[克而瑞]2021年房企盈利能力報告

朱一鳴、貢顯揚(yáng)、汪慧、唐嫣蓓2022-04-24 09:17:58來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-04-24
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)讀

??近九成典型房企毛利率、歸母凈利率雙降。

??2021年,市場下行疊加房企前期部分高地價項目進(jìn)入結(jié)算,企業(yè)利潤空間持續(xù)受到擠壓,行業(yè)利潤增速自2018年以來呈明顯下行趨勢,2021年利潤規(guī)模負(fù)增長。同時,行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底,企業(yè)各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史較低水平,2021年近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降,部分頭部房企毛利率低于20%。

??總體來看,目前市場仍在出清過程中,短期內(nèi)企業(yè)盈利水平仍將繼續(xù)承壓。但隨著前期高價地逐步去化并完成結(jié)算,中長期行業(yè)利潤率水平將觸底回升,毛利率有望維持在20%-25%的區(qū)間。目前行業(yè)盤整期下高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式無法持續(xù),企業(yè)經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變。審慎拿地、優(yōu)選項目,保證項目利潤率水平;降本增效、戰(zhàn)略精簡,向管理要效益;回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造,提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價,是目前企業(yè)穩(wěn)利潤的關(guān)鍵。

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??利潤規(guī)模負(fù)增長

??行業(yè)利潤率加速探底

??1、營收增速進(jìn)一步放緩,利潤規(guī)模負(fù)增長

??在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調(diào)下,近年針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管持續(xù)。企業(yè)銷售規(guī)模增速放緩,2021年部分房企出現(xiàn)規(guī)模負(fù)增長,企業(yè)整體結(jié)算規(guī)模相應(yīng)受到影響。同時,市場下行疊加房企前期部分高地價項目進(jìn)入結(jié)算,企業(yè)利潤空間持續(xù)受到擠壓,行業(yè)利潤增速自2018年以來呈明顯下行趨勢。

??從截至目前已披露年度業(yè)績的企業(yè)數(shù)據(jù)來看,2021年行業(yè)典型上市房企1整體實現(xiàn)營收收入39129億元、營業(yè)成本30804億元,企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)成本增速的中位數(shù)分別為14.4%和20.7%,較2019和2020年進(jìn)一步放緩。且自2019年以來行業(yè)營業(yè)成本增速均高于同期的營收增速,2021年高出逾6個百分點(diǎn)。

??在營業(yè)收入和營業(yè)成本增速不匹配的擠壓下,行業(yè)利潤增速表現(xiàn)出更為明顯的放緩趨勢,直至出現(xiàn)負(fù)增長。2021年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)毛利潤規(guī)模7819億元,企業(yè)毛利潤增速的中位數(shù)為同比降低2.3%。整體實現(xiàn)凈利潤3620億元、歸母凈利潤2629億元,企業(yè)凈利潤增速和歸母凈利潤增速的中位數(shù)分別為-22.4%和-26%。

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??

??12021年行業(yè)典型上市房企:萬科A、華僑城A、金融街、招商蛇口、華發(fā)股份、信達(dá)地產(chǎn)、新城控股、北辰實業(yè)、金隅集團(tuán)、天譽(yù)置業(yè)、朗詩地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、正商實業(yè)、瑞安房地產(chǎn)、深圳控股、眾安集團(tuán)、中國海外發(fā)展、合生創(chuàng)展集團(tuán)、中國金茂、建業(yè)地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、路勁、華潤置地、時代中國控股、寶龍地產(chǎn)、力高集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、景瑞控股、銀城國際、建發(fā)國際、中駿集團(tuán)控股、弘陽地產(chǎn)、碧桂園、德信中國、大唐集團(tuán)控股、三盛控股、祥生控股集團(tuán)、佳源國際、中梁控股、富力地產(chǎn)、融信中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、綠城中國、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、三巽集團(tuán)、上坤地產(chǎn)、港龍中國地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、金輝控股、仁恒置地

