[克而瑞] 長(zhǎng)沙首輪土拍順利收官（4.11-4.17）

??2022年第16周

??4月11日-4月17日，迎來(lái)長(zhǎng)沙2022年首場(chǎng)集中土拍。本次集中土拍，長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)比例大增，同時(shí)還降低了土地出讓門檻，部分地塊變相放松限價(jià)，項(xiàng)目利潤(rùn)空間明顯提升。在此影響下，長(zhǎng)沙首批次出讓的22幅地全部順利成交，無(wú)一宗流拍，因而帶動(dòng)本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交量?jī)r(jià)環(huán)比雙雙上漲。

??土地政策

??昆明允許房企緩繳土地出讓金

??以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)

??繼4月8日發(fā)布穩(wěn)增長(zhǎng)措施后，昆明又于近日發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見?！兑庖姟分赋?，將加快商業(yè)商務(wù)用房去化，合理確定商業(yè)商務(wù)用地供應(yīng)節(jié)奏，對(duì)于滿足一定條件的商務(wù)辦公用房允許改建為保障性租賃住房。同時(shí)，《意見》還提到，為了減輕疫情期間房企困難，允許房企緩繳土地款。

??土地供應(yīng)

??首輪集中供地高峰已過

??供地規(guī)模延續(xù)低位

??供應(yīng)方面。由于22城中19城已推出首批次集中出讓地塊，集中供地高峰已過，因此近期重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行，本周供應(yīng)總建面僅為341萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲18%，但較去年同期仍有較大差距。分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市本周仍無(wú)新增建設(shè)用地掛牌；二線城市中南昌的供應(yīng)量最高，總建面達(dá)163萬(wàn)平方米，涉及21宗地，青山湖區(qū)、西湖區(qū)等均有供地，預(yù)計(jì)將于5月9號(hào)及5月16日開拍。三四線城市中，供應(yīng)主力集中于長(zhǎng)三角區(qū)域，溫州、張家港、常州等多個(gè)城市均有土地供應(yīng)，其中溫州的供應(yīng)建面最大，總供應(yīng)規(guī)模達(dá)44萬(wàn)平方米，供地主力區(qū)域集中在下轄縣市。

??土地成交

??本周迎長(zhǎng)沙集中土拍

??成交量?jī)r(jià)因此環(huán)比齊漲

??成交方面。受長(zhǎng)沙集中土拍帶動(dòng)，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積較上周有所回漲，總建面僅為486萬(wàn)平方米，環(huán)比大增，但同比降幅仍在五成以上；成交金額也隨成交面積上漲而增至203億元，幾乎是上周的兩倍；價(jià)格方面，平均地價(jià)環(huán)比上漲15%，達(dá)4169元/平方米，不過較去年同期還有3%的差距。

??聚焦到城市來(lái)看。22城中，本周僅長(zhǎng)沙完成了首輪集中土拍，出讓的22宗地中除2宗因熔斷須于4月19日進(jìn)行線下?lián)u號(hào)外，其余20宗地全部順利成交，總成交建面達(dá)285萬(wàn)平方米，中海、華潤(rùn)置地、中交、金地、旭輝等多家房企均有拿地。分能級(jí)來(lái)看，一線城市本周仍無(wú)土地成交，二線城市中除長(zhǎng)沙外，其余城市的成交量均比較低，成交地塊幅數(shù)均在5幅及以下，三四線城市也是如此，成交量也維持在較低水平。

??市場(chǎng)熱度

??長(zhǎng)沙首拍熱度穩(wěn)中有升

??但整體市場(chǎng)熱度仍在低位

??與此前完成集中土拍的大多數(shù)城市一樣，長(zhǎng)沙此次集中土拍較去年第三批次明顯回暖，22宗地不僅無(wú)一宗流拍，還有2幅熔斷成交，首拍平均溢價(jià)率達(dá)3%，較去年第三批次成交溢價(jià)率上漲了2個(gè)百分點(diǎn)。

??不過，長(zhǎng)沙此次回溫有限，大部分地塊仍是以底價(jià)成交為主，因此對(duì)整體市場(chǎng)熱度并未有明顯提升作用。具體而言，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交溢價(jià)率僅為0.9%，較上周進(jìn)一步走低，流拍率則較上周增加5.5個(gè)百分點(diǎn)至13.8%，整體市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)低位運(yùn)行。

??周度TOP5

??央國(guó)企為長(zhǎng)沙土拍拿地主力

??紹興等城市土拍熱度較此前回溫

??本周，長(zhǎng)沙迎來(lái)了2022年首輪集中出讓，天心中心、岳麓濱江新城、洋湖新城等諸多熱點(diǎn)板塊均有優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。因此，長(zhǎng)沙也成為本周總價(jià)榜入榜主力，共有4幅地入圍總價(jià)TOP5。聯(lián)系拿地企業(yè)來(lái)看，長(zhǎng)沙此次集中供地拿地主力仍以國(guó)企、央企為主，如入榜的4幅地中3幅地由本地國(guó)企競(jìng)得，1幅由央企中海競(jìng)得。

??隨著房企融資環(huán)境的持續(xù)改善以及供地端出讓門檻的降低，部分長(zhǎng)三角城市的土拍熱度開始出現(xiàn)回溫信號(hào)。如本周入圍單價(jià)TOP5的桐鄉(xiāng)、紹興，入榜地塊均為溢價(jià)成交，其中紹興越城區(qū)PJ-06-1-1-1地塊成交溢價(jià)率達(dá)24%，由外來(lái)房企華德地產(chǎn)競(jìng)得。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??中海拿下長(zhǎng)沙首輪集中供地最貴地塊

??地塊分析：

??4月12日，長(zhǎng)沙22年首輪集中供地如期出讓。本次土拍，長(zhǎng)沙計(jì)劃出讓22宗地，包括天心中心城區(qū)、岳麓濱江新城等諸多熱點(diǎn)板塊。最終，22宗地全部順利成交，其中19宗底價(jià)成交，1宗溢價(jià)，2宗熔斷，整體競(jìng)拍熱度較去年第三批次明顯回升。

??22幅地中，成交總價(jià)最高、單價(jià)最高的地塊均為天心區(qū)殷家沖以南地塊，成交總價(jià)為31.77億元，平均樓板價(jià)為12296元/平方米，由中海底價(jià)競(jìng)得。據(jù)地理位置來(lái)看，宗地位于天心中心，一側(cè)臨近湘江，周邊還有南郊公園和火車頭公園，地理位置較為優(yōu)越。同時(shí)，項(xiàng)目周邊各類配套也相對(duì)齊全，能滿足居民日常生活需求。目前，項(xiàng)目周邊在售、待售樓盤不多，平均售價(jià)約在1.5萬(wàn)元/平方米左右。值得注意的是，該地塊緊鄰2021年第一批次長(zhǎng)沙成交的單價(jià)地王項(xiàng)目，彼時(shí)成交樓面價(jià)達(dá)14146元/平方米，比此次該地塊的成交均價(jià)高出了近2000元/平方米。