[易居研究院]當(dāng)前疫情背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判及房企應(yīng)對(duì)

??當(dāng)前疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，相比2020年疫情情況，本輪疫情具有傳染速度快，重癥和死亡率低的特征，并主要集中在上海，可以說(shuō)上海受到了史無(wú)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）前例的挑戰(zhàn)。本文通過(guò)與2020年疫情做對(duì)比，基于宏觀(guān)政策、貨幣政策和房地產(chǎn)政策三個(gè)方面的政策環(huán)境對(duì)比，重點(diǎn)與2020年疫情前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)做對(duì)比，預(yù)測(cè)今年疫情過(guò)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，并提出房企的應(yīng)對(duì)及建議。

??一

??當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)政策

??1、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策：當(dāng)前形勢(shì)超預(yù)期，政策靠前發(fā)力和適時(shí)加力

??4月8日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)專(zhuān)家和企業(yè)家座談會(huì)。總理說(shuō)，當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境有些突發(fā)因素超出預(yù)期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨更大不確定性和挑戰(zhàn)。既要堅(jiān)定信心，又要正視困難。要貫徹新發(fā)展理念，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，主動(dòng)作為、應(yīng)變克難，著力穩(wěn)增長(zhǎng)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間主要是穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)。政策要靠前發(fā)力，適時(shí)加力，并研究新預(yù)案。

??相比2020年，當(dāng)前我國(guó)主要受到一些超預(yù)期的突發(fā)因素的挑戰(zhàn)，一是新冠疫情的持續(xù)和擴(kuò)散超預(yù)期，新一輪奧密克戎病毒在西方國(guó)家防疫紛紛解禁的背景下，進(jìn)一步向全球蔓延，我國(guó)多地出現(xiàn)疫情傳播，甚至為防控疫情而不惜封城；二是俄烏沖突不斷升級(jí)，且有長(zhǎng)期化趨勢(shì)。這些突發(fā)因素是相對(duì)綜合的，從經(jīng)濟(jì)基本面來(lái)看，國(guó)內(nèi)面臨疫情頻發(fā)、房地產(chǎn)低迷、股市不振，中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，國(guó)外面臨輸入性通脹、美聯(lián)儲(chǔ)加息、中美利差倒掛等，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。去年四季度GDP增速4%，處于潛在增長(zhǎng)率以下，今年GDP增速目標(biāo)5.5%，剛公布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)一季度實(shí)現(xiàn)GDP增速4.8%，后面需要積極作為才能完成。所以今年相比2020年經(jīng)濟(jì)下行壓力更大，面臨的形勢(shì)更加復(fù)雜。

??基于以上宏觀(guān)環(huán)境，今年的政策會(huì)靠前發(fā)力，適時(shí)加力，重點(diǎn)放在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)就業(yè)，穩(wěn)物價(jià)。而房地產(chǎn)業(yè)可以預(yù)見(jiàn)在今年需擔(dān)當(dāng)重要的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器，所以從政策層面總體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是寬松基調(diào)，對(duì)于這一點(diǎn)行業(yè)已形成共識(shí)。

??2、貨幣政策：流動(dòng)性充裕，重點(diǎn)發(fā)揮貨幣政策總量和結(jié)構(gòu)雙重功能

??今年以來(lái)，中國(guó)人民銀行加大流動(dòng)性投放力度，為支持小微企業(yè)留抵退稅加速落地，中國(guó)人民銀行靠前發(fā)力加快向中央財(cái)政上繳結(jié)存利潤(rùn)，截至4月中旬已上繳6000億元，主要用于留抵退稅和向地方政府轉(zhuǎn)移支付，相當(dāng)于投放基礎(chǔ)貨幣6000億元，和全面降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)基本相當(dāng)。4月15日，中國(guó)人民銀行宣布全面降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，將再投放長(zhǎng)期資金約5300億元。從全年看，中國(guó)人民銀行將總計(jì)上繳11000多億元結(jié)存利潤(rùn)，繳款進(jìn)度靠前發(fā)力，視退稅需要及時(shí)撥付，與其他貨幣政策操作相互配合，有力保持流動(dòng)性合理充裕。

