[克而瑞]為何福州新政效果平平？環(huán)福州閩北市場(chǎng)下行仍將加劇

??預(yù)計(jì)隨著時(shí)間發(fā)酵后，4月至5月將對(duì)福州五城區(qū)、福州郊縣以及環(huán)福都市圈城市樓市產(chǎn)生不同的影響。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??3月中，福州率先開(kāi)啟東部核心城市樓市刺激政策序幕。在房貸利率連續(xù)下降的基礎(chǔ)下，政策著力于：降低長(zhǎng)樂(lè)戶口和外地戶口在五城區(qū)內(nèi)購(gòu)房門檻，同時(shí)支持提取公積金直接用于首付款。然則事與愿違的是新政后五城區(qū)新房成交量與新政前相當(dāng)，樓市并未給予新政積極響應(yīng)。

??新政對(duì)福州五城區(qū)成交正向作用平平，但對(duì)福州郊縣和環(huán)福城市圈城市卻將產(chǎn)生負(fù)面影響。尤其是福州主城限購(gòu)放寬后勢(shì)必對(duì)閩北購(gòu)房需求產(chǎn)生虹吸，周邊低能級(jí)地市將承擔(dān)更大樓市下行壓力。

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??福州五城區(qū)
一季度供求同比腰斬至近四年最低
放寬限購(gòu)、調(diào)整公積金刺激樓市

??近日，經(jīng)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心確認(rèn)，福州購(gòu)房政策迎來(lái)新一輪調(diào)控，主要在限購(gòu)和限貸兩方面放寬。限購(gòu)方面降低了外地戶口和非主城戶口的購(gòu)房門檻，限貸方面降低了房貸利率并給予公積金購(gòu)房更多支持。

??1）長(zhǎng)樂(lè)區(qū)視同原五城區(qū)，執(zhí)行相同限購(gòu)政策，即限購(gòu)兩套“144平方米以下”住宅的規(guī)定；2）外地戶口（非福州六城區(qū)：鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、倉(cāng)山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)和長(zhǎng)樂(lè)區(qū)）購(gòu)買首套房無(wú)需提供社保證明或個(gè)稅；

??4月1日福建省直單位住房公積金中心發(fā)布通知稱，可申請(qǐng)?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的住房公積金（含住房補(bǔ)貼），用于支付福州市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)房首付款。

??福州出臺(tái)本次寬松政策，其背后原因是已下行至冰點(diǎn)的福州樓市。

??2019年以來(lái)，季度新房成交規(guī)模連續(xù)收縮至近四年最低，同比增速負(fù)增長(zhǎng)。2022年一季度僅成交商品住宅41萬(wàn)平方米，成交面積增速則自2021年二季度起規(guī)模連續(xù)四個(gè)季度下降，2021年四季度同比下降12%負(fù)增長(zhǎng)，至2022年一季度降幅擴(kuò)大至同比下降46%。

??從項(xiàng)目去化表現(xiàn)看，2021年二季度起項(xiàng)目銷售情況逐月下滑，單月開(kāi)盤去化率由2021年6月73%一路回落。至2022年1月降至39%。一季度開(kāi)盤項(xiàng)目平均去化率不足40%，如首開(kāi)香頌1月加推188套房源，去化率僅30%。

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??政策收效平平
新政后五區(qū)成交總量、項(xiàng)目去化無(wú)起色
土地市場(chǎng)涼意盡顯

??新政后一周，新政對(duì)福州五城區(qū)樓市并未如期產(chǎn)生提振作用。2022年第13周(3月28日-4月3日)福州五城區(qū)成交5.06萬(wàn)平方米，剔除熱盤萬(wàn)科城市之光成交影響后2.91萬(wàn)平方米（該樓盤蓄客時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年，成交與本次新政無(wú)關(guān)），與新政前幾周規(guī)模相當(dāng)。

??從項(xiàng)目成交表現(xiàn)來(lái)看，3月17日聯(lián)發(fā)臻榕府首開(kāi)，共計(jì)推出126套房源，去化率僅28%。第13周銷售備案10套，環(huán)比與新政前第12周持平?？梢?jiàn)新房市場(chǎng)并未給予新政積極響應(yīng)。

