[克而瑞]評(píng)司論企 | 遠(yuǎn)洋收購(gòu)紅星地產(chǎn)，房企間收并購(gòu)將持續(xù)

??◎  作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

??7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（紅星企發(fā)）70%股權(quán)，從而三方將分別有效持有35%、35%、30%的股權(quán)，共同推進(jìn)紅星地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。細(xì)讀協(xié)議后可以發(fā)現(xiàn)，此次收并購(gòu)的資產(chǎn)已經(jīng)剔除了紅星置業(yè)、上海新華成城資產(chǎn)管理公司的若干資產(chǎn)，也就是說(shuō)遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購(gòu)的資產(chǎn)主要是紅星企發(fā)下的紅星地產(chǎn)部分，其涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理3方面資產(chǎn)。此次交易從兩家各自的公告可以看出，都是對(duì)主業(yè)的專(zhuān)注與回歸。遠(yuǎn)洋集團(tuán)持續(xù)推進(jìn)其“南移西拓”戰(zhàn)略，而紅星控股方面則是通過(guò)推進(jìn)地產(chǎn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略從而專(zhuān)注家居業(yè)務(wù)的重要舉措。

??遠(yuǎn)洋集團(tuán)完善區(qū)域布局

??銷(xiāo)售規(guī)?；?qū)⒏M(jìn)一步

??遠(yuǎn)洋集團(tuán)“南進(jìn)西移”戰(zhàn)略框架下，區(qū)域布局更趨完整。遠(yuǎn)洋集團(tuán)在2020年上半年開(kāi)始調(diào)整組織構(gòu)架，新設(shè)華西、華中兩個(gè)事業(yè)部，提出“南移西拓”戰(zhàn)略。但是從遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年年末土儲(chǔ)布局來(lái)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的土儲(chǔ)仍多集中在京津冀區(qū)域，而在華東區(qū)域、華中區(qū)域和華西區(qū)域的土地儲(chǔ)備相對(duì)薄弱。2021年以來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持續(xù)積極調(diào)整布局，斬獲了溫州、成都、合肥及武漢等華東、華西城市土地。

??此次收購(gòu)的紅星地產(chǎn)項(xiàng)目中，從區(qū)域布局而言，紅星持有的華東、華中和華西的項(xiàng)目建筑面積區(qū)域分布占比達(dá)到70%，合作開(kāi)啟后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在華東、華中和華西的土地儲(chǔ)備布局將更加完善和均衡。

??此次收購(gòu)?fù)瓿?，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的布局進(jìn)一步完善，其銷(xiāo)售規(guī)模也將有明顯的提升。遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1310.4億，而據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)2020年紅星地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約400億元（不含紅星置業(yè)），兩者相加其規(guī)?？蛇_(dá)1700億。今年1-6月，遠(yuǎn)洋銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?23億元，只完成了銷(xiāo)售目標(biāo)的35%，行業(yè)排名和銷(xiāo)售目標(biāo)均承壓。如若紅星地產(chǎn)銷(xiāo)售能悉數(shù)并入，則遠(yuǎn)洋全年銷(xiāo)售壓力將得到緩解。

??21個(gè)商業(yè)并入，遠(yuǎn)洋集團(tuán)商業(yè)版圖擴(kuò)大。紅星地產(chǎn)還擁有21個(gè)知名的商業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)收購(gòu)框架協(xié)議，紅星地產(chǎn)持有的商場(chǎng)和商業(yè)街，原則上仍委托紅星控股指定服務(wù)提供商運(yùn)營(yíng)，也就是說(shuō)將繼續(xù)委托愛(ài)琴海集團(tuán)對(duì)21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。目前，商業(yè)項(xiàng)目已有3家處于開(kāi)業(yè)狀態(tài)，預(yù)計(jì)今明兩年新增開(kāi)業(yè)數(shù)量十余個(gè)，項(xiàng)目超30%位于華東區(qū)域。截至2020年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)共持有18個(gè)經(jīng)營(yíng)中的投資物業(yè)，主要為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，多位于北京及環(huán)渤海區(qū)域，此次股權(quán)合作也是對(duì)遠(yuǎn)洋商業(yè)版圖的擴(kuò)充。

??遠(yuǎn)洋集團(tuán)物業(yè)服務(wù)方面也將進(jìn)一步優(yōu)化。紅星地產(chǎn)的物業(yè)管理平臺(tái)也將按照賬面凈資產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛇h(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋資本100%持有。未來(lái)3年內(nèi)，隨著項(xiàng)目進(jìn)入交付期，該紅星物業(yè)管理平臺(tái)在管面積有望突破2,000萬(wàn)平方米。同時(shí)遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋服務(wù)截至2020年末物業(yè)合約面積約為7110萬(wàn)平方米，此次合作后遠(yuǎn)洋集團(tuán)將通過(guò)管理資源整合、業(yè)主增值服務(wù)的提升及經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整完善，不斷提升物業(yè)的資產(chǎn)和服務(wù)質(zhì)量。

