[克而瑞]年報點評｜合景泰富：銷售維持增長，商業(yè)運(yùn)營能力持續(xù)提升

??多元賽道穩(wěn)步發(fā)展，一季度如期兌付到期債務(wù)。

??核心觀點

??【目標(biāo)完成86%，2022年可售貨值1600億】2021年，合景泰富預(yù)售額1038.36億，同比增長0.2%，年度目標(biāo)完成率86%。在市場下行壓力下，業(yè)績?nèi)跃S持增長，主要得益于企業(yè)城市布局和產(chǎn)品力價值釋放。2022年，企業(yè)總可售貨值1600億元，將推出多個“臻”系高端豪宅項目，預(yù)期會帶來良好的業(yè)績貢獻(xiàn)。

??【拿地謹(jǐn)慎，權(quán)益總建面達(dá)1552萬平方米】土地投拓方面比較謹(jǐn)慎，投資力度收緊，全年新增6個項目，合計建筑面積141萬平方米，總代價56億元。截至2021年12月31日，合景泰富旗下共有178個項目，分布于44個城市，總建筑面積2174萬平方米，權(quán)益建筑面積1552萬平方米，權(quán)益占比71%。

??【行業(yè)政策整體降溫，盈利能力仍高于行業(yè)平均水平】報告期內(nèi)，2021年集團(tuán)按權(quán)益合并收入442.83億元，核心利潤近40億元?？偁I收238.44億元，同比減少19.8%。毛利潤50.46億元、凈利潤25.63億元，分別同比減少46.1%、62.9%。毛利率為21.2%；凈利率為10.7%，同比下滑12.5個百分點。整體來說，盈利跟隨行業(yè)總體趨勢，但仍處于行業(yè)平均水平之上。

??【債務(wù)如期兌付，償債壓力可控】截至2021年12月31日，現(xiàn)金短債比為 1.4，低于2020年末1.8，凈負(fù)債率為79.2%，同比上升17.5個百分點。目前償債壓力可控，今年一季度如期兌付境內(nèi)債券本息累計17.651億元及境外美元債2.5億美元。

??【商業(yè)運(yùn)營能力持續(xù)提升，全面強(qiáng)化ESG競爭力】合景泰富旗下已開業(yè)投資性項目共45個，其中商場10個，寫字樓10個，酒店25個，商業(yè)運(yùn)營能力持續(xù)提升。2021年酒店運(yùn)營收入6.96億元、租金收入9.57億元，分別同比增長53.1%、19.5%，為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和利潤支撐。目前，合景泰富也在加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，為管理賦能。此外，為應(yīng)對行業(yè)環(huán)境變化，合景泰富還設(shè)立了ESG委員會，并成立ESG工作小組，從環(huán)境、社會、產(chǎn)品等全方位強(qiáng)化可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展能力。

??01銷售

??目標(biāo)完成86%

??2022年可售貨值1600億

??在銷售方面，合景泰富2021年預(yù)售額為1038億元，較2020年增長0.2%。受疫情影響，行業(yè)政策整體降溫的情況下，合景泰富仍保持業(yè)績規(guī)模。這主要得益于企業(yè)城市布局和產(chǎn)品力價值釋放，年內(nèi)在廣州、重慶、成都、天津等城市推出多個全新項目，其中不乏高端豪宅項目，產(chǎn)品在市場接受度較高。

??從預(yù)售業(yè)績區(qū)域貢獻(xiàn)來看，以粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域為主，在售138個項目中，46%來自粵港澳大灣區(qū)，28%來自長三角區(qū)域。按城市能級劃分，一二線城市占比達(dá)到91%。

??2022年，企業(yè)總可售貨值1600億元。從一季度銷售表現(xiàn)來看，總計預(yù)售額130.74億元，同比減少39.75%，市場去化壓力尚存，企業(yè)還需積極調(diào)整，制定應(yīng)對策略。

??投資

??拿地力度收緊

??權(quán)益總建面達(dá)1552萬平方米

??2021年，合景泰富在土地投拓方面比較謹(jǐn)慎，投資力度收緊，全年新增6個項目，合計建筑面積141萬平方米，總代價56億元，較2020年都顯著縮減。此外，新增土地權(quán)益比為72%，新增土地并表比例為75%，權(quán)益比例及并表比例也均在下降。在市場不確定較大、流動性趨緊的背景下，合景泰富加強(qiáng)了與品牌房企合作，年內(nèi)與綠地、陽光城合作拿地。

??截至2021年12月31日，合景泰富旗下共有178個項目，分布于44個城市，總建筑面積2174萬平方米，權(quán)益建筑面積1552萬平方米，權(quán)益占比71%。

