??“2022年一季度，隨著疫情的反復(fù)，物業(yè)管理行業(yè)再次走到臺(tái)前，在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中，各大上市物企在跑馬圈地的同時(shí)，物管行業(yè)正迎來(lái)新的發(fā)展格局。

??資本市場(chǎng)仍在回調(diào)，3月大盤(pán)指數(shù)和物企股價(jià)均出現(xiàn)下跌，55家上市物企股價(jià)下跌4.4%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌12.7%。

??2022年以來(lái)，物管行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)仍保持一定的熱度， 但隨著物管行業(yè)回歸理性，大規(guī)模收并購(gòu)已進(jìn)入后半程，物企收并購(gòu)正在由看重“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變。

??此外，物管收并購(gòu)還有一個(gè)重要的變化，從一季度收并購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，遞表物企正頻繁成為并購(gòu)標(biāo)的，行業(yè)收并購(gòu)格局發(fā)生轉(zhuǎn)變。”

??01

??一季度收并購(gòu)事件已達(dá)11起

??提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力仍然是當(dāng)前物管行業(yè)的共識(shí)，畢竟有規(guī)模才會(huì)有估值，才會(huì)有更廣闊的發(fā)展空間。

??2021年披露年度在管面積的49家上市物企中，在管規(guī)模超過(guò)億平方米量級(jí)的物企達(dá)16家，超過(guò)均值（1.10億平方米）的物企為14家。上市物企規(guī)模分化日益加劇。

??如何快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張？收并購(gòu)和地產(chǎn)母公司的輸送是兩個(gè)重要渠道。

??尤其是過(guò)去一年，在政策、資金、地產(chǎn)變局等因素的助推下，行業(yè)迎來(lái)并購(gòu)熱潮。進(jìn)入2022年，物管行業(yè)收并購(gòu)熱度持續(xù)。

??據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測(cè)，2022年一季度，上市物企共計(jì)公告11起并購(gòu)事件，環(huán)比去年四季度減少了6家，總計(jì)交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。

圖：近一年上市物企披露的收并購(gòu)交易金額及數(shù)量

??其中，交易總金額超10億元的大額并購(gòu)事件共有3起，分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹佳生活、中南服務(wù)，以及碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁百悅智佳。

??實(shí)際上，兩家物企收并購(gòu)的主要目的有所區(qū)別。根據(jù)上市物企年報(bào)數(shù)據(jù)披露，碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)7.66億平方米，躍居上市物企在管規(guī)模之首，主要希望借力并購(gòu)潮補(bǔ)齊布局短板、增加優(yōu)勢(shì)區(qū)域密度，增強(qiáng)資源整合能力的同時(shí)進(jìn)一步鞏固異地復(fù)制項(xiàng)目質(zhì)量。

??而華潤(rùn)萬(wàn)象生活則通過(guò)收購(gòu)禹佳生活實(shí)現(xiàn)并購(gòu)破冰，能夠更好的實(shí)現(xiàn)未來(lái)商管和物管業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，進(jìn)一步鞏固央企物管龍頭優(yōu)勢(shì)。

??資本市場(chǎng)對(duì)并購(gòu)事件的短期反應(yīng)業(yè)頗為看好。以碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁百悅智佳為例，事件日后的第一天超額收益率較低僅為1.97%，收購(gòu)后第五日超額收益率和累計(jì)超額收益率分別達(dá)到4.37%和6.5%。

圖：碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁百悅智佳事件日（2月14日）前后超額收益率和累計(jì)超額收益率（后復(fù)權(quán)）

??02

??遞表企業(yè)成熱門(mén)并購(gòu)標(biāo)的

??值得注意的是，隨著遞表企業(yè)不斷增加，上市“途中”便成為規(guī)模物企收購(gòu)標(biāo)的。

??克而瑞物管&中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截止3月31日，遞表物企總共有23家，且多家遞表物企已失效。值得注意的是，3月30日，萬(wàn)物云境外上市申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)受理，4月1日正式向港交所遞交招股書(shū)。

表：截止2022年3月31日遞表物企最新明細(xì)

??實(shí)際上，遞表企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況等披露較為完善，競(jìng)調(diào)相對(duì)簡(jiǎn)單，備受頭部物企青睞。

??一季度，共有3家遞表物企被收購(gòu)。具體來(lái)看，1月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別斥資10.6億元和22.6億元并購(gòu)禹佳生活和中南服務(wù)兩家遞表物企，2月碧桂園服務(wù)以31.29億元并購(gòu)遞表企業(yè)中梁百悅智佳。

??以華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)中南服務(wù)為例，1月20日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布公告，擬以不高于22.60億元收購(gòu)中南服務(wù)100%的股權(quán)。而中南服務(wù)在2021年11月12日已通過(guò)港交所聆訊。

??從資本市場(chǎng)對(duì)此次收購(gòu)事件的反應(yīng)來(lái)看，事件日后的第一天超額收益率較低僅為2.9%，隨后波動(dòng)上漲，第五日的超額收益率增至5.12%。

圖：華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)中南服務(wù)日前后超額收益率和累計(jì)超額收益率（后復(fù)權(quán)）

??03

??資本市場(chǎng)回歸理性

??實(shí)際上，資本市場(chǎng)的表現(xiàn)及估值是物企追求規(guī)模的一大動(dòng)力。

??截至2022年3月31日，物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)達(dá)57家，3月新增2家，分別為10日和31日上市的金茂服務(wù)和力高健康生活。但進(jìn)入2022年以來(lái)，受到房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力影響，物管行業(yè)資本市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明顯。

??數(shù)據(jù)顯示，3月55家上市物企（不含3月上市的金茂服務(wù)和力高健康生活）、非港股通物企、恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)、港股通物企分別下跌4.4%、7.0%、12.7%和14.9%，跌幅均大于恒生指數(shù)（下跌3.2%）。

圖：2022年03月不同核心指數(shù)及物企股價(jià)走勢(shì)（03.01-03.31）

??從估值情況來(lái)看，截至2022年3月31日，57家上市物企總市值為4310.4億元；市盈率PE(TTM)均值為14.8倍，市盈率PE(LYR)均值為15.1倍。

??隨著資本市場(chǎng)回歸理性，物企對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張有了新的布局。

??不少物企已經(jīng)在規(guī)模之外，逐漸加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)坪效的重視度。比如，規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)候更加重視區(qū)域布局和城市深耕度；越來(lái)越多的企業(yè)在構(gòu)建服務(wù)體系，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候更重視客戶研究，重視業(yè)主滿意度；也看到更多的企業(yè)將品質(zhì)管理作為內(nèi)部管理的重中之重。

??行業(yè)的市場(chǎng)格局仍較為分散且競(jìng)爭(zhēng)較大，擴(kuò)規(guī)模、提高市場(chǎng)占有率，仍是物企重要的訴求之一。房地產(chǎn)行業(yè)變局，加速了物企并購(gòu)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的入市，行業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)已由“大魚(yú)吃小魚(yú)”轉(zhuǎn)向 “大魚(yú)吃大魚(yú)”，并購(gòu)標(biāo)的從中小型物企、獨(dú)立第三方物企向地產(chǎn)旗下物企、頭部企業(yè)、上市企業(yè)、擬上市物企演變，物管行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變，正標(biāo)志著行業(yè)逐漸邁向理性和成熟。