??紅星控股剝離地產(chǎn)降負(fù)債

??輕資產(chǎn)化回歸家居主航道

??紅星控股推進(jìn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，降負(fù)債穩(wěn)現(xiàn)金流。從紅星方面來(lái)看，本次紅星控股和遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作，與紅星地產(chǎn)的母公司紅星美凱龍控股的債務(wù)壓力不無(wú)關(guān)系。紅星控股旗下家居品牌紅星美凱龍負(fù)債規(guī)模逐年攀升，紅星地產(chǎn)的主體紅星企發(fā)也需要母公司資金輸血。根據(jù)紅星美凱龍控股2021年度債券報(bào)告來(lái)看，企業(yè)盈利規(guī)模下降而債務(wù)壓力增加，企業(yè)2020年凈利潤(rùn)29.8億元，同比下降45.1%。而企業(yè)2020年凈負(fù)債率達(dá)99.8%。長(zhǎng)短債務(wù)比1.62，較上年下降0.36，短債比重增加；且現(xiàn)金短債比0.56，較上年下降0.07，現(xiàn)金已經(jīng)無(wú)法覆蓋短債。

??紅星控股欲剝離地產(chǎn)資產(chǎn)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，發(fā)展家居主業(yè)。截至2020年年末紅星控股的地產(chǎn)主業(yè)占比37.89%，地產(chǎn)板塊融資難或?yàn)榇舜谓灰椎脑蛑?。?duì)于家居起家的紅星控股來(lái)說(shuō)，其可能希望通過(guò)對(duì)地產(chǎn)板塊部分資產(chǎn)的剝離，將資源集中在原來(lái)的家居主業(yè)板塊，這對(duì)“＋地產(chǎn)”的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一次聚焦主業(yè)的回歸。本次交易完成后，將降低紅星控股有息負(fù)債水平，資產(chǎn)負(fù)債率也將會(huì)優(yōu)化，同時(shí)紅星控股仍持有紅星地產(chǎn)的利潤(rùn)分配權(quán)，未來(lái)將帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

??地產(chǎn)企業(yè)收并購(gòu)成趨勢(shì)

??融資收緊和集中供地或?yàn)榇呋瘎?/strong>

??這次的遠(yuǎn)洋收購(gòu)紅星，只是上半年地產(chǎn)收并購(gòu)的一個(gè)縮影。在上半年的收并購(gòu)案例中，有傳統(tǒng)的“大魚(yú)吃小魚(yú)”，金茂收購(gòu)中國(guó)宏泰，只用了22億元，撬動(dòng)8個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目?！按篝~(yú)吃大魚(yú)”也時(shí)有出現(xiàn)，如融創(chuàng)收購(gòu)彰泰集團(tuán)，雙方成立合資公司，接手彰泰集團(tuán)所屬目標(biāo)公司100%權(quán)益，交易對(duì)價(jià)約99.1億元；市場(chǎng)上更有頭部房企收并購(gòu)傳聞出現(xiàn)。另外近年來(lái)也有外資頻頻加碼中國(guó)房企，如黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)。

??集中供地致拿地競(jìng)爭(zhēng)加劇，收并購(gòu)成為獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)補(bǔ)充方式。從首輪集中供地的22城土拍情況來(lái)看，未設(shè)置土拍限價(jià)的城市如重慶平均土地溢價(jià)率達(dá)到了43%，不少設(shè)置土地價(jià)格上限的城市地塊進(jìn)入自持階段，另外如蘇州首輪集中供地前10多天的時(shí)間里，多家千億房企迅速成立數(shù)十家“馬甲”公司參與競(jìng)拍。從非22城來(lái)看拿地來(lái)看，TOP50房企投資區(qū)域高度重疊，主要集中在長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)亦是非常激烈。浙江、江蘇、廣東三省的非22城是TOP50房企投資三甲，三者占TOP50房企非22城投資總額的63.7%。土地市場(chǎng)的變化讓房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，除了招拍掛之外，部分資金實(shí)力充足的房企開(kāi)始將收并購(gòu)項(xiàng)目及股權(quán)作為資源補(bǔ)足的方式之一。

??“三道紅線(xiàn)”以來(lái)，融資難也是不少房企尋求股權(quán)合作的原因之一。在“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)后，房企積極調(diào)整自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，對(duì)比2020年上半年和2020年全年，2020年底處于綠檔的房企明顯擴(kuò)容，占比相比年中的13%上升了22個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了35%。黃檔橙檔、紅檔房企占比也有所下降，由此可見(jiàn)，在三條紅線(xiàn)的壓力下多數(shù)房企都積極改善財(cái)務(wù)狀況。但在房企融資環(huán)境收緊情況下，2021年房企融資量出現(xiàn)明顯下降，上半年累計(jì)融資額同比下降27%，行業(yè)資金鏈進(jìn)一步承壓。甚至一些50強(qiáng)房企，受限于自身財(cái)務(wù)狀況，在融資難的情況下也顯示出衰落跡象，上半年投資拿地金額已經(jīng)跌出百?gòu)?qiáng)。部分房企通過(guò)賣(mài)項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作，也是穩(wěn)定資金鏈、盤(pán)活自身現(xiàn)金流以及降負(fù)債等不得已之舉。

??頭部房企和大型國(guó)企、央企收并購(gòu)市場(chǎng)較為活躍。縱觀(guān)最近兩年收并購(gòu)項(xiàng)目可以看出，除了融創(chuàng)等頭部房企之外，華潤(rùn)、金茂等也開(kāi)始加入到收并購(gòu)的行列，這類(lèi)國(guó)企央企符合資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力都占優(yōu)的房企特點(diǎn)，通常自身財(cái)務(wù)情況較好，他們通過(guò)收并購(gòu)獲取項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，輸出自身管理能力盤(pán)活資產(chǎn)，是當(dāng)下實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)的一條新道路。