??從今年的貨幣政策來(lái)看，一直保持著流動(dòng)性充裕，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)要更加關(guān)注貨幣政策的結(jié)構(gòu)，也就是錢(qián)流向哪里。從央行4月18日出臺(tái)的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》可以看出，央行下一步會(huì)：完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)。要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??近期的降準(zhǔn)和央行出臺(tái)的政策可以看出，3月居民中長(zhǎng)期貸款余額同比增幅創(chuàng)歷史低點(diǎn)，二季度房貸方面的額度將會(huì)繼續(xù)增加、利率有進(jìn)一步下調(diào)的空間、放貸的節(jié)奏將進(jìn)一步加快。同時(shí)對(duì)于一些改善型購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)，結(jié)合各地降低首付等政策，可以更好享受到貨幣政策帶來(lái)的利好。當(dāng)前貨幣政策有助于金融機(jī)構(gòu)滿(mǎn)足合理住房需求，緩釋房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，有助于房地產(chǎn)軟著陸。

??3、房地產(chǎn)政策：房住不炒因城施策下，近百城已放松調(diào)控

??今年以來(lái)，全國(guó)已有近百城放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍將不斷加碼發(fā)力。近期監(jiān)管放松房企融資渠道，支持房企發(fā)債、并購(gòu)貸都可以看出對(duì)房地產(chǎn)的支持。

??相比2020年的房地產(chǎn)政策，當(dāng)前政策具有更加長(zhǎng)期性并非短期針對(duì)疫情期間的政策；例如今年的六部委對(duì)樓市政策的表態(tài)更多是出于三道紅線(xiàn)下房企暴雷頻繁，為防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，研究提出房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，包括房產(chǎn)稅，并購(gòu)貸等，城市放松政策主要聚焦在公積金放松、購(gòu)房補(bǔ)貼、住房貸款等方面；而2020年重點(diǎn)在疫情期間的短期政策，例如貸款展期續(xù)期，預(yù)售政策的放松等。城市放松政策主要聚焦在土地出讓金緩交、落戶(hù)政策放松、住房公積金和項(xiàng)目預(yù)售方面。

??二

??當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)研判

??1、貨幣：寬信用背景下居民中長(zhǎng)期貸款余額尚未回升

??2022年4月11日央行發(fā)布的3月金融數(shù)據(jù)，社融方面，3月新增社融4.65萬(wàn)億元，較上月多增3.45萬(wàn)億元，比2021年同期多增1.27萬(wàn)億元。3月社融存量同比增加10.6％，比上月提高0.4％；人民幣貸款方面，3月新增人民幣貸款3.13萬(wàn)億元，較上月提高1.9萬(wàn)億元；貨幣供應(yīng)量方面，M1同比增長(zhǎng)4.7％，M2同比增長(zhǎng)9.7％。金融數(shù)據(jù)回暖力度明顯，總量增速普遍超出市場(chǎng)預(yù)期，顯示出寬信用已經(jīng)初現(xiàn)成果，有助于緩解市場(chǎng)對(duì)信用修復(fù)的疑慮。

??3 月政府債和非標(biāo)融資數(shù)據(jù)亮眼推高社融數(shù)據(jù)，不過(guò)信貸結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化，消費(fèi)萎靡疊加房地產(chǎn)行業(yè)低迷，居民短期、中長(zhǎng)期貸款同比少增，居民中長(zhǎng)期貸款余額同比創(chuàng)歷史低點(diǎn)，低于2020年3月份上一波疫情。企業(yè)的景氣度仍偏弱，疫情反復(fù)繼續(xù)沖擊企業(yè)短期資金流動(dòng)性。整體環(huán)境比2020年疫情期間要差，所以我國(guó)穩(wěn)增長(zhǎng)力度仍需加碼。后續(xù)隨著央行注重貨幣結(jié)構(gòu)，相信房地產(chǎn)行業(yè)資金和信貸將會(huì)有所回升。