??2、行業(yè)利潤率持續(xù)下行探底,短期內(nèi)仍將繼續(xù)承壓

??從利潤率指標(biāo)來看,近年來行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。2021年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)2019年以來的下行趨勢,且降幅較2020年進(jìn)一步明顯擴(kuò)大。其中,2021年典型房企毛利率中位數(shù)同比降低4.4個百分點(diǎn)至19.3%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降低3.0和4.3個百分點(diǎn)至7.7%和4.7%。目前,行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底,企業(yè)各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史較低水平。

??近年來行業(yè)盈利空間受到擠壓、多數(shù)典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下兩大原因:一方面,近年來行業(yè)規(guī)模增速放緩、企業(yè)銷售去化壓力較大,不少企業(yè)通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化,保障銷售目標(biāo)的實現(xiàn),這也進(jìn)一步加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。另一方面,規(guī)模房企低利潤項目仍然處于結(jié)算期,利潤出現(xiàn)下降,但當(dāng)期費(fèi)用在目前的市場環(huán)境下仍然偏高,兩者并不匹配。此外,行業(yè)下行背景下,2021年不少房企結(jié)合市場風(fēng)險對部分項目和股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值,也對當(dāng)期的利潤表現(xiàn)有負(fù)面影響。

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??

??3、降本增效、回歸產(chǎn)品是目前企業(yè)穩(wěn)利潤的關(guān)鍵

??總體來看,2021年行業(yè)整體利潤增速和盈利表現(xiàn)不佳,從各大上市房企的盈利預(yù)期來看,多數(shù)房企認(rèn)為目前市場仍在出清的過程中,企業(yè)盈利水平探底至歷史較低水平、短期內(nèi)仍將繼續(xù)承壓。但隨著前期高地價項目逐步去化并完成結(jié)算,中長期來看,行業(yè)利潤率水平在觸底之后將會有所回升。

??如萬科表示,未來兩年還是有一定的毛利率壓力,但開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率可以維持在20%的水平。越秀也認(rèn)為,目前毛利率下降是行業(yè)趨勢,未來行業(yè)回歸合理盈利之后,毛利率將維持在20%-25%的區(qū)間。

??同時,目前行業(yè)盤整期下企業(yè)經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變,高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式無法持續(xù),企業(yè)“穩(wěn)利潤”需從精益管理及產(chǎn)品品質(zhì)入手。一方面,企業(yè)需更加審慎拿地、優(yōu)選項目,保證項目利潤率水平。另一方面,積極通過戰(zhàn)略精簡、組織架構(gòu)精簡,提高經(jīng)營質(zhì)量及運(yùn)營管理效率,“降本增效”向管理要效益。此外,當(dāng)前市場背景下企業(yè)更應(yīng)回歸產(chǎn)品,加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、關(guān)注產(chǎn)品升級迭代、提高產(chǎn)品適銷性,提升產(chǎn)品溢價、以過硬的產(chǎn)品實力穿越行業(yè)周期。

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??02

??近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降

??1、利潤增長:超四成房企“收增利減”,利潤增長面臨多重阻力

??2021年,疫情基本保持穩(wěn)定,項目建設(shè)、交付結(jié)算進(jìn)度平穩(wěn)推進(jìn),約有75%房企營收實現(xiàn)增長。但不少房企由于結(jié)算結(jié)構(gòu)安排、成本費(fèi)用控制欠佳,毛利潤、凈利潤增長不盡如人意,增長壓力顯著,過半房企毛利潤(剔除稅金及附加)下降,凈利潤下降企業(yè)占到六成以上。

??同時可以發(fā)現(xiàn),超四成房企面臨“收增利減”,即營收增長伴隨凈利潤減少,整體來看,“增收不增利”現(xiàn)象仍普遍,碧桂園、萬科也不例外。以萬科為例,全年營收4528億元,同比增長8%。實現(xiàn)毛利潤(剔除稅金及附加)777.6億元,同比減少18.4%;凈利潤380.7億元、歸母凈利潤225.2億元,分別同比降低35.8%和45.7%。凈利潤、歸母凈利潤降幅的顯著擴(kuò)大,主要還受到投資收益減少、計提資產(chǎn)減值等影響。

