[克而瑞]企業(yè)月報｜百強業(yè)績同比降低近4成（1月）

??1月開局慘淡

??百強房企業(yè)績同比降低近4成

??核心觀點

??2022年1月，中國房地產市場整體延續(xù)了去年下半年以來的降溫趨勢，開局慘淡。TOP百強房企單月實現銷售操盤金額5256億元，同比降低39.6%，較2021年的月均水平也降低43%。一方面，春節(jié)假期臨近，不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應低迷一定程度上導致成交大幅下滑。更為主要的是，去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。

??2022年1月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低。其中，TOP十強和TOP20房企銷售操盤金額門檻分別為114.1億元和72億元，同比降低39%和38.8%。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻也分別同比降低34%左右，門檻值僅略高于2020年同期。而TOP百強房企的銷售操盤金額門檻同比降幅最高達49.1%，8.7億元的門檻值也處在近年來的最低水平。

??2022年1月，百強房企中多數規(guī)模房企銷售表現不佳，單月業(yè)績同比以及較去年月均水平變動都有明顯下降。具體來看，1月近9成百強房企單月業(yè)績同比降低，其中2成房企降幅在30%至40%之間，近4成房企降幅高于40%。龍頭房企中，萬科、恒大單月業(yè)績降幅明顯，分別達到53.1%和94.9%。1月，僅仁恒、華發(fā)、濱江、建業(yè)等少數企業(yè)實現了單月業(yè)績同比增長。

??企業(yè)拿地

??受供地節(jié)奏影響

??監(jiān)測房企拿地基本停滯

??核心觀點                                                             

??2022年開年首月，30家監(jiān)測房企土地投資處于低位，新增土地成交建面、總價相比2021年及2020年年均都有大幅收窄，受投資結構等影響，平均樓板價11371元/平方米。本月30家典型房企新增土儲總建面169萬平方米，環(huán)比下降87%；新增土地成交價格192億元，環(huán)比下降83%。平均樓板價11371元/平方米，與上月相比上升30%。主要由于投資量少且相對集中，拉高整體平均樓板價。

??本月監(jiān)測房企中只有5家重點監(jiān)測房企投資拿地，以國企等穩(wěn)健型頭部房企為主。本月受新一輪集中供地尚未開啟的影響，房企拿地并不積極。監(jiān)測房企中只有綠城中國和華潤置地兩家拿地金額超過50億元。從成交結構來看，受到1月僅有寧波完成2021年第三輪集中供地影響，本月30家典型房企二線城市占比較高，拿地金額占比57%。區(qū)域分布方面，長三角區(qū)域拿地金額占比達79%，主要為華潤置地在寧波及桐鄉(xiāng)拿地。

??2022年，集中供地的22個核心城市仍應是房企關注的重點。從2021年第三輪土拍的情況來看，在經歷了第二輪的“冰點”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步，盡管仍多是以底價成交，但市場人氣略有恢復。考慮到目前地價并未有實質性的下滑，因此，在三穩(wěn)的預期下，未來各城地價仍有下調空間，一旦2022年首輪集中供地熱度低迷，或會出現在第二輪集中供地中下調地價的情況，疊加市場回暖與資金寬松的預期，今年第二輪集中供地或是房企補貨的窗口期。

??較上月回升

??1月房企新增融資額環(huán)比上升26%

??核心觀點

??融資總量：2022年1月100家典型房企的融資總量為929.46億元，環(huán)比上升26%，同比下降56%。自2019年以來，每年年初房企融資量都相對較大，均超過2000億元，而本月融資量不足千億元，一方面在當前房企危機仍未全面解除的情況下，金融機構當前白名單企業(yè)相對較少，放款較為謹慎；另一方面，部分企業(yè)為緩解年初的償債壓力已提前償還部分債券，同時減少新增融資計劃，導致融資量同比下滑較大。從融資結構來看，境內債權融資499.08億元，環(huán)比上升9.8%，同比下降24.6%；境外債權融資169.66億元，環(huán)比上升10.0%，同比下降80.1%；本月資產證券化有所回升，融資223.01億元，環(huán)比上升97.9%，同比下降63.0%。

??融資成本：2022年1月100家典型房企新增債券類1融資成本4.53%，較2021年全年下降下降0.76pct，其中境外債券融資成本達6.85%，下降0.19pct，境內債券融資成本3.20%，下降0.87 pct。環(huán)比2021年12月來看，總融資成本環(huán)比上升0.01pct，境外融資成本環(huán)比下降0.16pct，境內融資成本環(huán)比下降0.53pct。境內發(fā)債的企業(yè)中，可以進行發(fā)債的企業(yè)成本相對較低，融資利率在2.50%-4.00%間，白名單企業(yè)繼續(xù)發(fā)揮融資優(yōu)勢，繼續(xù)發(fā)行利率較低的債券；境外發(fā)債成本方面，旭輝、遠洋等發(fā)行了綠色擔保票據，其成本不超過5%，也相對較低，還有部分企業(yè)完成了境外債的交換要約和額外發(fā)行，成本相對較高。

??企業(yè)表現：本月融資總量最高的企業(yè)為萬科地產，融資總量約124.16億元，主要是發(fā)行了30億元的中期票據，此外進行了資產證券化產品的發(fā)行。從企業(yè)梯隊來看，2022年1月TOP十強房企融資平均額41.58億元最大，融資總額同比下降39.13%，下降幅度最??；TOP31-50房企融資額僅有15.92億元，該梯隊進行融資的企業(yè)相對較少。成本來看，TOP31-50梯隊的房企融資成本最低，為2.72%，其較2021年全年下降2.19pct，降幅最大；而TOP十一強至三十強的融資成本最高，為5.52%。

