[克而瑞]政策“暖風”頻吹，深圳首輪集中供地火熱收場

??4月29日，深圳集中出讓8宗含宅用地，首輪集中土拍表現(xiàn)可謂“熱火朝天”，成為本年度目前為止土拍最熱的城市：8宗含宅地塊（包括純租賃用地）全部觸及最高限價，且其中4總地塊競自持的保障性租賃用房建面到最高，達到“雙觸頂”，整體熱度可見一斑。

??含宅地塊供應依舊緊缺

??保障租賃用房供應最高占三成

??本輪深圳共掛牌8宗地塊，總建筑面積僅有107萬平方米，幾乎回落至2021年第一批集中供地的供應量水平，也是目前已完成首輪集中供地城市中含宅地塊供應量最低的城市。

??但在供應量整體低位的情況下，深圳的土地供應保持了較高的租賃用房供給規(guī)模，8宗含宅用地中，有1宗為純保障性租賃住房地塊，總建筑面積接近3萬平方米；另外7宗地塊也均有配建保障性租賃住房的要求，初始建面就達到10.8萬平方米。

??且本輪深圳土拍主要采用“三限雙競+搖號”的競拍規(guī)則，在限地價、限房價、限保障性租賃住房面積的基礎上，先競地價、再競保障性租賃用房面積，如果所有地塊都達到最高保障性租賃住房面積限制，則會額外再產生17.8萬平方米的租賃住房建面。

??因此，本次供應的“1宗純保障性租賃住房建面+7宗地塊初始保障性住房建面+7宗地塊最高可競拍保障租賃住房建面”合計可達到31.6萬平方米，占本輪供應總建面的30%。

??可見深圳在宅地已經稀缺的情況下，依然將保障性租賃住房供應放在重要地位。

??在競拍規(guī)則方面，本輪土拍并無明顯調整，依然有限馬甲、限拍3宗地塊、土地購置資金來源審查等基本要求。

??部分地塊銷售限價上調

??促進房企競拍積極性

??本輪深圳集中供地依然限制商品房銷售價格，但對比之前周邊地塊的限價來看，本次部分地塊的限價有所上調，對開發(fā)商而言無疑能夠產生一定的刺激作用，也給市場帶來更加樂觀的預期。

??具體來看，位于深汕合作區(qū)的E2021-0001號地塊銷售限價為11000元/平方米，較去年成交的E2021-0002號地塊提升了700元/平方米；光明區(qū)的兩宗地限價分別為47150元/平方米和48900元/平方米，較周邊地塊有3600元/平方米左右的漲幅；另外本次最熱門的寶安區(qū)新安街道A012-0112地塊銷售限價為87494元/平方米，較去年成交的佳兆業(yè)鳳鳴水岸限價提升了4200元/平方米，也是漲幅最高的地塊。

??地塊普遍盈利空間充足

??平均房價地價差達到2.4萬

??以實際可售樓板價計算，深圳本輪的土拍的整體盈利空間較高，7宗可售商品住宅地塊的平均地價房價比為0.5，平均房價地價差為24000元/平方米。可見在銷售限價上后，即使租賃建面達到最大值，地塊的盈利空間依然可觀，這也是本輪土拍火熱的主要原因。

??其中本輪最熱門的寶安區(qū)新安A012-0112號地塊，可售樓板價約為41364元/平方米，而銷售限價為87494元/平方米，房價與地價之間價差高達4.6萬元/平方米，利潤空間相當充足，也便于房企打造高端產品。

??全部地塊達到最高限價

??半數(shù)地塊“雙觸頂”搖號成交

??在限價回調帶來的樂觀預期以及近期部分城市政策面放松的利好影響下，深圳土拍呈現(xiàn)了熱火朝天的局面，僅有的8宗地塊全部達到最高溢價，且其中4宗地競自持的保障性租賃住房面積也達到了最高，最后通過搖號確定競得人。

??由于競配建租賃用房和初始租賃用房面積較高，本次土拍中4宗競配建達到最高限制的地塊實際上可售部分約為7成左右，需要自持近3成；另外3宗地塊的可售比例約為80%-85%，但其他配建要求較少，房企拿地意愿依然強烈。

??國/央企+地方平臺公司的拿地格局未變

??龍頭房企表現(xiàn)積極

??本輪出讓的8宗地塊共吸引了20余家房企參拍，與去年第三輪土拍情況接近，深圳地市熱度整體來看并未有大起大落的現(xiàn)象，而是一直以來相對較“穩(wěn)”。據(jù)不完全統(tǒng)計，參拍房企以國企央企與地方平臺公司為主，有中海、華潤和保利等持續(xù)拿地表現(xiàn)積極的房企，以及本土平臺公司深汕城投、深業(yè)集團等。

??最終拿地結果來看，萬科安居聯(lián)合體以70.51億元+26000平方米競得本次最受矚目的寶安區(qū)新安地塊，也是本次成交總價最高的地塊；華潤斬獲光明區(qū)的2宗純宅地，總金額達到41.31億元；除此以外，其他地塊均由本土平臺公司競得，深業(yè)集團、深汕城投、坪山投資等均有所斬獲。

??整體來看，深圳土拍熱度從去年末的“穩(wěn)”到今天首輪供地“熱”，是土拍熱度復蘇最快的城市。深圳作為宅地持續(xù)非常稀缺的一線城市，可售宅地一直是房企爭相競拍的最優(yōu)質的資源，不同城市的市場熱度分化明顯還在加劇。

       從結果來看，集中供地依然是國企央企、地方平臺的主場，民企的現(xiàn)金流壓力仍然較大，投資強度短期難以恢復。