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??在此大環(huán)境下,也有部分房企積極調(diào)整節(jié)奏,實現(xiàn)營收與利潤同增,如中國金茂、綠城中國、龍湖集團(tuán)、保利置業(yè)等增幅都較為可觀。如中國金茂,年內(nèi)加快項目結(jié)轉(zhuǎn),全年營業(yè)收入900.6億元,同比增長50.0%,順利完成了預(yù)期的900億元營收目標(biāo)。實現(xiàn)毛利潤167.6億元、凈利潤77.0億元、歸母凈利潤46.9億元,分別同比增長38.3%、24.4%、20.8%。目前市場不確定性因素積聚,成本費(fèi)用壓力、投資收益波動與資產(chǎn)減值風(fēng)險并存,科學(xué)把控企業(yè)結(jié)算進(jìn)度、結(jié)構(gòu)對于企業(yè)營收、利潤規(guī)模的穩(wěn)定與增長意義重大。

??(部分略)

??2、利潤率:普降態(tài)勢延續(xù),部分頭部房企毛利率低于20%

??從企業(yè)利潤率變動來看,無論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率,下滑企業(yè)均占到近九成,普降態(tài)勢依舊顯著。規(guī)模房企中,碧桂園、萬科、綠城中國2021年的毛利率降幅均超過4個百分點(diǎn),且毛利率降至20%以下。

還有不少歷年利潤率保持在高位、穩(wěn)定性較強(qiáng)的房企也出現(xiàn)較大幅度的波動下行,如中國海外發(fā)展、龍光集團(tuán)、合景泰富、華僑城A、仁恒置地等。其中,龍光集團(tuán)、合景泰富毛利率自2014年以來都首次跌破30%,以龍光集團(tuán)為例,毛利率多年來保持在30%以上,2017年達(dá)到34.4%,此后接連下行,2021年從高位急轉(zhuǎn)直下,毛利率僅為21.9%,同比下降8.1個百分點(diǎn),凈利率、歸母凈利率也分別降至13.3%、12.8%。

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??(部分略)

??3、ROE:典型房企ROE中位數(shù)腰斬,下降企業(yè)占比達(dá)86%

??從ROE指標(biāo)來看,2021年,典型房企ROE指標(biāo)呈現(xiàn)普降局面,下降房企占比約86%,整體中位數(shù)腰斬,從2020年16.29%降至8.11%。ROE指標(biāo)下行壓力加劇的主要原因在于:一方面,目前房地產(chǎn)進(jìn)入低增長、低利潤時代,同時房企合作開發(fā)常態(tài)化,利潤進(jìn)一步被分?jǐn)?,降低歸母凈利率水平;另一方面,行業(yè)降杠桿加速,整體周轉(zhuǎn)率降速。

??2021年,有5家典型房企ROE達(dá)到20%以上,位居行業(yè)高位區(qū),包括三盛控股、中梁控股、新城控股、龍光集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。其中龍湖集團(tuán)是少有實現(xiàn)ROE上浮的房企,2021年為20.45%,較2020年上浮0.67個百分點(diǎn)。新的環(huán)境下,保持ROE水平更加考驗綜合經(jīng)營的高效性與穩(wěn)定性,中短期都將面臨挑戰(zhàn)。

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??

??03

??合聯(lián)營收益下滑

??企業(yè)銷管費(fèi)率略有提升

??1、合聯(lián)營收益:逾6成典型房企合營聯(lián)營收益同比下滑

??隨著樓市進(jìn)入盤整期,疊加針對房企投融兩端的政策調(diào)控持續(xù)收緊,為緩解資金壓力、降低風(fēng)險,同時保證項目投資、建設(shè)有序推進(jìn),合作拿地、合作開發(fā)已成為房企常態(tài)化的發(fā)展模式,非并表合作項目收益也成為了企業(yè)凈利潤、歸母凈利潤的重要來源。

