[克而瑞]集中供地輪次“由三變四”，一季度重點城市地市動向研究

??2021年下半年以來，土地市場熱度逐漸下降，至歲末年初，土地市場進入“冰封期”；與此同時，樓市熱度也跌入“谷底”，市場預期受到重創(chuàng)。在這樣的大背景之下，重點城市迎來了“集中供地”落地的第二年，從供應端來看，青島、武漢、重慶、濟南等城市將集中供地輪次“由三變四”，并且從量上來看，首批供地量多低于去年平均水平，頗有“試水”的意味。

??為進一步分析一季度重點城市土拍情況，本文分別從供給側管控、市場特征、企業(yè)競爭等角度進行系統(tǒng)梳理和分析，對土拍規(guī)則、市場熱度、成本及盈利變化等進行細化研究，以期為房企接下來的拿地決策提供參考。

??01

??樓市、地市表現(xiàn)不及預期

??穩(wěn)增長下房地產調控環(huán)境出現(xiàn)改善

??自去年下半年以來，房地產市場熱度便一直走低，在多家規(guī)模房企遭遇流動性困難后，客戶購房觀望情緒嚴重，樓市成交規(guī)模累計同比增幅持續(xù)下降。在房企遭遇融資難、回款難等影響下，地市熱度也持續(xù)走低，2022年一季度成交規(guī)模不及去年同期五成。

??為了盡快恢復行業(yè)信心，提振市場熱度，2022年開年以來上層調控環(huán)境顯著改善，多部委明確提出要支持居民合理購房需求，房企融資環(huán)境也邊際改善，向市場釋放強烈維穩(wěn)信號。 

??1、一季度樓市、地市成交量價同比均降，市場信心依舊承壓

??先從一季度樓市表現(xiàn)來看。據(jù)國家統(tǒng)計局公布最新數(shù)據(jù)，2022年1-3月，全國商品住宅累計銷售面積和金額同比均呈下降趨勢，降幅分別達18.6%和25.6%，成交均價自然也呈同比下降趨勢，同比降幅約為9%。

??而在CRIC監(jiān)測的30個重點城市中，一季度成交面積累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴大3個百分點。其中，武漢、廈門、寧波、杭州等城市一季度累計成交面積降幅都在50%以上，樓市表現(xiàn)顯然不及同期。

??土地市場同樣也維持在低位運行。據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國土地市場成交面積和金額同比降幅都在五成以上，成交均價也不及去年同期水平，同比下降了7%。各能級城市中，一二線城市的成交規(guī)模降幅都在六成以上，成交面積較去年同期有較大差距。

??地市成交規(guī)模顯著不及去年同期，一方面是由于集中供地政策下導致多數(shù)城市供地節(jié)奏發(fā)生變化，如22城中半數(shù)以上的城市22年首輪集中出讓基本在二季度，東莞、金華、南通等城市也采取了集中土拍的方式，一季度供應量就不及去年同期，成交規(guī)模自然也隨之縮減；另一方面，一季度恰是房企償債高峰，盡管近期融資環(huán)境有所緩解，但整體流動性仍舊偏緊，拿地企業(yè)仍以央企、國企及少數(shù)現(xiàn)金流壓力較小的民企為主，行業(yè)投資積極性仍有待復蘇。

??2、近期政策端迎來多種利好，釋放強烈維穩(wěn)激勵信號（略）

??02

??多城集中供地輪次三變四

??首輪供地試水意味明顯

??土地出讓作為地方財政收入的主要來源之一，成交遇冷下，各地不得不在供地端做出改變，多城集中供地由三變四。在本章中，我們將從22城2022年首輪供地的供應規(guī)模變化、供地結構變化和出讓規(guī)則變化等方面，來看重點城市集中供地發(fā)生了哪些改變。

??1、七城明確22年集中供地“三變四”，以更加靈活應對市場變化

??重點城市22年集中供地最顯著的一大變化便是部分城市將供地批次由三批次增加至四批次，目前已有青島、廈門、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢等七個城市明確提出2022年集中供地將分為四批次進行。其中，除成都和蘇州外，其余城市均公布了余下三批次的掛牌時間。從掛牌時間來看，這些城市的集中供地基本均是按照季度來分批供應，僅廈門計劃在第三季度完成所有的供應計劃。