??2、償債：債務(wù)壓力大，疫情將加速部分房企的債務(wù)違約

??相比2020年，2022年TOP30房企雖然境內(nèi)債壓力較小，但境外債壓力是2020年的一倍；從月份看，2022年3，4月是償債高峰期，當(dāng)前償債總額是2020年的3，4月份的5-6倍，可見(jiàn)償債高峰期遇到疫情，沒(méi)有銷(xiāo)售回款，讓頭部房企的現(xiàn)金流雪上加霜，疫情將加速部分現(xiàn)金流較差房企的暴雷速度。

??3、房企：集中度下降，區(qū)域型或特色型房企迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇期

??根據(jù)易居研究院剛剛公布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)報(bào)告，不同于以往幾年集中度不斷上升趨勢(shì)，2021年百?gòu)?qiáng)整體集中度下降，且各個(gè)梯隊(duì)都有所下降。分梯隊(duì)來(lái)看，呈現(xiàn)出頭尾下降明顯、中間相對(duì)穩(wěn)定的特征。TOP4及TOP51-100集中度降幅最大，TOP4 集中度下降明顯主要受恒大的影響，TOP11-50集中度較為平穩(wěn)。

??在行業(yè)大變局中，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)集中度下降，但同時(shí)我們要看到房地產(chǎn)行業(yè)2021年銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，而百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額在下降，那么說(shuō)明近些年涌現(xiàn)出一些穩(wěn)健的區(qū)域深耕型房企和特色發(fā)展型房企發(fā)展速度加快，例如建發(fā)、濱江等。當(dāng)追求規(guī)模發(fā)展的時(shí)代已成過(guò)去時(shí)，這些區(qū)域性或特色型房企將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇期。

??4、土地：當(dāng)前房企拿地量已跌入冰點(diǎn)，下半年將有所回升

??頭部房企自去年下半年以來(lái)受政策影響，拿地量持續(xù)下行，溢價(jià)率也持續(xù)走低，一季度受疫情影響，很多城市暫停土地集中出讓?zhuān)?月份TOP30房企拿地量已跌入冰點(diǎn)。預(yù)計(jì)上半年將受市場(chǎng)和疫情影響維持低迷，下半年地方政府將積極推地，改善地方財(cái)政，特別是類(lèi)似上海這種疫情較嚴(yán)重的城市。

??5、市場(chǎng)：上半年市場(chǎng)筑底，預(yù)計(jì)下半年將加速回升

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來(lái)了全國(guó)全行業(yè)層面的嚴(yán)峻考驗(yàn)，2022年所呈現(xiàn)的生存環(huán)境與2020年疫情之初并非是簡(jiǎn)單的重復(fù)。如果說(shuō)2020年初的冷是“表面速凍”，2022年企業(yè)面臨的冷則是冰凍三尺之寒?？芍^是冷到骨子里了。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)新開(kāi)工1-3月同比降幅擴(kuò)大，3月同比降幅擴(kuò)大至22.2%；商品房銷(xiāo)售面積1-3月同比降幅擴(kuò)大，3月同比降幅擴(kuò)大至17.7%；同時(shí)，3月份投資轉(zhuǎn)負(fù)，土地購(gòu)置面積等都還在下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人表示：隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售，降低公積金使用門(mén)檻等，部分地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售降幅在收窄。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善，積極滿(mǎn)足房地產(chǎn)住房需求，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售下行態(tài)勢(shì)會(huì)得到緩解。

??從TOP30房企拿地情況來(lái)看，今年一季度的銷(xiāo)售情況比2020年要差，2020年一季度疫情蔓延全國(guó)，而今年一季度主要還是受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響因素多，而預(yù)計(jì)二季度全國(guó)市場(chǎng)也會(huì)受華東疫情的影響，表現(xiàn)也不盡如人意，預(yù)計(jì)下半年各地市場(chǎng)才會(huì)受政策利好影響加速回升。

