[克而瑞]中報點評2 | 禹洲集團：堅持一二線城市深耕，土儲總貨值逾4400億元

??上半年完成1100億元目標的47.9%，下半年預期可售貨值1319億元。

??核心觀點

??【上半年完成1100億元目標的47.9%】2021年上半年禹洲集團累計實現(xiàn)合約銷售金額527.1億元，同比增長23%。下半年可售貨值近1319億元，只需達到43.4%的去化率即可完成全年業(yè)績目標。目前，長三角仍是合約銷售貢獻的主要區(qū)域，杭州有望成為繼蘇州、合肥之后第三個銷售額破百億的城市公司。

??【堅持一二線深耕，土儲總貨值逾4400億元】禹洲持續(xù)關注一二線城市市場，上半年禹洲通過招拍掛獲取蘇州、鄭州、江門共4幅地塊，總建筑面積約54.8萬平方米，總貨值近111億元。截至上半年末禹洲集團土地儲備總可售建筑面積達2200萬平方米（包含已確權的城市更新項目），總貨值約4428億元，能滿足未來3-4年的發(fā)展需求。

??【流動性充裕、債務結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，派息率35%】禹洲集團2021年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入120.8億元，毛利潤24.12億元，凈利潤12.02億元，毛利率和凈利率分別為20.1%和10%。截至上半年末，禹洲總有息負債601.9億元，連續(xù)多個報告期穩(wěn)中有降?，F(xiàn)金短債比1.85、長短期債務比2.97，流動性充裕、債務結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

??【著力整合優(yōu)化，打造禹佳服務平臺】目前，禹洲正在不斷整合優(yōu)化現(xiàn)有的物管服務和商業(yè)、運營業(yè)務，通過分拆上市打造商管服務平臺。在商業(yè)投資板塊著力打造“禹悅”品牌購物中心和“禹洲廣場”品牌寫字樓兩條產(chǎn)品線。在物業(yè)管理板塊截至上半年末擁有在管物業(yè)面積超2000萬平方米，總合約面積超2700萬平方米，物管業(yè)務規(guī)模不斷擴大。

??銷售

??上半年完成1100億元目標的47.9%

??業(yè)績同比增長23%

??2021年上半年禹洲集團累計實現(xiàn)合約銷售金額527.1億元，合約銷售面積284.5萬平方米，分別同比增長23%和9%。銷售均價18526元/平方米，較2020年的16756元/平方米有進一步提升。禹洲自2017年提出三年實現(xiàn)千億銷售以來規(guī)模增長穩(wěn)健，2020年超額完成千億目標，今年上半年也已完成全年1100億元業(yè)績目標的47.9%。結(jié)合下半年近1319億元的預期可售貨值來看，下半年去化率只需達到43.4%即可完成全年業(yè)績目標。

       從業(yè)績結(jié)構(gòu)來看，長三角都市圈作為禹洲的布局重心，目前仍是合約銷售貢獻的主要區(qū)域。2021年上半年，禹洲長三角區(qū)域業(yè)績貢獻逾345億元，占比達65.5%。其中，杭州禹洲·望林府、禹洲·泊朗廷項目上半年均取得了不錯的業(yè)績表現(xiàn)，杭州也有望成為繼蘇州、合肥之后第三個銷售額破百億的城市公司。此外，上半年禹洲西南都市圈和粵港澳大灣區(qū)的業(yè)績貢獻也分別達到7.7%和5.5%，較2020年有明顯提升。

??投資

??堅持一二線城市深耕

??長三角區(qū)域是業(yè)績貢獻主力 

??禹洲持續(xù)關注一二線城市市場，秉持區(qū)域深耕的拓展策略和“進入一座城，深耕一座城”的發(fā)展原則。2021年上半年，禹洲通過招拍掛途徑新獲取土地4幅，其中蘇州2幅、鄭州、江門各1幅，總建筑面積約54.8萬平方米，總貨值近111億元。管理層預計，下半年土拍市場或?qū)⒂懈鄼C會出現(xiàn)。

??從總土儲規(guī)模來看，截至上半年末禹洲集團在六大都市圈的39個城市合計布局179個項目，土地儲備總可售建筑面積達2200萬平方米（包含已確權的城市更新項目），總貨值約4428億元，權益占比62%，并表比例61%，一二線和準二線城市占比達89%，能滿足未來3-4年的發(fā)展需求。其中，長三角區(qū)域825.7萬平方米，占比37.5%；環(huán)渤海和海西經(jīng)濟區(qū)占比分別達到21.7%和15%。

??財務

??派息率保持在行業(yè)較高水平

??流動性充裕、債務結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

??禹洲集團2021年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入120.8億元，其中物業(yè)銷售收入116.8億元，較2020年同期經(jīng)重列的數(shù)據(jù)同比大幅提升。從結(jié)轉(zhuǎn)利潤和盈利水平來看，2021年上半年禹洲實現(xiàn)毛利潤24.12億元，凈利潤12.02億元，毛利率和凈利率分別為20.1%和10%；核心凈利潤11.36億元，核心凈利率9.46%。業(yè)績會上，禹洲宣布派發(fā)中期股息每股5.3港仙，派息率達35%，多年來派息率持續(xù)保持在行業(yè)較高水平。

??截至2021年上半年末，禹洲持有貨幣資金280.7億元，總有息負債601.9億元，較2020年末下降5.8%，連續(xù)多個報告期穩(wěn)中有降?，F(xiàn)金短債比1.85、長短期債務比2.97，賬面資金雖略有減少，但仍保持相對充裕的流動性、債務結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。凈負債率80.42%，較2020年末下降5.38個百分點，平均借貸成本7.13%，較2020年的7.19%有所降低。“三道紅線”下凈負債率和現(xiàn)金短債比都長期優(yōu)于監(jiān)管要求。剔除預收款的資產(chǎn)負債率雖然仍略高于70%的監(jiān)管要求達73.98%，但向下趨勢明顯，管理層預計在今年末即有望達標。

??商業(yè)物管

??強商業(yè)、重服務

??著力整合優(yōu)化打造禹佳服務平臺

??在商業(yè)投資板塊，禹洲商業(yè)始終堅守一線及核心二線城市，著力打造“禹悅”品牌購物中心和“禹洲廣場”品牌寫字樓兩條產(chǎn)品線。截至目前，已擁有深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地的項目共39個（已開業(yè)項目28個、籌備期項目11個）。在物業(yè)管理板塊，禹洲截至上半年末擁有在管物業(yè)面積超2000萬平方米，總合約面積超2700萬平方米，物管業(yè)務規(guī)模不斷擴大。其中，來自于第三方在管面積占比超過14%，長三角地區(qū)占比超過55%，海西經(jīng)濟區(qū)占比超過26%。目前，禹洲正在不斷整合優(yōu)化現(xiàn)有的物管服務和商業(yè)、運營業(yè)務，計劃引入互聯(lián)網(wǎng)技術手段和系統(tǒng)化的服務體系，通過分拆上市打造禹佳服務平臺。

??此外，禹洲集團秉持可持續(xù)發(fā)展理念、倡導綠色建筑。于2020年11月正式成立董事會層級的可持續(xù)發(fā)展委員會。綠色建筑方面，截至目前禹洲擁有綠色建筑達標項目145個，綠色建筑面積逾2000萬平方米，其中超過500萬平方米達到綠色建筑二星或以上認定。2021年5月，禹洲集團ESG再獲MSCI公司BBB級，在境內(nèi)所有房企中排名前列。