南等城市已經率先開啟了預公告。對于確有拿地意愿的房企，在預公告規(guī)定時間提交預申請并繳納預申請保證金后，在后期可以以“現(xiàn)金+保函”方式補足剩余的正式競買保證金，能夠降低房企資金壓力，提升房企資金靈活使用的能力。對于部分想參拍多宗地塊、但受制于保證金壓力的房企來說，無疑能夠大大提升參拍意愿。

??除了預公告環(huán)節(jié)以外，本次無錫8宗地塊設置的最高限價封頂溢價率整體為9.2%，與2021年相比最高封頂溢價率有所下調，政府控制地價、保證市場平穩(wěn)運行的決心顯著。

??其他競拍條件上，與2021年并沒有明顯變化，依然采用“限價+搖號”的競拍方式，限馬甲、審查拿地資金來源等規(guī)則依舊。

??7宗地塊底價成交，宅地地價較2021年有所下調

??從2021年首輪集中供地到本輪，無錫土拍市場熱度呈現(xiàn)持續(xù)下行的走勢。盡管本輪增設了預公告環(huán)節(jié)、且在“五一”節(jié)前無錫密集出臺樓市利好政策，但依然未能大幅提升開發(fā)商的拿地熱情。

??最終，本輪土拍延續(xù)了去年第三輪的低熱度，大部分地塊依然僅有1家房企報名參拍，以底價成交。僅有位于梁溪區(qū)的1宗定向銷售用地有2個競買人，最終由無錫宸達置業(yè)競得，溢價率也僅有3.62%，該地塊定向銷售價為12600元/平方米，成交樓板價為6042元/平方米，仍有一定溢價空間。

??在整體底價成交的情況下，本輪土拍的地價較2021年有所下調：尤其惠山區(qū)的2宗商住地塊，住宅部分樓板價與2021年周邊成交的地塊相比，平均下調幅度在2000元/平方米；此外經開區(qū)的三宗地塊也有500元/平方米左右的降價。

??僅1宗地由民企競得，地方平臺公司包攬絕大多數(shù)地塊

??從競得房企來看，本次土拍具有參拍者少、民企少兩大特點，8宗地塊中僅有梁溪區(qū)定向出讓用地由民企貴州大興競得，此外藍城&古運河投資聯(lián)合體拿下錫山區(qū)東北塘純宅地。剩余6宗地塊中，太湖新城發(fā)展獨攬4宗，惠山國資拿下2宗。

??綜合而言，濟南和無錫首輪集中土拍熱度均不及預期，本地城投托底成為兩城22年首輪集中土拍的主旋律。歸根結底，兩城首拍遇冷原因仍在于樓市成交萎靡不振，尤其是近期疫情多次反彈的背景下，新房去化速度明顯放緩，樓市成交規(guī)模再度下行。銷售回款不及預期下，房企拿地態(tài)度自然也偏向理智，因此，土地市場“倒春寒”也在情理之中。