馬千里、周奇2022-04-24 10:57:56來(lái)源:克而瑞
??盡管南京此次集中供地門檻明顯降低,但成交熱度并未出現(xiàn)預(yù)期中的回升。
??在部分遠(yuǎn)郊板塊限購(gòu)政策松動(dòng)背景下,南京土地市場(chǎng)于4月22日迎來(lái)了2022年首場(chǎng)集中土拍。本次集中出讓,南京不僅縮減了供應(yīng)規(guī)模,同時(shí)還大幅降低出讓門檻,并進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則,以減輕房企拿地壓力。
??但從最終結(jié)果來(lái)看,南京此次集中土拍熱度并未能出現(xiàn)預(yù)期中的回升。計(jì)劃出讓的19宗涉宅用地中有6宗因無(wú)人競(jìng)價(jià)而遭遇流拍,流拍率升至32%,高于去年任意批次,13宗成交地塊中3宗觸頂搖號(hào),3宗溢價(jià)成交,余下全部底價(jià)成交,整體競(jìng)拍熱度較去年第三批次進(jìn)一步走低。
??降規(guī)模、減配建、提限價(jià)
??多重舉措減輕房企拿地壓力
??在經(jīng)歷了去年第二三批次土拍熱度持續(xù)走低后,南京此次集中土拍供地明顯謹(jǐn)慎,僅有19幅宅地推出,并且土拍規(guī)則也有較大的調(diào)整。具體調(diào)整如下:
??1)規(guī)模較此前批次大減,供地結(jié)構(gòu)更偏向中心城區(qū)。對(duì)比2021年三批次出讓規(guī)模來(lái)看,南京此次集中供地規(guī)模顯著縮減,涉宅用地建面僅有151萬(wàn)平方米,不及去年任一批次的規(guī)模。同時(shí),在區(qū)域供地結(jié)構(gòu)方面,南京此次明顯減少了溧水、六合、高淳等遠(yuǎn)郊區(qū)的供應(yīng),供地主力向中心城區(qū)傾斜,以保證土地的順利成交,減少撤牌及流拍現(xiàn)象。此次推出的19宗涉宅用地中,10宗地塊均位于內(nèi)環(huán)線,占比也顯著高于此前任意批次。
??2)出讓規(guī)則大調(diào)整,保證金下調(diào)、競(jìng)拍數(shù)量限制取消。不同于去年第三批次降低房企參拍資質(zhì)要求等微調(diào),南京此次出讓規(guī)則調(diào)整較大。一方面,土地出讓保證金比例由30%下調(diào)至20%,同時(shí)部分地塊付款周期也延長(zhǎng)至6個(gè)月甚至更長(zhǎng),實(shí)實(shí)在在降低房企參拍的資金壓力。另一方面,南京還取消了同一集團(tuán)企業(yè)同批次競(jìng)得住宅地塊不超過(guò)30%的限制,鼓勵(lì)資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)入布局。
??3)減配建、提限價(jià),優(yōu)化房地價(jià)差,向企業(yè)進(jìn)一步讓利。更值得一提的是,南京此次出讓地塊中僅有1宗地需要集中配建租賃住房,其余地塊均無(wú)配建租賃住房的要求,在供地端進(jìn)一步向企業(yè)讓利。與此同時(shí),此次出讓地塊中多宗地塊的毛坯限價(jià)也較周邊此前成交地塊明顯提升,如江北新區(qū)N0.新區(qū)2022G03地塊毛坯限價(jià)達(dá)4萬(wàn)元/平方米,較此前上漲了2000元/平方米。住宅限價(jià)的提升,亦增加了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間,也將提振市場(chǎng)預(yù)期。
??地塊競(jìng)拍熱度分化
??供求差異下各板塊冷熱差異顯著
??雖然土拍門檻明顯降低,但與其他城市一樣,南京首輪土拍也呈現(xiàn)出了明顯的冷熱分化。19宗涉宅用地具體可以分為以下幾類:
??1)觸頂搖號(hào)地塊:共有3宗,主要集中在主城的熱點(diǎn)成交板塊,如秦淮大校場(chǎng)、雨花臺(tái)小行等板塊。這些板塊配套較為成熟,購(gòu)房客戶認(rèn)可度較高,即使在整體樓市下行的當(dāng)下,板塊內(nèi)項(xiàng)目仍有較高的去化率,如大校場(chǎng)板塊內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)盤去化率接近八成,遠(yuǎn)高于其他板塊,房企拿地風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。另一方面,這些地塊的盈利空間也比較可觀,房地價(jià)差基本都在萬(wàn)元以上,加上后期裝修包,部分地塊實(shí)際房地價(jià)差可達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米。
??2)溢價(jià)地塊:共有3宗,包括雨花臺(tái)鐵心橋G05、浦口城南中G12、G14等地塊。其中,位置相對(duì)較佳、周邊配套齊全的鐵心橋G05地塊爭(zhēng)奪較為激烈,在經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)價(jià)后才成交,最終溢價(jià)率達(dá)9.2%;浦口城南中G12、G14地塊則均以低溢價(jià)成交,溢價(jià)率分別僅為1.5%和2.2%。