??三

??當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)研判

??4月12日中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)管理委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的通知》：2022年重點(diǎn)支持單位中工作的人才，“須在新片區(qū)工作滿(mǎn)一年以上”可縮短為3個(gè)月或6個(gè)月。這一規(guī)定將大大增加符合條件的購(gòu)房人群，實(shí)際上是臨港新片區(qū)限購(gòu)政策的放松。這也可以說(shuō)是上海房地產(chǎn)政策釋放出的積極信號(hào)。但上海這一類(lèi)城市政策松動(dòng)必須要將“房住不炒”和促銷(xiāo)費(fèi)、促穩(wěn)定結(jié)合起來(lái)，政策調(diào)整要精準(zhǔn)研判，因區(qū)施策，也要為后面留足空間，所以上海全面限購(gòu)政策放松的可能性較低。若能夠像2020年對(duì)預(yù)售條件有所放松，這也將提前釋放供應(yīng)，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，對(duì)市場(chǎng)而言是利好。所以房企也積極關(guān)注預(yù)售政策的調(diào)整。

??從上海新建商品住宅供求來(lái)看，今年一季度供應(yīng)量創(chuàng)高峰，需求也旺盛，供應(yīng)和需求均超過(guò)了2020年一季度，而回顧2020年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷疫情過(guò)后強(qiáng)勢(shì)反彈，供應(yīng)放量，需求強(qiáng)勁，貨幣寬松，疫情實(shí)際上對(duì)人們的改善性需求進(jìn)一步催化了，使得2020年下半年市場(chǎng)的火熱一直延續(xù)到2021年的上半年。所以可以大膽預(yù)測(cè)，今年疫情過(guò)后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量，疊加積壓需求的釋放，再加上改善性需求進(jìn)一步的增加，寬松的貨幣，將加速上海樓市的回暖。

      從上海商品住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年3月受疫情影響，庫(kù)存面積及去化周期創(chuàng)歷史新高，但后續(xù)庫(kù)存面積及去化周期一路下行，直到2022年3月份受疫情影響上海商品住宅庫(kù)存面積有所上升，去化周期也開(kāi)始上行。根據(jù)2020年疫情過(guò)后的行情，樂(lè)觀(guān)預(yù)計(jì)上海今年5,6月份商品住宅去化周期將由升轉(zhuǎn)降。

       從上海二手房的成交數(shù)據(jù)看，2020年一季度受疫情影響，成交低迷，之后到4月份二手房成交量迅速回升，直接超過(guò)單月2萬(wàn)套的成交，到2020年四季度超過(guò)了單月3萬(wàn)套的成交量，可謂上海樓市相當(dāng)火熱，這一火熱一直延續(xù)到2021年的6月份，之后一路下行。二手房的走勢(shì)與新房走勢(shì)基本吻合，當(dāng)前政策已經(jīng)回升，市場(chǎng)回升還需時(shí)間，所以預(yù)計(jì)疫情后上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率會(huì)迎來(lái)一波反彈。

??同時(shí)，也要看到疫情對(duì)消費(fèi)力的殺傷，很多中小企業(yè)可能很難度過(guò)這個(gè)難關(guān)，失業(yè)和收入的下降會(huì)損傷購(gòu)房需求。所以上海市場(chǎng)還是會(huì)呈現(xiàn)分化，豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)最好，特別是倒掛嚴(yán)重的新房豪宅市場(chǎng)；其次是改善性需求的新房市場(chǎng)，因?yàn)樯虾７e壓了很多高積分的購(gòu)房需求，這個(gè)市場(chǎng)隨著疫情過(guò)后會(huì)快速恢復(fù)；再次是剛性需求市場(chǎng)，會(huì)受到疫情影響，購(gòu)房者收入下降，還貸能力下降后，對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)有一定損傷。

??最后，要充分預(yù)估當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻程度要超過(guò)2020年，2020年沒(méi)有出臺(tái)三道紅線(xiàn)，房企暴雷也只是個(gè)案，而當(dāng)前房企暴雷已成了普遍趨勢(shì)，特別是民營(yíng)房企，所以當(dāng)前的疫情無(wú)疑是對(duì)房企資金鏈的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻，可能會(huì)有部分企業(yè)無(wú)法挺過(guò)疫情，盡管挺過(guò)了上半年疫情，可能可供企業(yè)投資發(fā)展的資金也不多了，盡管市場(chǎng)會(huì)回暖，但今年從整體行業(yè)情況來(lái)看，并不樂(lè)觀(guān)，企業(yè)需要進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)管理。

