??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）可以肯定的是，目前的房地產(chǎn)行業(yè)進入了有史以來最冷的冬季。

??事實上，進入下半年以來，行業(yè)整體被三大問題所困擾。

??一是營銷方面，市場表現(xiàn)出持續(xù)降溫的態(tài)勢。僅從10月份房企的業(yè)績表現(xiàn)來看，不及上半年及歷史同期。根據(jù)克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)，百強房企10月業(yè)績規(guī)模雖然較9月份環(huán)比回升了1.4%，但單月業(yè)績同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢。其中，超過八成的百強房企單月業(yè)績同比降低，44家房企業(yè)同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量達37家。

??二是回款方面，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過“以價換量”來加大促銷力度，但隨著多地對預(yù)售資金的嚴格監(jiān)管，以及住房按揭貸款審批時間延長，留給企業(yè)抓回款的時間與空間也越來越小。

??三是債務(wù)方面，房企償債的壓力在不斷加大。最近幾個月以來，多家房企因流動性緊張而出現(xiàn)債務(wù)違約問題，其中更是不乏一些頭部企業(yè)，這也引起了資本市場，特別是一些銀行等金融機構(gòu)的擔憂，甚至出現(xiàn)了一些銀行提前要求房企償還開發(fā)貸。在融資渠道全面受阻的情況下，銀行提前抽貸，更是令企業(yè)雪上加霜。

??而上述問題的根源，很大程度來自于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的流動性緊張問題，以及這一問題與多重政策因素疊加后的放大。雪上加霜的，這些問題又進一步讓房企的流動性收緊，從而陷入了惡性循環(huán)。其中部分在過往激進加杠桿的房企，在風(fēng)險長期累積后，市場上的任何風(fēng)吹草動都能成為壓垮企業(yè)的最后一根稻草，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營深陷困境而無法自拔。當更多的企業(yè)出現(xiàn)類似的問題，特別是個別頭部龍頭企業(yè)們的“淪落”，頓時讓整個市場的預(yù)期迅速冰凍。

??不過，隨著最近一段時間以來，相關(guān)部門高層在多個場合接連對房地產(chǎn)發(fā)聲，向市場傳遞房企債務(wù)問題整體上風(fēng)險可控，要維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的聲音，讓市場預(yù)期開始修復(fù)。

??六大信號提振行業(yè)信心

??不得不說，資本市場一向是敏感的。尤其是最近兩天地產(chǎn)股的崛起，讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了未來的希望。

??11月10日，壓抑已久的房地產(chǎn)板塊整體出現(xiàn)強勢反彈態(tài)勢。A股房地產(chǎn)板塊整體上漲2.84%，位列漲幅榜第一。其中，京投發(fā)展、保利發(fā)展上漲超過7%，金地集團漲幅高達6%。H股市場方面，15只地產(chǎn)股的漲幅超過10%，其中實力建業(yè)漲20.79%，世茂集團漲16.93%，融創(chuàng)中國和中國奧園的漲幅也都在15%左右。

??地產(chǎn)債方面，表現(xiàn)也很搶眼。根據(jù)東方財富顯示，“21陽城01”漲12.2%，“20金科01”漲11.4%，“19世茂G2”、“20金科03”“20世茂G2”漲幅均超9%。

??地產(chǎn)股債的“狂歡”，源于市場上出現(xiàn)的幾個提振行業(yè)信心的信號。

??1.住房金融環(huán)境邊際改善。在11月10日公布的10月金融數(shù)據(jù)中，央行以一種少有的方式回應(yīng)了市場關(guān)注。根據(jù)其單獨公布的10月份個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2021年10月末個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這一指標意味著近期按揭貸款政策有所調(diào)整，居民購房意愿出現(xiàn)邊際提升。此外，10月份房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放也大幅增長，11月上旬各行房地產(chǎn)貸款投放力度進一步加大。有分析預(yù)計，本月房地產(chǎn)貸款環(huán)比增長態(tài)勢仍將延續(xù)。

