[克而瑞]房地產(chǎn)稅擴大試點漸進，擾動樓市供需及房企預期

??房地產(chǎn)稅試點將在什么時候以及哪些城市率先落地？其對房地產(chǎn)市場又有什么影響？

??◎  作者 /楊科偉、柏品慧

??近日，全國人大常委會授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。房地產(chǎn)稅試點將在什么時候以及哪些城市率先落地？其對房地產(chǎn)市場又有什么影響？

??1 房地產(chǎn)稅加速進入實操階段
年內(nèi)明年初滬廣深杭寧等或?qū)⒙氏仍圏c

??首先需要明確的是，房地產(chǎn)稅乃是一整套制度改革，并非是一個全新的稅種，而是之前征收的土地和房地產(chǎn)相關稅收的綜合體，包括契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

??區(qū)別于以往房地產(chǎn)稅改革總是“雷聲大雨點小”，目前房地產(chǎn)稅已經(jīng)通過全國人大常委會審議，并授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，預示著房地產(chǎn)稅已進入實質(zhì)性的操作環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅這只靴子距離最終落地僅是時間問題。

??而從全國人大常委會表態(tài)來看，房地產(chǎn)稅將經(jīng)過兩個必要的步驟，先是國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，然后試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。我們預判2021年底國務院或?qū)⒊雠_房地產(chǎn)稅試點具體辦法，2022年初試點城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實施細則。

??至于首批試點城市，我們認為以下兩類城市率先落地的可能性較大：

??其一，前期房價上漲過快，或者房價始終面臨較大上漲壓力的核心一、二線城市，主要包括上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安等。

??其二，今年被住建部點名約談的熱點一、二線城市，具體涉及上海、北京、深圳、成都、西安、廣州、合肥、寧波等。

??鑒于北京房地產(chǎn)市場構(gòu)成要素相對復雜，除了市場化的商品房之外，限競房長期占據(jù)40%以上的成交比重，共有產(chǎn)權房同樣占據(jù)較大的成交比重?；谡魇辗康禺a(chǎn)稅的難易程度考量，預計北京大概率不會入圍首批試點城市。

??2 拓寬稅基、設定免征面積、稅率超額累進制
達成剛需少交稅、高端多交稅目標

??試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。其中，非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行，居住用房地產(chǎn)則是下一階段房地產(chǎn)稅試點重要的征收對象。

??其實早在2011年，上海、重慶便開始試點房產(chǎn)稅，但由于政策力度相對溫和，房地產(chǎn)稅試點并未達到市場預期的效果。2020年，上海征收的房產(chǎn)稅198億元，重慶征收的房產(chǎn)稅71.7億元，其占地方財政收入的比重近乎可以忽略不計。

??區(qū)別于早期上海、重慶試點房產(chǎn)稅，我們認為未來房地產(chǎn)稅試點或?qū)⒂幸韵滤姆矫娴男伦兓?/p>

??其一，拓寬稅基，體現(xiàn)于不僅對新購住房征收房地產(chǎn)稅，而且存量住房也要納入征收范圍。

??其二，設定一定的免征面積。我們認為有以下兩種方案：第一，以居民家庭擁有住房套數(shù)為參考標準，譬如首套房不交稅，二套及以上住房皆需繳納房地產(chǎn)稅；第二，以居民家庭人均居住面積為參考標準，例如對人均居住面積達到40平方米以上的部分住房面積征收房地產(chǎn)稅。

??其三，以成交參考價或市場化的交易價格作為房屋評估價值。新購住房評估價值以網(wǎng)簽備案價格為準，存量住房則可以參照各小區(qū)二手房成交參考價或者市場化的交易價格執(zhí)行。

??其四，稅率超額累進制。類比于個人所得稅，我們認為房地產(chǎn)稅的起始檔位稅率不宜定得過高，但可以采取超額累進制的形式，住房面積達到更高水平的檔次，相應征收的稅率也要有所抬升，以便達成首套及剛需住房少交稅乃至不交稅，多套及高檔住房多交稅的目標。

??3 長期將改變樓市供需及房價預期
核心一二線影響有限而旅居城市或是重災區(qū)

??2011年，上海、重慶率先試點房產(chǎn)稅，但政策效果不及預期，房價更是陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。

??但我們認為此一時彼一時，絕不能簡單套用歷史經(jīng)驗來推演未來市場走勢。具體而言，2011年樓市大環(huán)境在于很多人還沒房，絕大多數(shù)置業(yè)需求相對剛性，重要特征在于不得不買。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10余年的迅猛發(fā)展之后，現(xiàn)階段行業(yè)銷售規(guī)?；疽婍?，市場供需轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性矛盾，核心一、二線城市困難群體和新市民住房問題依舊突出，多數(shù)三、四線城市則出現(xiàn)了供應過剩的問題。

??聯(lián)系到我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程減速換擋，疊加人口老齡化問題愈加突出，房地產(chǎn)市場需求增長明顯受限，長期來看行業(yè)銷售規(guī)模或?qū)⒅饾u步入下降通道。此時落地房地產(chǎn)稅勢必是增添了市場下行的又一個砝碼，即使初始試點階段政策力度相較溫和，其對房地產(chǎn)市場的負面影響也將遠遠大于2011年，長期來看更將改變樓市供需乃至房價預期。

??近期，決策層輪番釋放信貸微調(diào)的信號，預計居民按揭貸款或?qū)⑦呺H改善，主要體現(xiàn)于提高個人按揭貸款額度，縮短放貸周期等，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行。短期來看，按揭貸款邊際寬松與房地產(chǎn)稅試點或?qū)⑿纬蓪_，四季度市場或?qū)⒊掷m(xù)降溫，但成交整體下行幅度或?qū)⑾鄬τ邢蕖?/p>

??正所謂：短期看政策，中期看土地，長期看人口。樓市預期乃是多方面因素共同作用的結(jié)果，對不同能級城市而言，房地產(chǎn)稅的負面影響或?qū)⒋嬖谳^大差別：

??其一，核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺，長期來看房價仍易漲難跌，房地產(chǎn)稅對市場影響相對有限。即使是擁有多套房的居民家庭，部分房地產(chǎn)稅仍可以通過對外出租轉(zhuǎn)嫁給租客，市場較難出現(xiàn)大范圍的拋售潮。

??其二，在房地產(chǎn)稅落地后，多數(shù)三、四線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒚媾R較大的下行壓力，尤其是那些市場需求及購買力明顯透支的壓力三、四線城市，市場下行壓力或?qū)⒉粩嗉觿?，市場需求增長愈加乏力，部分城市房價更將步入下降通道。

??其三，旅居型城市或是重災區(qū)，房地產(chǎn)稅既增加住房持有成本，又大幅降低住房投資回報率，旅居置業(yè)需求或?qū)⒚黠@滑坡。尤其是那些生態(tài)旅游資源并不豐富的城市，市場或?qū)⒚媾R更大的下行壓力，成交量價或?qū)⒊掷m(xù)走低。