??但從2021年收益貢獻(xiàn)來看,逾6成典型房企的合營聯(lián)營收益同比下滑。同時,以合營聯(lián)營收益/稅前利潤的比值衡量合營聯(lián)營的利潤貢獻(xiàn)度,可以發(fā)現(xiàn)約半數(shù)房企貢獻(xiàn)度在下滑。不可否認(rèn),合作是擴(kuò)大規(guī)模的重要路徑,但是合聯(lián)營投資收益、貢獻(xiàn)度的降低也反映出合作中低效益問題在顯現(xiàn),合作紅利減弱。

??從具體房企表現(xiàn)來看,碧桂園、萬科、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)等第一梯隊房企的合營聯(lián)營收益規(guī)模位于前列。其中值得關(guān)注的是,龍湖集團(tuán)2021年合營聯(lián)營收益達(dá)29.3億元,同比增長128.7%,投資效益顯著提升。此外,貢獻(xiàn)度方面,也有少數(shù)房企合營聯(lián)營收益所占權(quán)重較高,如合景泰富占到49.4%。我們認(rèn)為,未來房企需進(jìn)一步深化對合作模式的探討,保證合作效益的實現(xiàn)是關(guān)鍵。

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??2、投資物業(yè)重估收益:華潤、中海投資物業(yè)重估收益規(guī)模領(lǐng)先(略)

??3、租金收入:疫情修復(fù)期,投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入回升

??同時,目前投資物業(yè)及酒店運(yùn)營收入已作為部分房企提升收入重要的一部分。隨著疫情的逐步緩解,2021年,典型上市房企中超過3成房企的投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入同比提升,其中增幅超過30%的達(dá)13家,投資物業(yè)板塊收益有所回升。

??其中,華潤置地和龍湖集團(tuán)2021年投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入維持行業(yè)高位,分別為145.8億元和104.1億元,同比增長35.1%和37.5%。碧桂園、合景泰富也表現(xiàn)較為優(yōu)異,同比增長高于30%。此外,合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合景泰富等房企的投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入在營業(yè)收入中占比較高。 

??具體來看,2021年華潤置地新開業(yè)購物中心9個,平均出租率達(dá)99%。投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入占總收入比重達(dá)6.9%,同比提升0.9個百分點(diǎn)。龍湖已開業(yè)12座商場,分別位于北京麗澤天街、武漢江宸天街、杭州江東天街等多個天街;而租賃住房“冠寓”作為龍湖主航道業(yè)務(wù)之一,報告期內(nèi)已陸續(xù)在一線及二線城市開業(yè)運(yùn)營。

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??4、非主營業(yè)務(wù)收入:資產(chǎn)處置顯著影響當(dāng)期利潤水平(略)

??5、銷管費(fèi)率:行業(yè)下行壓力下,部分企業(yè)銷管費(fèi)率小幅提升

??在行業(yè)營業(yè)收入增速放緩,毛利率下滑的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入管理紅利時代。各大房企開始更加注重銷管費(fèi)用的精細(xì)化管理,提升自身效益。對應(yīng)的,銷管費(fèi)率(銷管費(fèi)用/報告期內(nèi)操盤銷售金額)得以衡量企業(yè)銷管費(fèi)用管控效率,該指標(biāo)比值越小,表明成本管控效率越高、企業(yè)精細(xì)化管理能力越強(qiáng)。

??整體來看,2021年典型上市房企的銷管費(fèi)率平均數(shù)和中位數(shù)分別為4.9%和4.0%,分別較去年同期上升0.6和0.3個百分點(diǎn)。一方面,目前行業(yè)規(guī)模增速放緩,部分企業(yè)銷售規(guī)模降低。另一方面,行業(yè)下行壓力下房企銷售成本及管理費(fèi)用增加,導(dǎo)致銷管費(fèi)率提升。但同時,2021年也有部分房企受益于戰(zhàn)略精簡、組織架構(gòu)精簡以及高效運(yùn)營,銷管費(fèi)用管控能力提升。如招商蛇口、越秀地產(chǎn)、融信中國等企業(yè)在銷管費(fèi)率保持行業(yè)低位的同時進(jìn)一步下降。

(表略)

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