[克而瑞] 寧波土拍：政府讓利下溢價率仍回落

??整體溢價率降至5.9%，成為2022年首輪集中土拍中首個市場熱度不及去年第三輪的城市。

??4月19日，寧波迎來2022年首輪集中土拍，33宗涉宅地均成功出讓，其中8宗溢價成交、并且5宗地塊到達最高限價+搖號成交，整體溢價率較去年第三輪略有下降，降至5.9%，成為目前首個較去年第三輪市場熱度指標下降的城市。房企競拍方面，品牌房企只熱衷于鄞州核心區(qū)少量優(yōu)質地塊，超七成土地被本土城投托底。

??多宗“回爐地”下調起拍價、上調新房銷售限價

??大幅提升房企拿地積極性

??從土地供應規(guī)模上來看，寧波2022年首輪集中土拍供應涉及33宗宅地，供應總建面達255.5萬平方米，從體量上看不及去年任一輪，整體處于低位。土地性質上來看，33宗包含9宗租賃住房用地，4宗安置房用地，余下的20宗均為純宅地或商住地。值得注意的是，本批集中出讓地塊中，核心區(qū)鄞州區(qū)推出地塊最多，高達11宗，總建面超81萬平方米，總起拍價達109.7億元，遠超其他區(qū)域。

??規(guī)則上來看，本輪土拍規(guī)則基本保持不變，基本延續(xù)2021年三批次“限地價、限房價、搖號”等方式出讓。但是不同于此前房企僅需繳納起始總價的20%作為保證金，本次集中圖拍要求在出讓合同簽訂前，按照地塊實際成交價格的20%來繳納保障金，溢價地塊須補繳差額。

??值得注意的是，本輪集中供地中海曙區(qū)西門地段HS08-03-02地塊、海曙區(qū)西成地段HS04-02-19地塊、海曙區(qū)CX07-03-04d-1地塊、江北區(qū)CC09-06-01a、01b、02地塊等5宗均是“回爐地”，在本次出讓公告中起拍樓面價大都明顯下降，同時新房限價均有所提升。以海曙區(qū)西門地段HS08-03-02地塊為例，本次出讓將起拍價下調至19036元/平方米，即使按照最高限價測算，樓面價最高也才21891元/平方米，比去年的起拍價22000元/平方米還略低，不僅如此，新房毛坯限價也由34600元/平方米升至35500元/平方米，如果都按照底價成交的話，地房比也由去年的64%降至54%，盈利空間大幅增加。

??首輪土拍熱度不及去年第三輪

??僅鄞州、海曙等少數(shù)地塊溢價成交

??對比2021年第三輪集中土拍，寧波2022年首輪集中土拍熱度略有下滑，整體溢價率降至5.9%，下降了1.2個百分點，成為首個較去年第三輪市場熱度下降的城市。

??具體來看，掛牌的33宗宅地均成功出讓，總成交建面255.5萬平方米，總成交金額達265億元，其中8宗地溢價成交，其中5宗觸及最高限價+搖號成交，分別位于鄞州區(qū)（4宗）和江北區(qū)（1宗）。相比之下，北侖、海曙、鎮(zhèn)海等區(qū)域熱度較低，多以底價成交。

??就底價地塊比重來看，本輪集中土拍底價成交地塊比重高達76%，較去年第三輪略有增加，企業(yè)拿地積極性不及去年第三輪；至于流拍率，由于本輪集中土拍本土城投托底現(xiàn)象十分普遍，參拍地塊無一流拍。

??利潤空間整體相對充裕

??但奉化等外圍區(qū)域商品住宅市場存在去化隱憂

??從新房銷售指導價方面來看，本輪延續(xù)了去年三輪限價寬松的趨勢，以規(guī)定新房毛坯平均售價的20宗涉宅地（不含9宗租賃住房用地，4宗安置房用地，下同）為例，即使均按最高限價封頂成交，平均地房比僅有0.51。具體到單個地塊來看，僅有鄞州、海曙等部分核心區(qū)地塊地房比超過0.6，其余地塊平均地房比均在0.6以下，整體來看本輪參拍地塊盈利空間均十分充裕。

??按照實際成交價來看，20宗涉宅地的平均地房比僅有0.46，房地差多在1.5萬元/平方米左右，盈利空間尤為可觀。值得注意的是，由于鄞州區(qū)多宗地塊觸及最高限價封頂搖號成交，地房比多在0.6以上，盈利空間整體不及海曙、江北、北侖、鎮(zhèn)海等周邊區(qū)域。

??就以本場土拍起拍價最高的鄞州區(qū)YZ07-03-d2地塊為例，該地位于鄞州區(qū)鐘公廟地段，周邊配套比較完善，但由于供應相對較少，因此吸引了多家房企參拍，經(jīng)過41輪競拍，達到封頂總價12.79億元，樓板價達25465元/平方米，溢價率14.71%，根據(jù)土拍規(guī)則明日搖號確定買主，該地也是今天第一宗封頂搖號地塊，根據(jù)該項目商品住宅毛坯銷售均價36100元/平方米測算的話，地房比達71%，房地差達10635元/平方米，如果再考慮一定的裝修標準，實現(xiàn)盈利不成問題。

??與福州、廈門等城市一致，雖然寧波首輪土拍盈利保持在較高的區(qū)間，但去化卻存在一定的問題。CRIC數(shù)據(jù)顯示，進入四季度以來，商品住宅月均成交量僅有64萬平方米，較二、三季度月均成交量近乎腰斬。

??受此影響，寧波商品住宅去化周期大幅拉長，截止2022年3月底，寧波商品住宅去化周期已達14個月，較去年同期拉長了280%，尤其是奉化區(qū)庫存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經(jīng)超過25個月。

??品牌房企僅熱衷于鄞州核心區(qū)搖號地塊

??超七成地塊被本土城投托底

??房企拿地方面，可謂兩極分化。鄞州等核心區(qū)優(yōu)質地塊由于政府讓利、去化速度也較佳，吸引了綠城、華潤、保利、中海、招商、建發(fā)、萬科等多家品牌房企參拍，最終有5宗地觸發(fā)搖號（明日搖號）；其余超七成地塊，盡管盈利頗豐，但受去化滯緩的影響，大都被本土城投托底拿下。

??民營企業(yè)中，僅有江山萬里&雅戈爾一家表現(xiàn)較為突出，以7.4億元的底價拿下房企拿下海曙區(qū)西成宅地。

??總體來看，雖然寧波本輪集中供地誠意十足，多宗土地下調了起始樓面價、上調了新房限價，盈利空間大幅提升；但就實際結果來看，除了少量處于鄞州區(qū)的核心優(yōu)質地塊引得多家房企積極參拍外，其余超七成地塊被本土城投托底競得，整體溢價率降至5.9%，成為2022年首輪集中土拍中首個市場熱度不及去年第三輪的城市。

??究其原因，一方面，在于寧波商品住宅市場持續(xù)下行，市場信心依舊承壓，尤其是奉化等郊區(qū)，部分板塊去化周期已經(jīng)超過25個月，另一方面，近期政策方面雖然有一定的利好消息，但是傳導到市場、企業(yè)層面還需要一定的時間，尤其是疫情彌漫之下剛剛復蘇的房地產(chǎn)市場又遭遇一記重磅，之前經(jīng)歷了財務危機的民營房企，或需要更長的恢復期，市場若要出現(xiàn)實質性好轉，還需要主管部門、企業(yè)、購房者三方面重建信心。