??3)底價(jià)成交地塊:涉及7宗,其中棲霞3宗、浦口3宗、江寧1宗。7幅地多位于城區(qū)非核心位置,是剛需客戶購(gòu)房主力區(qū)域,當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下客戶購(gòu)房觀望情緒濃厚,板塊內(nèi)住宅去化短暫遇冷,因而競(jìng)拍熱度相對(duì)較低,最終均為底價(jià)成交。值得一提的是,此前熱點(diǎn)地塊江北新區(qū)核心區(qū)G03地塊也以底價(jià)成交。究其原因,也和周邊在售、待售項(xiàng)目較多有關(guān),2公里內(nèi)在售、待售項(xiàng)目多達(dá)9個(gè),并且對(duì)比周邊成交地塊來(lái)看,地塊拿地價(jià)格并不低,因此項(xiàng)目未來(lái)入市有一定的價(jià)格劣勢(shì),最終由頤居底價(jià)競(jìng)得。
??4)流拍地塊:共有6宗,包括城東G03地塊、雨花臺(tái)人居森林G06地塊、棲霞仙林湖G09地塊、邁皋橋G11地塊、江北新區(qū)G01及G02地塊。這些流拍地塊基本地理位置尚佳,但所在板塊庫(kù)存較大,已有項(xiàng)目去化節(jié)奏緩慢,未來(lái)項(xiàng)目入市去化壓力較高,因此房企拿地意愿較低,最終慘遭流拍。以城東G03地塊為例,項(xiàng)目所在板塊是2021年集中土拍供應(yīng)主力區(qū)域,項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)近一年成交了8幅住宅用地,整體庫(kù)存居于高位,未來(lái)項(xiàng)目入市將面臨極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。棲霞區(qū)邁皋橋G11地塊及江北新區(qū)G02地塊雖然近一年內(nèi)周邊無(wú)成交地塊,但周邊庫(kù)存處于較高位,尤其是江北新區(qū)G02地塊,周邊1公里內(nèi)有5個(gè)在售及待售項(xiàng)目,項(xiàng)目未來(lái)入市仍存在較大的去化壓力。
??整體盈利空間維持充裕
??成交地塊平均房地價(jià)差接近1.3萬(wàn)元/平方米
??盈利空間方面。在減配建、提限價(jià)等措施下,南京此次集中成交地塊的房地價(jià)差空間明顯提升。具體而言,不考慮南京地鐵定向拿下的棲霞馬群街道G10地塊,其余12宗地平均地房比為0.62,房地價(jià)差接近1.3萬(wàn)元/平方米,明顯高于去年第三批次成交地塊的平均房地價(jià)差,利潤(rùn)空間十分充裕。
??以3幅搖號(hào)地塊來(lái)看。3幅地雖然平均地房比達(dá)0.69,但房地價(jià)差都超過(guò)了1.1萬(wàn)元/平方米,其中秦淮區(qū)大校場(chǎng)G02地塊房地價(jià)差更是超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米,盈利空間較為充足。
??央國(guó)企成為拿地主力
??合肥城建表現(xiàn)亮眼
??盡管南京22年首拍整體熱度仍在低位,但優(yōu)質(zhì)地塊仍吸引了多家房企參拍。據(jù)市場(chǎng)消息,觸頂搖號(hào)的3幅地均有10家及以上的房企參拍,優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度仍在。從最終拿地情況來(lái)看,資金實(shí)力較為充裕的央國(guó)企仍為拿地主力,13幅成交地塊基本均由央、國(guó)企競(jìng)得。
??其中,合肥城建表現(xiàn)亮眼,以40.8億的拿地金額位居首位,在本場(chǎng)土拍中斬獲兩宗優(yōu)質(zhì)地塊,分別是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的秦淮區(qū)大校場(chǎng)G01地塊及雨花臺(tái)鐵心橋G05地塊。
??總體來(lái)看,盡管南京此次集中供地門檻明顯降低,但成交熱度并未出現(xiàn)預(yù)期中的回升。橫向與已完成集中土拍的合肥、寧波等長(zhǎng)三角城市相比,南京首拍熱度也明顯處于較低水平。究其原因,主要和南京此次供應(yīng)地塊中多數(shù)地塊所在板塊面臨去化問(wèn)題有關(guān),尤其是流拍的6幅地,基本均存在周邊在售、待售項(xiàng)目扎堆、未來(lái)入市競(jìng)爭(zhēng)壓力較大的問(wèn)題。在當(dāng)前市場(chǎng)仍需要時(shí)間恢復(fù)的背景下,房企拿地意愿明顯不足,因而南京整體競(jìng)拍熱度不高,近三分之一的地塊也遭遇流拍。
??而根據(jù)南京首批集中出讓公告,南京2022年第二批出讓地塊擬于4月發(fā)布。在首批次成交熱度低溫的背景下,南京2022年第二批次出讓地塊質(zhì)量或?qū)⑦M(jìn)一步提升,出讓門檻也或?qū)⒃俣冉档?。加之近期政策面利好消息不斷,預(yù)計(jì)南京第二輪集中土拍熱度應(yīng)有所回升。