??對于地方政府而言，供地批次的增加有助于其隨市場變化來及時調整供應結構，減少土地流拍現(xiàn)象，完成土地供應計劃，穩(wěn)定土地端供應；另一方面，單批次供應量的減少，也意味著同一時期片區(qū)競品減少，可有效減輕片區(qū)內尤其是供應主力區(qū)域內的樓市庫存上漲壓力。

??對于企業(yè)而言，供地批次增加意味著年內拿地機會也會增加，企業(yè)可根據(jù)節(jié)奏來及時調整資金儲備，布局拿地，相比三批次時期也更加靈活。

??2、首批供應規(guī)模多不及去年同批次，重慶、武漢等城市試水意味明顯（略）

??3、土拍遇冷下供地結構調整，多數(shù)二線城市供地向中心城區(qū)傾斜（略）

??4、土拍規(guī)則進一步調整優(yōu)化，減配建、增房地價差為多城降門檻主要方式（略）

??03

??限價政策下首輪集中土拍盈利指標較佳

??但土拍熱度表現(xiàn)分化

??受季節(jié)性和疫情因素的影響，一季度重點城市集中土拍進度相對滯緩，僅有北京、福州、合肥、廈門、青島、重慶和武漢7個城市完成首輪集中土拍（上海和成都僅少量地塊在季度末成交），新階段下土地市場的特征和走向逐漸顯現(xiàn)。本節(jié)將從一季度完成首批集中拍地的重點城市的市場熱度、地價水平、盈利空間變化等多角度進行系統(tǒng)剖析，以期為房企接下來的拿地決策提供參考性建議。

??1、熱度分化：北京回溫，合肥火爆，福、青、武清冷收場

??步入新的一年，重點城市首輪集中土拍熱度表現(xiàn)不一，但較去年第三輪土拍熱度相比，溢價率均有所上升。典型如合肥，受起拍價、配建等門檻降低的影響下，本輪集中土拍整體溢價率升至11.2%，15塊地觸及最高限價，成為一季度完成首輪集中土拍中溢價率最高的城市，較去年第三輪集中土拍溢價率增加6.7個百分點，市場熱度明顯上升。

??當然，不僅僅是合肥，廈門、重慶本輪土拍熱度也明顯回溫，溢價率均升至5%以上，較去年第三輪溢價率漲幅均超4個百分點。此外，表現(xiàn)比較突出的還有北京，其本輪集中土拍平均溢價率達到4.5%，與去年第三輪相比提升了3個百分點，同時流拍率也從17%回落至6%，土地市場整體表現(xiàn)“回溫”，其中有3宗地塊觸及最高限價。

??相比之下，武漢、福州和青島本輪土拍表現(xiàn)相對冷清。典型如武漢，在土拍規(guī)則進一步精簡和優(yōu)化、取消競自持/配建、降低最高限價的基礎上，本輪集中土拍整體溢價率也僅有1%，其中青山區(qū)“回爐”商住地在起拍價降低24%的基礎上，仍然遭遇流拍。

??福州的冷清則更多地表現(xiàn)在流拍居高不下，六區(qū)18宗涉宅地僅成交12宗，3宗現(xiàn)場撤牌、3宗流拍，整體流拍率高達33%。不僅如此，流拍的多宗地塊多集中在晉安區(qū)，在銷售指導價明顯提升的大背景之下，依然遭遇流拍，市場涼意盡顯。

??值得注意的是，雖然合肥本輪土拍溢價率明顯提升，有15宗地塊觸及最高限價，但流拍率依然居高不下，尤其是包河、廬陽區(qū)體量較大、周邊配套欠佳的地塊以及去化壓力較大的新站地多遭遇流拍，合計共有8宗地塊流拍，流拍率高達25%，在一季度完成首輪集中土拍的7個城市中僅次于福州，由此可見合肥土拍市場冷熱分化嚴重。

