[克而瑞]70城房?jī)r(jià)降勢(shì)減弱，多城項(xiàng)目取消折扣但銷售平平

??3月統(tǒng)計(jì)局口徑當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)仍處于歷史較低水平，但各能級(jí)房?jī)r(jià)環(huán)比已持平或降幅收窄，越來越多的城市房?jī)r(jià)止跌。

??15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少、二三線城市環(huán)比持平或降幅收窄。

??從全國(guó)百城3月成交數(shù)據(jù)結(jié)合項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)來看，三四線市場(chǎng)信心開始修復(fù)。房?jī)r(jià)環(huán)比增10%，多個(gè)城市在售項(xiàng)目取消銷售折扣并上調(diào)預(yù)售均價(jià)，但對(duì)實(shí)際成交的提振作用有限。

??各能級(jí)環(huán)比持平或降幅收窄

??一線新房房?jī)r(jià)環(huán)比增0.4%

??70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅繼續(xù)收窄。3月整體新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比下降0.1%和0.2%。降幅分別較2月收窄0.05pct和0.09pct。

??一線房?jī)r(jià)率先回升，二三線回調(diào)見底。一線城市新房及二手房房?jī)r(jià)均環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)3個(gè)月維持正增長(zhǎng)。二線新房房?jī)r(jià)持平、三四線降幅收窄至0.2%。 

??2022年一季度 60余省市出臺(tái)累計(jì)76次調(diào)控放松政策。疊加信貸政策愈發(fā)寬松化，各能級(jí)城市房?jī)r(jià)環(huán)比陸續(xù)止跌。從環(huán)比漲跌幅情況來看，二三線城市二手房市場(chǎng)復(fù)蘇速度稍晚于新房市場(chǎng)。

??3月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅環(huán)比下降城市為38個(gè)，比上月減少2個(gè)。3月新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)為近6個(gè)月最少，相比2021年11月高點(diǎn)（59個(gè)）減少了21個(gè)?？梢?成城市新房房?jī)r(jià)已較2021年末回升，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)止跌。

??具體來看，一線城市中北京、上海和深圳分別環(huán)比上漲0.4%、0.3%和0.8%,僅廣州下降0.1%；二線城市中16城環(huán)比上漲，環(huán)比下降的城市中長(zhǎng)春、南寧、廈門、合肥、武漢等10城降幅收窄。

??三四線城市房?jī)r(jià)修復(fù)則更為明顯。35城中10城環(huán)比止跌，其中主要為韶關(guān)、錦州、襄陽、常德、南充等。此外14個(gè)城市環(huán)比降幅收窄，如唐山、九江、宜昌、牡丹江、平頂山、大理、北海等。房?jī)r(jià)環(huán)比回升或降幅收窄的城市主要為當(dāng)前市場(chǎng)嚴(yán)重下行的內(nèi)陸弱三四線城市，信貸放寬后房?jī)r(jià)降無可降便率先止跌。

??百城房?jī)r(jià)同比持平或上漲

??在售項(xiàng)目取消優(yōu)惠折扣

??二三線市場(chǎng)進(jìn)入試探博弈期

??從CRIC監(jiān)測(cè)的百城3月商品住宅成交情況來看，各能級(jí)城市整體表現(xiàn)與統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)一致。全國(guó)百城商品住宅成交均價(jià)同、環(huán)比分別上漲6%和下降2%。

??三四線城市房?jī)r(jià)止跌跡象明顯，3月環(huán)比上漲10%、同比上漲1%。70個(gè)三四線城市中41個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其中莆田、徐州和江門漲幅超10%。

??一二線城市中，上海和廣州同比漲幅超15%，深圳受結(jié)構(gòu)性因素影響漲幅突出。杭州、武漢、西安、重慶等強(qiáng)二線房?jī)r(jià)同環(huán)比齊增。南昌、合肥、廈門等房?jī)r(jià)同比回落但環(huán)比上漲，市場(chǎng)逐漸修復(fù)。

??具體到項(xiàng)目銷售層面，3月二三線在售項(xiàng)目紛紛“提價(jià)”。據(jù)了解多數(shù)在售項(xiàng)目即使保留一定銷售折扣，實(shí)際成交均價(jià)已較2021年并沒有明顯上漲。在策略上取消此前推出的部分優(yōu)惠，或在新一輪加推中推出更高等級(jí)產(chǎn)品，以和購(gòu)房者“買漲不買跌”心理博弈。

??如濟(jì)南遠(yuǎn)洋潮起東方1.75萬元/平均價(jià)，較上次開盤上漲1500元/平，漲幅9%，主要源于所推產(chǎn)品較上批次私密性和舒適性更高。徐州3月下旬多個(gè)在售項(xiàng)目宣布取消車位抵用券、認(rèn)購(gòu)折扣、裝修禮包等折扣，預(yù)售價(jià)格較前一次加推上漲2%-5%不等。常州龍宸壹號(hào)加推大面積改善產(chǎn)品的同時(shí)取消價(jià)格優(yōu)惠，預(yù)售均價(jià)上漲5%。又如保定熙悅九里和邯鄲澤信·云樾天著最近一次加推售價(jià)分別較前一次上漲7%和2%。

??但從實(shí)際成交情況看，上述城市并未出現(xiàn)價(jià)、量齊升的結(jié)果，項(xiàng)目提價(jià)之后沒有出現(xiàn)“漲價(jià)去庫存”的銷售預(yù)期，項(xiàng)目銷售表現(xiàn)上還沒有出現(xiàn)明顯提振效果。

??總體上看，3月統(tǒng)計(jì)局口徑當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)仍處于歷史較低水平，但各能級(jí)房?jī)r(jià)環(huán)比已持平或降幅收窄，越來越多的城市房?jī)r(jià)止跌。從具體城市成交均價(jià)和項(xiàng)目銷售均價(jià)來看，二三線城市在售項(xiàng)目普遍取消折扣并提升售價(jià)，以傳遞市場(chǎng)向好信號(hào)。但從成交表現(xiàn)來看，購(gòu)房者尚未因漲價(jià)而入市置業(yè)，樓市進(jìn)入試探博弈期。