[中房研協(xié)]沈陽辟謠放松政策，樓市調(diào)控進入相持期

??熱點聚焦

??11月10日，遼寧省住建廳、省發(fā)改委、省公安廳等部門聯(lián)合印發(fā)《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序行動方案》（以下簡稱“行動方案”）。行動方案整治重點主要聚焦在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域、房屋買賣領(lǐng)域、住房租賃領(lǐng)域和物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。其中，在整治房屋買賣領(lǐng)域中，方案明確提出，對捏造、散布不實信息，歪曲、誤導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控政策，借助“熱點”事件煽動擾亂社會秩序的房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋銷售代理機構(gòu)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員、網(wǎng)絡(luò)自媒體等進行整治。

??值得一提的是，據(jù)新京報、財聯(lián)社等多家媒體消息，就在行動方案印發(fā)當(dāng)天，沈陽市政府邀請主要房企召開了閉門會議。會議提出，為應(yīng)對沈陽市房地產(chǎn)市場下行壓力，自2021年11月11日起，解除限購、解除限售、放寬契稅政策、個人按揭貸款認貸不認房、提高個人按揭貸款放款效率、放寬備案價格，并要求會議內(nèi)容不公示、不宣傳。11月11日，沈陽市房管局對此進行了辟謠，稱并未收到相關(guān)通知，沈陽市仍執(zhí)行現(xiàn)行限售、限購政策。

??熱點評析

??整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序是未來三年地方房地產(chǎn)調(diào)控的重點工作和常態(tài)化工作

??自2021年7月23日住建部、國家發(fā)改委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，明確提出“三年目標(biāo)”，即：力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降以來，地方整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序行動進一步提速，據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩個多月以來，全國已有云南、安徽、江西、山西、浙江、河北、遼寧、蘇州、杭州、無錫、銀川、呼和浩特、衢州等十余個省市跟進，印發(fā)整治房地產(chǎn)市場秩序行動方案，對房地產(chǎn)行業(yè)展開全面深入的檢查和整治。為了確保“三年目標(biāo)”的實現(xiàn)，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，必將成為未來三年地方房地產(chǎn)調(diào)控的重點工作和常態(tài)化工作。

??“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，地方“因城施策”尺度把控成難題

??盡管11月11日沈陽市房管局相關(guān)工作人員進行了辟謠，但根據(jù)沈陽市多名房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員回復(fù)，會議確有其事，但相關(guān)政策已暫停執(zhí)行。從此次沈陽市樓市調(diào)控“羅生門”事件來看，當(dāng)前地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上仍是如履薄冰。一方面，面對樓市持續(xù)下行，商品房庫存積壓日益嚴重的壓力，地方政府必須有所動作，以防止地方樓市風(fēng)險加劇和社會不穩(wěn)定因素增加。以沈陽市為例，據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自2021年7月起，沈陽市新建商品住宅成交量及成交均價均呈現(xiàn)持續(xù)下滑，9月沈陽市新建商品住宅成交總金額76億元，同比下滑9%，環(huán)比下滑7%；成交面積68萬平方米，同、環(huán)比均下滑7%。新建商品住宅供應(yīng)量也不斷縮量，7-9月新建商品住宅供應(yīng)量分別為109萬平方米、86萬平方米和59萬平方米。樓市的持續(xù)下行不僅使沈陽市商品房庫存去化周期攀升至23個月的高位，同時房企加大以價換量力度的營銷方式再次掀起業(yè)主維權(quán)潮，政府面臨市場、房企、業(yè)主等多方壓力。但另一方面，2020年地方寬松性調(diào)控政策頻頻“一日游”仍歷歷在目，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，如何平衡中央指導(dǎo)和地方現(xiàn)實需求依舊是一道難題。

??樓市利好消息頻出，但政策轉(zhuǎn)向的可能性不大，陣痛期不可避免

??事實上，自9月24日央行第三季度貨幣政策委員會會議首次提出房地產(chǎn)兩個維護：維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益以來，房地產(chǎn)利好消息就不斷傳來。如：中央層面多次召開房地產(chǎn)相關(guān)主題會議釋放維穩(wěn)信號；11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行的房企代表座談會傳出融資和并購政策可能松綁；高盛、貝萊德等外資機構(gòu)大舉買入中國房企債券；新城控股、雅居樂集團、世茂集團等多家房企積極回購美元債，提振市場信心等。與此同時，滬深兩市沉寂已久的房地產(chǎn)板塊在近兩個交易日也迎來報復(fù)性反彈。

??盡管可能存在預(yù)期炒作成分，但從近兩個月中央層面多次座談會和市場風(fēng)向來看，房地產(chǎn)政策風(fēng)險已基本見底，后續(xù)大概率將有所改善，且微調(diào)的可能性較大。一方面，是因為“房住不炒”已是我國一項長期國策，中央層面對房地產(chǎn)調(diào)控立場和決心始終保持堅定，維護房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是調(diào)控的主要目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)很難再簡單重復(fù)以往低迷-繁榮的發(fā)展周期。另一方面，是因為中央層面已多次肯定房地產(chǎn)調(diào)控成效并表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定，出現(xiàn)的問題主要是局部地區(qū)問題和個別房企問題，市場風(fēng)險總體可控。這也就意味著當(dāng)前房地產(chǎn)政策已經(jīng)到達底部，政策進入相持期，既無大幅松綁的基礎(chǔ)，也不會繼續(xù)收緊。房地產(chǎn)遭遇陣痛期不可避免。