??四

??房企的應(yīng)對(duì)及建議

??盡管當(dāng)前形勢(shì)嚴(yán)峻，但我們要相信房地產(chǎn)業(yè)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器；中國(guó)的城鎮(zhèn)化率雖然增速下降但仍有一定上升空間，仍將是房地產(chǎn)業(yè)最大紅利；我國(guó)的城市群的發(fā)展還有進(jìn)一步集聚空間；我國(guó)的產(chǎn)業(yè)還有進(jìn)一步的轉(zhuǎn)型升級(jí)空間；當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)品還無(wú)法充分滿(mǎn)足人們對(duì)美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未來(lái)幾十年推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)升級(jí)的強(qiáng)勁推動(dòng)力；雖然全國(guó)大范圍的棚改進(jìn)入尾聲，但當(dāng)前新一輪的城市更新將成為房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)能……可以說(shuō)，當(dāng)前誰(shuí)能夠準(zhǔn)確把握形勢(shì)并積極做出調(diào)整，誰(shuí)能夠迎難而上積極轉(zhuǎn)型，誰(shuí)能夠更專(zhuān)業(yè)，更有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能夠在大浪淘沙中脫穎而出。在這一過(guò)程中要高度重視城市更新，加速新模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)要進(jìn)一步滿(mǎn)足人們居住新需求，持續(xù)提升產(chǎn)品和服務(wù)，并持續(xù)深耕城市群中的核心城市，把握新一輪機(jī)遇。針對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，特提出房企的應(yīng)對(duì)與建議。

??1、由大拆大建向城市更新的新模式轉(zhuǎn)變

??現(xiàn)階段，我國(guó)住宅需求進(jìn)入平穩(wěn)期，新房開(kāi)發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模逐步減少，新房銷(xiāo)售規(guī)?；疽?jiàn)頂，房地產(chǎn)業(yè)正在加快步入存量為主導(dǎo)的時(shí)代。在這一背景下，房企應(yīng)高度重視城市更新。2021年8月31日，住建部發(fā)布《在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)地方實(shí)施城市更新行動(dòng)提出具體要求。為了限制城市更新房地產(chǎn)化，過(guò)度片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益，《通知》對(duì)城市更新劃定了“2255”的底線(xiàn)（即大規(guī)模拆除比例原則上不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建面的20%；大規(guī)模拆建比原則上老城區(qū)不應(yīng)大于2；大規(guī)模搬遷，居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。），防止城市更新過(guò)度房地產(chǎn)化。在這一背景下，城市更新建議注重工業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，園區(qū)新一輪開(kāi)發(fā)的機(jī)遇，以及工改下催生的商辦及公寓等資產(chǎn)管理模式等都是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

??2、由開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租購(gòu)并舉的新模式轉(zhuǎn)變

??根據(jù)香港房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，隨著市區(qū)舊樓重建的完成和地價(jià)上漲，小型房企逐漸退出，行業(yè)集中度提高，形成了規(guī)模龐大、業(yè)務(wù)多元、資本雄厚的數(shù)十家大型房企壟斷格局（前十房企占80%市場(chǎng)份額）。同時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)放緩+商業(yè)地產(chǎn)興起，房企完成了從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租購(gòu)并舉轉(zhuǎn)型。香港房企轉(zhuǎn)型之后的特征主要是：低杠桿、高利潤(rùn)、租售并舉、多元化。香港房企的低杠桿體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率都遠(yuǎn)低于美國(guó)和中國(guó)內(nèi)地房企；并且高度重視利潤(rùn)；同時(shí)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重：持有物業(yè)資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并吃透資產(chǎn)升值收益。投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)50-60%，物業(yè)租金收入占營(yíng)收的30%。內(nèi)地房企今后大概率也會(huì)學(xué)習(xí)香港房企的經(jīng)驗(yàn)，更加重視持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)，并走向租購(gòu)并舉的新模式。