??合景泰富一直以來堅持深耕大灣區(qū)、長三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)，聚焦核心一二線城市，目前這兩大深耕區(qū)域的土地儲備占比達(dá)65%、可售資源占比達(dá)82%。從城市能級布局來看，一、二線城市權(quán)益建面占比分別為34.4%、30.5%，合計約為65%。目前市場不確定性大，豐富的高能級城市儲備更有利于保障業(yè)績實現(xiàn)。

??此外，在政策利好下，合景泰富城市更新持續(xù)發(fā)力，報告期內(nèi)新增中標(biāo)3個舊村改造項目，并有序推進(jìn)廣州、佛山、深圳和東莞的核心區(qū)域項目，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)可售資源。城市更新項目一方面可以發(fā)揮疊加效應(yīng)，增加企業(yè)土地儲備，同時利潤水平也較高，但另一方面資金占用問題也在凸顯，企業(yè)理應(yīng)以流動性安全為重，合理控制投資規(guī)模。

??盈利

??行業(yè)政策整體降溫

??盈利能力仍高于行業(yè)平均水平

??受疫情影響，行業(yè)政策整體降溫的情況下，合景泰富毛利潤50.46億元，同比減少46.1%，凈利潤25.63億元，同比減少62.9%。核心毛利率及凈利潤率分別為21.2%及10.7%，分別同比下降10.3和12.5個百分點。得益于科學(xué)的城市布局、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位以及積極的營銷策略，2021年集團(tuán)按權(quán)益合并收入442.83億元，核心利潤近40億元。在行業(yè)盈利能力普遍下行的大趨勢下，合景泰富利潤指標(biāo)雖有所下降，但仍高于行業(yè)平均水平。

??債務(wù)

??一季度債務(wù)如期兌付

??償債壓力可控

??目前現(xiàn)金流、債務(wù)到期是大多房企的最軟肋，連帶影響也比較大。從合景泰富資金、債務(wù)狀況來看，截至2021年12月31日，持有現(xiàn)金294.48億元，較2020年末減少33.9%。包括銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債券在內(nèi)的總有息負(fù)債規(guī)模達(dá)767.18億元,其中短期債務(wù)203.34億元?，F(xiàn)金短債比為1.4，低于2020年末1.8，凈負(fù)債率為79.2%，同比上升17.5個百分點，但仍在安全范圍之內(nèi)。

??從2022年償債表現(xiàn)來看，一季度如期兌付境內(nèi)債券本息累計17.651億元，及境外美元債2.5億美元，目前壓力可控。

??戰(zhàn)略

??商業(yè)運(yùn)營能力持續(xù)提升

??全面強(qiáng)化ESG競爭力

??商業(yè)運(yùn)營能力持續(xù)提升，酒店運(yùn)營收入、租金收入穩(wěn)定增長。自2008年以來，合景泰富旗下商業(yè)版圖的布局歷經(jīng)十余年，已開業(yè)投資性項目有45個，其中商場10個，寫字樓10個，酒店25個，商業(yè)運(yùn)營能力持續(xù)提升。2021年酒店運(yùn)營收入6.96億元、租金收入9.57億元，分別同比增長53.1%、19.5%，為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和利潤支撐。

??加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升管理效能。數(shù)字化在物業(yè)、商業(yè)方面的應(yīng)用已是大勢所趨，合景泰富于2018年啟動數(shù)字化轉(zhuǎn)型，2020年完成了SAP系統(tǒng)財務(wù)共享中心的全面搭建，2021年與IBM繼續(xù)深化合作，人力DHR數(shù)字化平臺項目正式啟動，加快推進(jìn)數(shù)字化賦能人力精益管理。未來，數(shù)字化管理仍將作為企業(yè)發(fā)展的長期戰(zhàn)略，創(chuàng)造管理紅利，支撐企業(yè)更長遠(yuǎn)、更穩(wěn)健、更高質(zhì)量的發(fā)展。

??全方位強(qiáng)化ESG布局，2022年開啟“零碳”元年。2021年，合景泰富在集團(tuán)董事會層面設(shè)立了ESG委員會，并已成立ESG工作小組，全面提升在可持續(xù)發(fā)展與ESG方面的實踐與披露，積極推進(jìn)環(huán)保、公益、抗疫救災(zāi)工作開展，從環(huán)境、社會、產(chǎn)品等全方位強(qiáng)化可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展能力，為股東創(chuàng)造價值。2022年，合景泰富開啟“零碳”元年，有望打開企業(yè)可持續(xù)發(fā)展新局面。