??2、地價水平：嚴控地價下地價水平整體處于低位，合肥核心區(qū)地價逆勢上漲

??從7個已經(jīng)完成首輪集中土拍的城市的地價水平來看，受出讓底價下調，市場熱度整體延續(xù)低位的影響，除合肥和武漢外，其余大部分城市本輪集中土拍樓面價不及去年第三輪，典型如青島，本輪集中土拍平均樓面價僅有3846元/平方米，較去年第三輪集中土拍的樓板價下降了36%。

??究其原因，主要是由于青島本輪集中供地以黃島和城陽等地價水平較低的區(qū)域為主，一批次供應的16宗地中超過7成的地塊起拍樓板價不足5000元/平方米。而地價相對較高（即起拍樓板價超過了6000元/平方米）的地塊僅有3幅，占比僅有19%，仍低于去年任意批次供地中高價地塊的比例，其中起拍價最高的是李滄中心板塊LC0204-04-04地塊，起拍樓板價為8000元/平方米，而去年三批次均有地塊的起拍單價過萬。由此也可看出，本批次青島供地質量明顯不及去年任一批次，最終成交均價大幅下降也在意料之中。

??除青島外，北京、廈門、福州、重慶等城市的地價也有一定程度的下降，不過由于大部分城市供地主力向主城區(qū)傾斜，譬如重慶此次供應宅地均位于中心城區(qū)，涉及中央公園、西永等諸多熱點板塊，廈門島內的供地規(guī)模明顯增加，共有5幅地出讓，占比達50%，無論是幅數(shù)和占比均高于去年任一批次，優(yōu)質土地供應力度明顯加大，因此地價降幅不似青島那樣突出。

??以重慶搖號成交的兩江新區(qū)兩路組團C、F標準分區(qū)C03-2、C05-1、F140-3地塊為例，該宗地旁即為21年一批次成交的重慶單價地王項目，成交樓板價高達15711元/平方米，而此次該宗地即使達到最高限價，平均地價才9349元/平方米，成交地價大幅下跌四成。

       僅有余下的合肥和武漢兩城本輪集中土拍平均樓板價較去年第三輪明顯上升。尤其是合肥，由于本輪集中土拍門檻明顯下降，包河區(qū)BH202201號、包河區(qū)BH202202號、廬陽區(qū)LY202201號地塊、瑤海區(qū)YH202201號、新站區(qū)XZ202201號均為2021年推出后又延期或流拍的地塊，本輪重新上架，在地塊體量、起拍價、配建要求等多方面都降低了門檻，降低了房企的拿地難度；加之部分地塊銷售指導價有所提升和政策利好，使得合肥本輪土拍熱度明顯上漲，最終濱湖、蜀山等區(qū)域多宗核心區(qū)地塊觸及最高限價，平均樓面價升至11638元/平方米，較去年第三輪集中土拍樓板價大漲68%。武漢也是如此，由于本輪參拍地塊大都集中在中心城區(qū)，盡管市場熱度延續(xù)低位，但是平均樓板價增至11713元/平方米，漲幅也高達51%。

??3、盈利空間：房地聯(lián)動下盈利空間較佳，但福州等城面臨去化挑戰(zhàn)（略）

??04

??百強房企投資金額占比近半

??建發(fā)、中海、保利投資超百億

??從企業(yè)投資角度來看，由于2021年較為嚴格的金融監(jiān)管政策帶來的現(xiàn)金流壓力仍在，大部分房企在今年一季度仍未恢復投資力度，8個熱點城市的集中供地中百強房企拿地金額占比約為一半，其中建發(fā)、中海、保利等少數(shù)房企表現(xiàn)較為突出，布局范圍也相對較大。

