[克而瑞] 3月銷(xiāo)售投資降幅擴(kuò)大而絕對(duì)量仍處同期高位

??從新房銷(xiāo)售規(guī)模環(huán)比下降、開(kāi)發(fā)投資同比負(fù)增長(zhǎng)，以及房屋新開(kāi)工、竣工和土地購(gòu)置等指標(biāo)來(lái)看行業(yè)回暖時(shí)刻尚未到來(lái)。

??4月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)新房銷(xiāo)售規(guī)?；謴?fù)至2017年-2019年同期水平、投資規(guī)模創(chuàng)2015年后次高。行業(yè)規(guī)模保持但同比下行加劇，3月銷(xiāo)售和投資分別同比下降18%和2%。市場(chǎng)仍處于博弈期，房屋施工、新開(kāi)工和竣工同比下降22%、22%和16%，土地購(gòu)置面積累計(jì)同比降幅收窄，但仍下降42%。

??3月銷(xiāo)售面積和金額跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

??但絕對(duì)量?jī)H顯著低于2021年同期

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—3月，商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；商品房銷(xiāo)售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月擴(kuò)大4.2pcts和3.5pcts。

??單月來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積15343萬(wàn)平方米，同比下降17.7%；商品房銷(xiāo)售額14196億元，下降26.2%；二者降幅較1-2月擴(kuò)大8.1pcts和6.9pcts。

??受2021年同期前值較高影響（2021年3月銷(xiāo)售規(guī)模超1.8億平方米，為近5年最高），2022年3月商品房銷(xiāo)售同比降幅創(chuàng)2015年以來(lái)新低。但從絕對(duì)值來(lái)看，3月銷(xiāo)售規(guī)模與2017年-2019年同期平均水平相當(dāng)。

??這主要得益于2022年初以來(lái)累計(jì)超過(guò)60個(gè)省市出臺(tái)了超80條調(diào)控寬松政策，多地適度放開(kāi)限購(gòu)和限售后一部分積壓的購(gòu)房需求得以解禁，提振房地產(chǎn)銷(xiāo)售整體規(guī)?；貧w至近年平均水平。

??此外“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略仍在多地廣泛執(zhí)行。2022年3月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)降至9252元/平方米，同、環(huán)比降10%、6%。降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)在部分地區(qū)仍對(duì)商品房銷(xiāo)售有一定促進(jìn)作用。

??但仍需注意的是，2022年“金三”不再，新房市場(chǎng)仍處于嚴(yán)重下行期。3月全國(guó)商品住宅成交面積環(huán)比降2%（2021年、2019年、2018年和2017年同期分別環(huán)比增7%、12%、6%和7%）?！敖鹑变N(xiāo)售規(guī)模環(huán)比不增反降表明當(dāng)前市場(chǎng)信心仍處于修復(fù)期，政策寬松、以?xún)r(jià)換量等措施對(duì)銷(xiāo)售規(guī)模的提振作用大打折扣。

??3月施工、新開(kāi)工同比皆降22%

??但與去年7月以來(lái)月均相當(dāng)

??土地購(gòu)置降幅開(kāi)始收窄

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積806259萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.0%；房屋新開(kāi)工面積29838萬(wàn)平方米，下降17.5%；房屋竣工面積16929萬(wàn)平方米，下降11.5%。

??單月來(lái)看，3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工、新開(kāi)工、竣工面積分別為21800萬(wàn)平方米、14871萬(wàn)平方米和4729萬(wàn)平方米，同比分別下降21.5%、22.2%和15.5%。三者同比降幅較1-2月均進(jìn)一步擴(kuò)大。

??我們認(rèn)為施工累計(jì)增長(zhǎng)主要得益于保交付措施落地后復(fù)工復(fù)產(chǎn)、企業(yè)加強(qiáng)在建項(xiàng)目投入重塑市場(chǎng)信心。強(qiáng)化監(jiān)管之后的充裕的預(yù)售資金賬戶(hù)保障了在部分房企遭遇債務(wù)危機(jī)的當(dāng)下多數(shù)已售待售項(xiàng)目得以正常施工。

