[克而瑞]奧園30億元處置境外項目，房企逐步撤退境外市場？

??房企對境外市場投資放緩，活動從收購向處置轉(zhuǎn)變，很大一部分原因出于境外市場投資環(huán)境的影響。

??1月7日，資本市場消息稱，中國奧園正在進行處置的境外資產(chǎn)中，已有4-5宗項目在洽談買家，交易金額預計為人民幣30億元左右。事實上，為應(yīng)對當前疲軟市場下的流動性危機，近期房企資產(chǎn)處置動作頻繁，其中不乏對境外資產(chǎn)的處置。這是否釋放房企逐步撤退境外市場的信號？

??房企境外資產(chǎn)處置集中度提升

??涉及資金數(shù)額龐大

??近兩月以來，房企境外資產(chǎn)處置集中度提升；據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年11月中旬至今，房企處置事件近10起，涉及資金折合人民幣約496.5億元?？梢砸姷?，房企處置境外資產(chǎn)涉及金額體量較為龐大，其中長實集團兩筆單項資產(chǎn)處置涉及金額均超人民幣百億元。

??值得注意的是，部分房企短期內(nèi)多次處置境外資產(chǎn)。例如，中國奧園在2022年1月處置境外資產(chǎn)之前，于上年11月以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)；長實集團于2021年12月先后以12.5億英鎊出售了瑞銀倫敦總部大樓，以42.81億美元出售了飛機租賃業(yè)務(wù)。

??從房企處置境外資產(chǎn)的物業(yè)類型來看，除了住宅、商業(yè)、辦公等地產(chǎn)項目，還將觸角延伸至物業(yè)、租賃等；從處置對象所處地來看，房企處置英、美兩地資產(chǎn)的涉及數(shù)量較多、金額較高，主要由于過去這兩地資產(chǎn)受國內(nèi)青睞程度較高，資產(chǎn)投資比重較大。

??近期房企境外資產(chǎn)處置頻率的提高，其背后的動機幾何，是否意味著房企正逐步撤退境外市場？

??境外房地產(chǎn)環(huán)境不確定性增強

??當前，房企對境外市場投資放緩，活動從收購向處置轉(zhuǎn)變，很大一部分原因出于境外市場投資環(huán)境的影響。

??一方面，2020年突如其來的新冠疫情，放緩了境外市場經(jīng)濟增速；同時疫情的反復、變異、難控，加劇了境外市場的不確定性。根據(jù)聯(lián)合國發(fā)布的《2021年世界經(jīng)濟形勢與展望》報告，2020年受疫情沖擊，全球經(jīng)濟萎縮4.3%。根據(jù)世界銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年GDP總量靠前的部分經(jīng)濟體中，僅中國大陸GDP呈正增長，大部分境外地區(qū)及國家GDP增速由正轉(zhuǎn)負。

??另一方面，近年來我國對外直接投資的限制政策力度加強。2017年8月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行、外交部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步引導和規(guī)范境外投資方向指導意見的通知》，引導和規(guī)范境外投資方向，其中將房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資列為限制類。2018年3月，國家發(fā)改委在《境外投資敏感行業(yè)目錄》中，進一步闡明目的，主要出于這些領(lǐng)域的境外投資出現(xiàn)的非理性傾向予以加強管制。

??在此背景下，房企境外投資力度放緩，撤資、資產(chǎn)處置等現(xiàn)象涌現(xiàn)，主要出于針對外部環(huán)境的風險控制、理性回歸考量。

??房企出于戰(zhàn)略布局

??資金壓力、資產(chǎn)配置的綜合考量

??房企境外撤資，除了基于外部環(huán)境因素，更多是在當前行業(yè)、經(jīng)濟環(huán)境下自身戰(zhàn)略布局、現(xiàn)金流壓力、資產(chǎn)配置等方面的綜合考慮。

??其一，2020年受疫情影響，房企境外項目的銷售業(yè)績呈顯著下滑。其中，中海地產(chǎn)境外項目銷售金額由2019年的111.89億元降至45.3億元，同比下降59.5%；萬科境外項目銷售金額同比下降29.2%，境外項目銷售金額占比由2019年的0.14%降至0.08%；此外，綠地2020年海外項目因疫情影響，銷售周期和開發(fā)周期進一步拉長，導致成本增加及折現(xiàn)時間加長，共計提跌價減值損失9.91億元。

??房企在當前時間節(jié)點處置境外資產(chǎn)，一方面是針對境外市場下行下的戰(zhàn)略性收縮；另一方面，抓住資產(chǎn)收割窗口期，獲得一波資本利得。近期進行境外資產(chǎn)處置的房企中，大部分獲利，其中長實集團于2021年12月處置的瑞銀倫敦總部大樓，持有3年得利2.5億英鎊。

??其二，2022年-2023年房企迎來境外債到期高峰，集中償付壓力凸顯。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，71家樣本房企2022和2023年到期的境外債規(guī)模分別達1145.8億元和1184.7億元，為2017-2026十年間峰值。

??同時，“三條紅線”融資監(jiān)管持續(xù)，房企一方面面臨境外債償付壓力，另一方面融資規(guī)模受限，借新還舊操作空間有限，“雙面夾擊”下現(xiàn)金流動性壓力攀升。在此背景下，房企處置部分境外資產(chǎn)得以緩解流動性壓力，以及境外債兌付壓力。

??其三，部分房企在控制自身流動性風險的同時，或旨在資產(chǎn)配置優(yōu)化，無論從降低項目風險角度，還是從提升項目投資回報率的角度。

??當前疫情在國際范圍內(nèi)控制形勢依舊不容樂觀，相比而言中國境內(nèi)情況相對可控，地產(chǎn)相關(guān)投資在這方面的風險相對較低；同時，2021年下半年以來在政策、信貸收緊下土地成交“縮水”嚴重，而年末融資、供地等方面釋放一定利好信號，2022年或有望迎來土拍窗口期。疊加風險與機遇因素，房企借此契機處置境外資產(chǎn)，為境內(nèi)投資蓄能。

??總體而言，當前房企提升對境外資產(chǎn)的處置頻率，是出于短期內(nèi)對境外項目風險及自身流動性風險的控制；同時在當前局勢下，也是對境外投資的趨于理性，以及回歸聚焦境內(nèi)的戰(zhàn)略傾向。

??長期來看，全球化資產(chǎn)配置在風險分散、市場拓展、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方面的利好依舊存在。未來，房企撤退境外市場潮是否持續(xù)，還需緊密跟進境內(nèi)外經(jīng)濟及市場環(huán)境動態(tài)，以及房企自身能否恢復到平穩(wěn)健康發(fā)展狀態(tài)。