[克而瑞] 長沙首輪土拍順利收官（4.11-4.17）

??2022年第16周

??4月11日-4月17日，迎來長沙2022年首場集中土拍。本次集中土拍，長沙優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)比例大增，同時還降低了土地出讓門檻，部分地塊變相放松限價，項目利潤空間明顯提升。在此影響下，長沙首批次出讓的22幅地全部順利成交，無一宗流拍，因而帶動本周重點監(jiān)測城市的成交量價環(huán)比雙雙上漲。

??土地政策

??昆明允許房企緩繳土地出讓金

??以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)

??繼4月8日發(fā)布穩(wěn)增長措施后，昆明又于近日發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期工作的意見?！兑庖姟分赋觯瑢⒓涌焐虡I(yè)商務(wù)用房去化，合理確定商業(yè)商務(wù)用地供應(yīng)節(jié)奏，對于滿足一定條件的商務(wù)辦公用房允許改建為保障性租賃住房。同時，《意見》還提到，為了減輕疫情期間房企困難，允許房企緩繳土地款。

??土地供應(yīng)

??首輪集中供地高峰已過

??供地規(guī)模延續(xù)低位

??供應(yīng)方面。由于22城中19城已推出首批次集中出讓地塊，集中供地高峰已過，因此近期重點監(jiān)測城市的供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位運行，本周供應(yīng)總建面僅為341萬平方米，環(huán)比上漲18%，但較去年同期仍有較大差距。分能級城市來看，一線城市本周仍無新增建設(shè)用地掛牌；二線城市中南昌的供應(yīng)量最高，總建面達(dá)163萬平方米，涉及21宗地，青山湖區(qū)、西湖區(qū)等均有供地，預(yù)計將于5月9號及5月16日開拍。三四線城市中，供應(yīng)主力集中于長三角區(qū)域，溫州、張家港、常州等多個城市均有土地供應(yīng)，其中溫州的供應(yīng)建面最大，總供應(yīng)規(guī)模達(dá)44萬平方米，供地主力區(qū)域集中在下轄縣市。

??土地成交

??本周迎長沙集中土拍

??成交量價因此環(huán)比齊漲

??成交方面。受長沙集中土拍帶動，本周重點監(jiān)測城市土地成交建筑面積較上周有所回漲，總建面僅為486萬平方米，環(huán)比大增，但同比降幅仍在五成以上；成交金額也隨成交面積上漲而增至203億元，幾乎是上周的兩倍；價格方面，平均地價環(huán)比上漲15%，達(dá)4169元/平方米，不過較去年同期還有3%的差距。

??聚焦到城市來看。22城中，本周僅長沙完成了首輪集中土拍，出讓的22宗地中除2宗因熔斷須于4月19日進(jìn)行線下?lián)u號外，其余20宗地全部順利成交，總成交建面達(dá)285萬平方米，中海、華潤置地、中交、金地、旭輝等多家房企均有拿地。分能級來看，一線城市本周仍無土地成交，二線城市中除長沙外，其余城市的成交量均比較低，成交地塊幅數(shù)均在5幅及以下，三四線城市也是如此，成交量也維持在較低水平。

??市場熱度

??長沙首拍熱度穩(wěn)中有升

??但整體市場熱度仍在低位

??與此前完成集中土拍的大多數(shù)城市一樣，長沙此次集中土拍較去年第三批次明顯回暖，22宗地不僅無一宗流拍，還有2幅熔斷成交，首拍平均溢價率達(dá)3%，較去年第三批次成交溢價率上漲了2個百分點。

??不過，長沙此次回溫有限，大部分地塊仍是以底價成交為主，因此對整體市場熱度并未有明顯提升作用。具體而言，本周重點監(jiān)測城市成交溢價率僅為0.9%，較上周進(jìn)一步走低，流拍率則較上周增加5.5個百分點至13.8%，整體市場熱度仍在延續(xù)低位運行。

??周度TOP5

??央國企為長沙土拍拿地主力

??紹興等城市土拍熱度較此前回溫

??本周，長沙迎來了2022年首輪集中出讓，天心中心、岳麓濱江新城、洋湖新城等諸多熱點板塊均有優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。因此，長沙也成為本周總價榜入榜主力，共有4幅地入圍總價TOP5。聯(lián)系拿地企業(yè)來看，長沙此次集中供地拿地主力仍以國企、央企為主，如入榜的4幅地中3幅地由本地國企競得，1幅由央企中海競得。

??隨著房企融資環(huán)境的持續(xù)改善以及供地端出讓門檻的降低，部分長三角城市的土拍熱度開始出現(xiàn)回溫信號。如本周入圍單價TOP5的桐鄉(xiāng)、紹興，入榜地塊均為溢價成交，其中紹興越城區(qū)PJ-06-1-1-1地塊成交溢價率達(dá)24%，由外來房企華德地產(chǎn)競得。

??重點地塊點評

??中海拿下長沙首輪集中供地最貴地塊

??地塊分析：

??4月12日，長沙22年首輪集中供地如期出讓。本次土拍，長沙計劃出讓22宗地，包括天心中心城區(qū)、岳麓濱江新城等諸多熱點板塊。最終，22宗地全部順利成交，其中19宗底價成交，1宗溢價，2宗熔斷，整體競拍熱度較去年第三批次明顯回升。

??22幅地中，成交總價最高、單價最高的地塊均為天心區(qū)殷家沖以南地塊，成交總價為31.77億元，平均樓板價為12296元/平方米，由中海底價競得。據(jù)地理位置來看，宗地位于天心中心，一側(cè)臨近湘江，周邊還有南郊公園和火車頭公園，地理位置較為優(yōu)越。同時，項目周邊各類配套也相對齊全，能滿足居民日常生活需求。目前，項目周邊在售、待售樓盤不多，平均售價約在1.5萬元/平方米左右。值得注意的是，該地塊緊鄰2021年第一批次長沙成交的單價地王項目，彼時成交樓面價達(dá)14146元/平方米，比此次該地塊的成交均價高出了近2000元/平方米。