??2.第三輪集中供地政策現(xiàn)寬松。從近日多地公布的今年第三輪集中供地情況發(fā)現(xiàn)，土拍門檻較第二輪有明顯降低。部分地塊的起拍價出現(xiàn)調(diào)整，部分城市下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例，還有部分城市將繳納保證金的時間進行了順延。

??3.部分城市購房政策出現(xiàn)松動。一方面，包括無錫、鄭州等地二手房市場的信貸環(huán)境持續(xù)寬松，幾個月前暫停二手房業(yè)務(wù)的部分銀行恢復(fù)了二手房貸款受理，且放款速度明顯提升。另一方面，武漢近日發(fā)文對總部企業(yè)人才限購進行了松綁，這也給市場帶來一絲暖意。

??4.房企融資有望逐步回暖。據(jù)市場消息，11月9日，中國銀間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會。部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，這也被市場解讀為房企有望通過境內(nèi)發(fā)債的方式為自身輸血。

??5.國際知名投行“唱多”。近日，高盛投資組合管理團隊對外表示，正在買入中國房企債券，高盛一直在通過買進中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾印斑m度風(fēng)險”投資資產(chǎn)。這也意味著，中國房企密集違約而引發(fā)美元債市場情緒恐慌之際，有外資正在抄底。

??6.房企增持回購消息不斷。行業(yè)處于整體低迷時期，部分房企通過回購債券和增持股票以表示對行業(yè)和企業(yè)的信心。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前包括新城控股、旭輝、金茂、正榮、金輝、建業(yè)、陽光城、融信、祥生、中國奧園和中梁在內(nèi)的20余家房地產(chǎn)企業(yè)對美元債進行了回購或贖回的舉措。此外，包括碧桂園、世茂、旭輝、富力、中南、正榮、禹洲、綠城、建業(yè)、上坤等房企大股東紛紛出手增持自家股票。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，10日地產(chǎn)股表現(xiàn)，或說明資本市場在積極吸收此類傳言的信號。不過實際上，自從央行9月底房貸政策表態(tài)以外，各類寬松動作符合預(yù)期。一些積極的信號正不斷釋放，將進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??信心修復(fù)仍需時日

??事實上，穩(wěn)定市場的前提，在于穩(wěn)定預(yù)期。同時，行業(yè)對于信心的修復(fù)，也需要受到政策利好的引導(dǎo)。

??行業(yè)政策和信貸供給的改善，對市場預(yù)期的影響至關(guān)重要。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)調(diào)控的核心問題也是在于對預(yù)期的管理。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會馮俊會長近日在中國人民大學(xué)舉辦的中國宏觀經(jīng)濟論壇上指出，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題很多，但并不代表就此進入負增長通道。一方面，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來的需求是剛性且長期的；另一方面，我國在人均住房面積方面離發(fā)達國家差距很大，房地產(chǎn)業(yè)還有很長的路要走。

??馮俊認為，未來房地產(chǎn)政策導(dǎo)向首要的目標就是在遏制投資需求的同時，保護和鼓勵住房的真實需求，促進住房消費健康發(fā)展。同時，要堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，尤其是穩(wěn)預(yù)期。政策不穩(wěn)，預(yù)期就沒有辦法穩(wěn)。此外，要重點調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，包括根據(jù)人口流動情況調(diào)整供給的區(qū)域結(jié)構(gòu)、通過加大租賃住房供給等調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

??從目前的市場環(huán)境來看，風(fēng)險偏好將得到持續(xù)回升。政策層面上，未來在堅持“房住不炒”的定位上，將引導(dǎo)市場樹立正確導(dǎo)向。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，在保持健康的財務(wù)結(jié)構(gòu)同時，要轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略模式，以避免政策監(jiān)管給企業(yè)帶來的沖擊。