??但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開(kāi)工和竣工降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。一方面，民營(yíng)房企資金緊缺下項(xiàng)目新開(kāi)工進(jìn)度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務(wù)。另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項(xiàng)的預(yù)估下，房屋竣工進(jìn)度也曾一再延遲。據(jù)調(diào)研了解，主要城市均有部分項(xiàng)目出現(xiàn)短暫“停工”現(xiàn)象，2022年春節(jié)后恢復(fù)施工但施工力度也已大不如前。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1339萬(wàn)平方米，比上年下降41.8%；土地成交價(jià)款672萬(wàn)億元，下降16.9%。單月來(lái)看，3月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為501萬(wàn)平方米和303億元，同比下降41%和1%。

??3月成都、重慶、合肥2022年首輪集中土拍拉動(dòng)土地購(gòu)置兩項(xiàng)指標(biāo)降幅收窄。但從核心城市土拍成交情況來(lái)看，底價(jià)成交和國(guó)央企、平臺(tái)公司兜底情況仍廣泛出現(xiàn)。即使各市政府在土拍規(guī)則、競(jìng)拍門(mén)檻、新房限價(jià)等方面多有調(diào)整，提高了地塊盈利空間，但民營(yíng)房企參與度不高。債務(wù)壓力和信心不足下土地市場(chǎng)仍處于冰點(diǎn)。

??3月開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)近8年次高

??但同比由正轉(zhuǎn)負(fù)下降2.4%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元，同比增長(zhǎng)0.7%，漲幅較1-2月收窄3pcts。其中3月單月開(kāi)發(fā)投資額為13266億元，同比下降2.4%，對(duì)比1-2月同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額絕對(duì)值仍然是除2021年以外近8年次高，整體規(guī)模同樣維持在歷史高位。

??新房銷(xiāo)售規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)，而投資規(guī)模維持歷史較高水平，主要原因在于：

??一方面“保交付”政策下3月起地方政府和銀行機(jī)構(gòu)陸續(xù)與房企協(xié)商，盡可能讓已停工、延期交付的項(xiàng)目復(fù)工。這一部分建安投資對(duì)開(kāi)發(fā)投資有支撐，表現(xiàn)為前3月房屋施工面積累計(jì)增1%；另一方面受價(jià)格因素影響，2022年以來(lái)建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投資的總量。最后3月商品房銷(xiāo)售額高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，在一定程度上對(duì)投資規(guī)模有支撐。

??但仍需注意的是，開(kāi)發(fā)投資的單月同比增速3月由正轉(zhuǎn)負(fù)，除前置較高因素外，負(fù)增長(zhǎng)表明建安投資和土拓投資已無(wú)力支撐整體投資增速。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期，房地產(chǎn)業(yè)還未到達(dá)回暖時(shí)刻，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動(dòng)力仍處于歷史低點(diǎn)。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

??2022年一季度房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢(shì)，新房銷(xiāo)售規(guī)模和投資規(guī)模仍處于歷史高位表明在各方面的共同努力下，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況出現(xiàn)了積極變化。但從新房銷(xiāo)售規(guī)模環(huán)比下降、開(kāi)發(fā)投資同比負(fù)增長(zhǎng)，以及房屋新開(kāi)工、竣工和土地購(gòu)置等指標(biāo)來(lái)看行業(yè)回暖時(shí)刻尚未到來(lái)。

??新房銷(xiāo)售方面，層出不窮的調(diào)控政策寬松并未立刻見(jiàn)效。短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購(gòu)房信心的博弈之中。隨著調(diào)控寬松政策的陸續(xù)發(fā)酵，后續(xù)銷(xiāo)售規(guī)模降幅有望收窄。

??房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市調(diào)整土地政策后出現(xiàn)一定較理想效果，如長(zhǎng)沙、重慶、武漢等首輪土拍成交符合預(yù)期。后續(xù)集中供地支撐下，預(yù)計(jì)土地購(gòu)置指標(biāo)降幅將緩慢收窄。

??房企資金鏈緊繃與新房銷(xiāo)售遇冷下房企將繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工持謹(jǐn)慎態(tài)度。4月15日，發(fā)改委要求加快項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，盡快形成實(shí)物工作量。政府與房企共同促進(jìn)下，后續(xù)新開(kāi)工投資規(guī)模有望向好發(fā)展。

??土拓投資和建安投資仍不足以支撐開(kāi)發(fā)投資，預(yù)計(jì)后續(xù)整體投資增速將“先降后升”。短期投資增速或?qū)⒗塾?jì)同比負(fù)增長(zhǎng)，后隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇而緩慢回升。