??3、由粗放式向精細(xì)化開(kāi)發(fā)管理的新模式轉(zhuǎn)變

??當(dāng)前行業(yè)正在面臨大變局，房企需要應(yīng)對(duì)行業(yè)環(huán)境發(fā)生的變化及時(shí)對(duì)內(nèi)部管理進(jìn)行改革，改變過(guò)去粗放式的管理，提升精細(xì)化水平，努力提升專(zhuān)業(yè)化，從而適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)的要求。同時(shí)要繼續(xù)培育適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所需要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，包括房企杠桿合理化，可融規(guī)模透明化，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全封閉化監(jiān)管和房屋交付可控制等。改變過(guò)度追求銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模的觀(guān)念，轉(zhuǎn)向利潤(rùn)、規(guī)模、產(chǎn)品、服務(wù)互相平衡的新經(jīng)營(yíng)模式，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

??4、滿(mǎn)足人們居住新需求，提升產(chǎn)品和服務(wù)

??疫情過(guò)后人們對(duì)居住新的需求會(huì)進(jìn)一步凸顯，主要是兩方面，一方面是硬件，另一方面是軟件。硬件主要是住宅產(chǎn)品戶(hù)型要進(jìn)一步改善升級(jí)。包括入戶(hù)消毒設(shè)計(jì)，廚房功能，書(shū)房辦公功能，運(yùn)動(dòng)空間，冰箱冰柜以及存儲(chǔ)空間的升級(jí)，同時(shí)中央空調(diào)不再受歡迎等；軟件主要是疫情下放大了人們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的需求，也放大了各個(gè)物業(yè)管理公司服務(wù)的差距，未來(lái)物業(yè)好的小區(qū)必然會(huì)受到歡迎?？傊?，房企的產(chǎn)品和服務(wù)要根據(jù)人們需求不斷的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和提升。

??5、持續(xù)深耕城市群中的核心城市，把握新一輪機(jī)遇

??我們?nèi)ツ昴杲K提出：行業(yè)新增規(guī)?？臻g基本見(jiàn)頂，區(qū)域分化十分明顯，根據(jù)城市的硬實(shí)力與軟實(shí)力的分析研判，硬實(shí)力如人口、經(jīng)濟(jì)等，軟實(shí)力如疫情管理等，得出結(jié)論：長(zhǎng)期聚焦25城。這25城主要分布在9個(gè)城市群。而上海無(wú)論從短期還是長(zhǎng)期來(lái)看，依然是值得持續(xù)深耕的城市。上海經(jīng)歷這一波疫情后，政府將會(huì)推出大量土地來(lái)回血土地財(cái)政收入，特別是在貨幣寬信用的背景下，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，資金首先會(huì)流向基本面較好的一線(xiàn)城市，而上海經(jīng)歷這一波疫情后，更加需要財(cái)政收入，所以將會(huì)有一波土地推出，甚至是性?xún)r(jià)比很高的土地，可以預(yù)見(jiàn)上海土地市場(chǎng)在疫情過(guò)后依然競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企要把握好新一輪的投資機(jī)遇期。

??這一次上海的疫情對(duì)整個(gè)長(zhǎng)三角、中國(guó)乃至世界都影響很大，很多老上海人都說(shuō)上海這次疫情史無(wú)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）前例，雖然這次上海對(duì)疫情的處理讓很多人有些失望，但最近很多人面對(duì)“疫情結(jié)束后你還愿意留在上海嗎？”這一問(wèn)題時(shí)，可能很多人還是愿意選擇留在上海，這也體現(xiàn)了人們對(duì)上海依然充滿(mǎn)信心。我相信上海也不會(huì)浪費(fèi)一次危機(jī)，上海當(dāng)前也正在進(jìn)行反思與改進(jìn)。相信疫情過(guò)后，上海會(huì)變得更好。