??1、百強房企拿地金額占比達50%，謹慎之下更加聚焦優(yōu)質地塊（略）

??2、廈門、北京最受百強房企青睞，本地民企在合肥表現(xiàn)搶眼

??不同城市的首輪集中供地中，拿地企業(yè)類型也不盡相同。

??從百強房企投資的比例來看，廈門、北京首輪供地中百強房企拿地金額占比分別達到78%、69%，是一季度僅有的2個百強房企投資占比高于非百強房企的城市。北京有中海、保利、華潤等10強房企積極投資，建發(fā)則一次性則在廈門拿下3宗地塊。百強房企投資占比越高，說明城市房地產市場復蘇的速度更快，也是百強房企在投資時的首選城市。

??反之，武漢、青島僅有不足20%的成交金額來自百強房企，市場動力相對不足。武漢首輪僅成交6宗含宅地塊，其中中交拿下1宗，其他均由百強外房企競得；且百強房企如中交、華潤在青島拿地，均以與本土房企組成聯(lián)合體的形式，沒有獨立拿地。

       從不同企業(yè)類型來看，不同城市的投資主力類型也有所不一：廈門、重慶和北京以國企央企拿地為主，如中海、金地、建發(fā)、國貿和象嶼共計拿下廈門7宗含宅地塊，重慶則有中海、華潤、建發(fā)、大悅城、中鐵等大型國企央企積極落子，北京則是華潤、中海、保利、金地、城建發(fā)展、中國建筑等多家國企央企拿地。福州、成都、武漢的地方平臺公司投資占比在五成左右，是一季度首輪集中供地中地方平臺公司拿地比例較大的城市，土地市場對于地方平臺公司“托底”的需求較高，否則可能出現(xiàn)更多流拍地塊。合肥、青島是本輪民企拿地表現(xiàn)較為突出的城市，尤其合肥第一輪集中土拍中一半以上被本土民企競得，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲，安徽高速也競得2宗濱湖科學城地塊，本土企業(yè)投資積極性復蘇，且整體表現(xiàn)非常強勢。

??3、建發(fā)、中海和保利投資超百億，布局城市數(shù)量最多

??由于大部分房企仍面臨嚴重的現(xiàn)金流壓力，投資態(tài)度謹慎且投資工作仍未完全恢復。截止一季度末，百強房企中還有七成左右房企未拿地，在集中供地的八個城市拿地的百強房企數(shù)量更少，僅有14家。

??從拿地規(guī)模來看，有3家房企在集中供地城市拿地金額超過百億，分別為建發(fā)、中海和保利。建發(fā)以156.3億元位列第一，主要是由于建發(fā)在廈門的拿地金額就達到94億元，絕大部分投資集中于福建省內；中海拿地金額達到132億元，保利則剛剛超過百億。

??同為百強房企，金地、金茂、國貿、招商和越秀的拿地金額不足15億元，投資力度相對較弱，這也與一些城市熱點地塊采用“搖號”確定競得人的方式有關。其中金地、招商和越秀都僅有1宗地塊入賬，分別位于合肥和廈門。

??拿地金額總量較高的建發(fā)、中海和保利也是一季度在集中供地城市落子范圍最廣的3個房企，在4個城市有所斬獲，主要包括廈門、北京、合肥和福州；其次龍湖和中交在三個城市落子，龍湖主要在深耕區(qū)域內的成都、重慶拿地，中交則在武漢、成都和青島拿地。

??此外大部分拿地的企業(yè)都只在1-2個城市落子，一方面是由于許多城市本輪集中供地的供應地塊幅數(shù)并不多，另一方面是在禁馬甲成為主流以后，很多城市以搖號方式確定競得人，有些房企參拍雖然積極，但最終成交并不多。

??4、“央國平”仍是各地拿地主力，成都、重慶民企拿地活躍度提升（略）

??05

??展望：更多寬松政策尚在路上

??下半年地市熱度有望回溫

??為了提振市場、穩(wěn)定預期，近期市場利好消息不斷釋放，各地政府也在供地端主動調整，如合肥、廈門加大中心城區(qū)優(yōu)質地塊供應比例、減配建、降低回爐地塊地價等，一季度成交溢價率、流拍率等熱度指標也因此較去年年末有所好轉。若二季度利好政策細則能落地實施，尤其是金融端，房企資金壓力得到實質性紓解，樓市韌性較強的一二線及強三線城市市場將率先回暖，但是考慮到當前部分重點城市疫情還處于上升期，一定程度上影響了房地產市場信心，市場若要出現(xiàn)實質性好轉，還需要主管部門、企業(yè)、購房者三方面重建信心。