??土地市場(chǎng)同樣是“死水一潭”。3月17日為期兩天的2022年福州首輪集中土拍結(jié)束。六區(qū)18宗涉宅地僅成交12宗（3宗現(xiàn)場(chǎng)撤牌、3宗流拍），其中8宗底價(jià)成交、2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號(hào)成交。整體溢價(jià)率來(lái)看，僅有4.2%，與去年第三輪一樣保持低溫態(tài)勢(shì)。不僅如此，晉安多宗超優(yōu)質(zhì)宅地現(xiàn)場(chǎng)撤牌，市場(chǎng)涼意盡顯。

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??去年“零門檻落戶”后
外地購(gòu)房需求早已提前消化
限售、限貸并未放寬

??從新房成交表現(xiàn)來(lái)看，政策利好正向作用有限，市場(chǎng)并未給予積極反饋。其原因在于：

??首先，2021年福州已“零門檻落戶”，外地購(gòu)房需求早已消化，余量不多。2020年12月福州已發(fā)布通知，2021年起進(jìn)一步降低落戶條件，不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省市人員均可申請(qǐng)?jiān)谖沂新鋺?，六縣(市)、長(zhǎng)樂(lè)區(qū)人員均可申請(qǐng)?jiān)谖宄菂^(qū)落戶。同時(shí)支持近親屬投靠落戶、租房落戶和集體戶落戶。

??落戶政策出臺(tái)后2021年3月福州五城區(qū)商品住宅成交面積激增至40萬(wàn)平方米，同比增149%，創(chuàng)2010年后十年新高。本次限購(gòu)放寬屬于第二輪，在前一輪需求已被大量消化后，市場(chǎng)對(duì)本次新政反饋?zhàn)匀灰话恪?/p>

??其次，本次新政并未放寬限售和限貸管控，外地買房仍需較高成本。本次新政并非完全取消限購(gòu)，而僅僅是降低了非本地和本地非主城區(qū)戶口購(gòu)房者購(gòu)房門檻。對(duì)于外地戶口購(gòu)房者而言，限售2年、首套房首付40%下購(gòu)房仍有較高的時(shí)間和資金成本。

??最后，疫情反復(fù)也構(gòu)成市場(chǎng)反響不佳的部分影響。3月中旬起受疫情影響，倉(cāng)山、閩侯等區(qū)縣街道全域范圍內(nèi)取消聚集性活動(dòng)，各區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售活動(dòng)接近停滯。

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??新政下福州五城區(qū)
成交或?qū)⑽⒃?br/>需求被虹吸后環(huán)福和閩北諸城將加劇下行

??本次新政對(duì)當(dāng)前樓市尚未產(chǎn)生顯著影響。我們預(yù)計(jì)隨著時(shí)間發(fā)酵后，預(yù)計(jì)4月至5月將對(duì)福州五城區(qū)、福州郊縣以及環(huán)福都市圈城市樓市產(chǎn)生不同的影響。

??對(duì)福州五城區(qū)而言，五城區(qū)短期內(nèi)購(gòu)房群體或?qū)⑽⒃?，將吸引非五城區(qū)特別是長(zhǎng)樂(lè)區(qū)戶籍的購(gòu)房客對(duì)福州五城區(qū)市場(chǎng)的青睞，在一定程度上對(duì)市場(chǎng)造成刺激。2022年前2月和一季度福州五城區(qū)商品住宅成交面積分別同比下降68%和61%。預(yù)計(jì)新政利好下同比降幅將略微收窄。

??對(duì)福州郊縣而言，非五城區(qū)成交量或?qū)⑾禄Ｐ抡t存在一定程度上的利空，原有受購(gòu)房條件限制的看客獲得城區(qū)購(gòu)房資格，涌入主城區(qū)市場(chǎng)，非五城區(qū)的城郊偏遠(yuǎn)板塊的交易量或?qū)⑦M(jìn)一步下滑。如2022年前2月和一季度閩侯縣商品住宅成交面積分別同比下降23%和38%，預(yù)計(jì)新政利空下同比降幅將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??環(huán)福州尤其是閩北將承受更大下行壓力。本次新政勢(shì)必吸引閩北低能級(jí)城市購(gòu)房需求向福州轉(zhuǎn)移。包括2021年樓市較熱的莆田、寧德等環(huán)福城市圈城市均已出現(xiàn)顯著下行，2022年前2月商品住宅成交面積跌幅均超30%。尤其是閩北南平和三明等城市，其中三明前2月商品住宅成交面積跌幅達(dá)78%。預(yù)計(jì)新政沖擊下一部分購(gòu)房需求將被抽離，短期市場(chǎng)將面臨更進(jìn)一步下行壓力。