??營銷策略

??活動規(guī)模及數量下滑

??房企營銷積極性不足

??核心觀點

??新年伊始，房企營銷積極性并不高，主要依托元旦和春節(jié)展開節(jié)日營銷活動。從市場來看，1月市場堪稱冷淡，29個重點監(jiān)測城市商品住宅供應面積同、環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴至46%。從營銷來看，本月房企營銷積極性不高，少有房企推出集團性活動，區(qū)域聯動營銷也比較少，僅有世茂、綠地、融創(chuàng)、榮盛等房企推出了一些節(jié)日活動，自碧桂園21年底推出步數打卡，富力本月借助東奧契機亦推出“線上公益跑”打卡活動。

??1月房企營銷的主要方式仍然是依托節(jié)日主題展開活動，市場低迷之下，消費者信心不強，房企也鮮有大規(guī)模促銷活動。本月的折扣力度有所減小，普遍維持在95折之上，少數特價房和清尾房折扣有所下探。從營銷方式來看，面對當下的行情，房企也難以通過營銷扭轉趨勢，因此活動形式上仍以借助節(jié)日熱度推出常規(guī)的活動為主，包含到訪禮，折扣營銷、特價房等。富力營銷端較為積極，2021年底碧桂園曾推出步數打卡的互動型互動，本月富力參照這一形式推出了“線上公益跑每周打卡抽取每周好禮”，同樣意在增強互動性調動消費者積極性。

??目前來講，消費者信心普遍不足，市場下行壓力仍大，疊加西安、天津等多地疫情的反復，對企業(yè)的營銷造成了一定的困難。從CRIC調研情況來看，這個春節(jié)不少房企都選擇了“躺平”，營銷活動比較少，售樓處僅留1-2人值班，甚至部分續(xù)銷盤直接閉門放假，部分城市渠道成交的作用也在下降。面對即將到來的春季行情，房企仍需要更積極的營銷動作來打開市場。

??朱榮斌辭任陽光城執(zhí)董

??孔峻峰任保利發(fā)展監(jiān)事會主席

??核心觀點

??1月，房企高層人事動態(tài)信息數量較前一月有所減少，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，房企對組織架構的調整、管理層重組都有所減緩。

??1月5日，陽光城集團股份有限公司公告，董事局、監(jiān)事會于2022年1月5日收到上海嘉聞投資管理有限公司提名的執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌先生的書面辭職報告。朱榮斌先生因個人原因向公司董事局申請辭去公司第十屆董事局執(zhí)行董事長兼總裁職務，同時不再擔任董事局戰(zhàn)略委員會委員職務，辭職后不在公司擔任其他任何職務。另悉，徐國宏已接任總裁一職；徐國宏系浙江大學本碩，畢業(yè)后入職萬科，有17年豐富的房地產管理經驗，入職陽光城5年來，主持陽光城福建大區(qū)大本營工作。

??1月14日，保利發(fā)展控股集團股份有限公司發(fā)布公告稱，選舉孔峻峰為公司第六屆監(jiān)事會主席。資料顯示，孔峻峰為工商管理碩士，高級經濟師、高級會計師。1996年參加工作，歷任保利建設開發(fā)總公司總經濟師、總會計師，保利山東置業(yè)集團有限公司總經理、董事長，保利置業(yè)集團黑龍江有限公司董事長。

??多元化業(yè)務集中物管

??基金新能源熱度不減

??核心觀點

??本月房企多元化業(yè)務活躍，熱度多集中于物業(yè)管理、基金等方面。物管行業(yè)持續(xù)整合，收并購在繼續(xù)，保持較高熱度。萬達拓展文娛業(yè)務，萬達商管助力新能源汽車發(fā)展?；痍P注度不減，招商蛇口、金科參與熱情高漲。綠地數科入駐杭州，加快推動H股上市進程，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書。朗詩拓展國外業(yè)務版圖，收購美國地產開發(fā)公司。

??龍湖分拆龍湖智創(chuàng)上市，推動業(yè)務轉型，促進業(yè)績增長。1月7日，龍湖集團發(fā)布公告，建議分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司，并于香港聯合交易所有限公司主板獨立上市，分拆及上市完成后龍湖集團擬于分拆公司擁有不少于50%的權益，而分拆公司仍為龍湖集團的附屬公司。截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務簽約及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米，在管面積超2.5億平方米。龍湖智創(chuàng)分拆上市將更有利于其拓展商業(yè)運營和物業(yè)管理服務規(guī)模，也會進一步提高財務自由度和經營管理能力，共同助力銷售業(yè)績增長和業(yè)務轉型進程。

??綠地數科總部入駐杭州，加快“綠地元宇宙”建設。1月14日，綠地集團數科總部成立，入駐杭州市臨平區(qū)，這是綠地數科完成IPO前首輪引戰(zhàn)后的又一大動作。在年初展戰(zhàn)略研討會上，綠地數科明確表示將強化ABC三大平臺的開發(fā)運營，并借助綠地控股的產業(yè)資源優(yōu)勢，建設虛實共生世界新增長極，加快打造“綠地元宇宙”的建設。去年年底綠地數科已完成首輪戰(zhàn)投引入，本次總部落戶杭州可依托臨平優(yōu)質互聯網頭部企業(yè)的科技沉淀和人才集聚效應，加快綠地數科赴港上市進程，并早日發(fā)展為頭部地產元宇宙企業(yè)。