??1、暫緩房地產稅等新規(guī)提振市場信心，核心一二線樓市“復蘇”可期

??一季度末，房地產市場迎來一系列利好聲音，首先是國家金融專題會議定調，強調“積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮型政策。對資本市場產生重大影響的政策應事先與金融管理部門協(xié)調，保持政策預期的穩(wěn)定性和一致性”。然后財政部也表態(tài)，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，短期有助于提振市場信心，引導行業(yè)預期向積極方向轉變，助力房地產市場回歸良性循環(huán)軌道。

??鑒于房地產稅擴大試點范圍大概率劃定在廈門、杭州等核心城市，暫緩后核心一二線城市有望率先回暖，在二季度末或將走出低谷，隨后弱二線、強三線城市可能出現(xiàn)輪動復蘇行情。但是考慮到當前部分重點城市疫情還處于上升期，一定程度上影響了房地產市場信心，市場若要出現(xiàn)實質性好轉，還需要主管部門、企業(yè)、購房者三方面重建信心。

??2、限價之下地價保持低位，重點城市核心區(qū)盈利空間進一步擴大

??結合重點城市首輪土拍規(guī)則來看，“土地最高限價下調、新房銷售指導價調高”成為了常規(guī)操作，在此影響之下，這些城市的盈利空間進一步上漲，尤其是核心區(qū)，一方面，這些區(qū)域在人才新政下，人口得到了快速增長，需求較為旺盛；加之這些區(qū)域基本上經(jīng)濟產業(yè)水平較為領先，就業(yè)機會較多，新房去化情況一般較佳，加之房價收入比在一二線城市處于相對低水平，對周邊的輻射帶動能力較強不至于被“吸血”，加之當前土地市場相對平穩(wěn)，以重慶、合肥等城市首輪集中土拍為例，利潤空間得到修復，因此房企競拍熱度或持續(xù)高位。

??總的來看，在樓市整體下行、房企規(guī)避風險的大背景之下，規(guī)劃等級高，人口流入多、產業(yè)發(fā)展好的強二線核心區(qū)依舊是重點關注區(qū)域。即使遇到市場調整，由于市場普遍對這類核心區(qū)前景看好，房價也較為堅挺，去化也能有較好的保障，這類地塊熱度或持續(xù)高位。

??3、資金端改善利好不斷，房企拿地積極性有望提升

??3月份以來，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產，房企融資、預售資金監(jiān)管適度松綁，并購貸不計入“三道紅線”等政策相繼出臺，以及4月中旬的央行降準，都向房地產市場釋放了積極的信號。就一季度重點首輪集中土拍情況來看，溢價率、流拍率等熱度指標表現(xiàn)略好于去年年末，市場熱度略有回升。

??房企參拍情況來看，雖然國企托底的現(xiàn)象依然存在，但合肥、廈門等城市民企參拍積極性較去年三輪明顯提升，就以合肥為例，本土民企在合肥本次土拍中成為了最大贏家，總體成交的22宗商品住宅地塊中有一半以上被本土民企競得，民企投資積極性明顯提升。

??值得注意的是，近期政策方面雖然有一定的利好消息，但是傳導到市場、企業(yè)層面還需要一定的時間，尤其是疫情彌漫之下剛剛復蘇的房地產市場又遭遇一記重磅，之前經(jīng)歷了財務危機的房企，或需要更長的恢復期。近期投資積極的房企無非大型的國企央企、持續(xù)走穩(wěn)健經(jīng)營路線的龍湖、綠城等，以及集中供地城市當?shù)氐钠脚_公司，企業(yè)之間的投資態(tài)度分化更加明顯，未來預計土地市場將形成“國企央企+穩(wěn)健型品牌民企+地方平臺”三足鼎立的格局。