[中房研協(xié)]“共同富裕”框架下的房地產(chǎn)走向

??【熱點回放】

??在中央財經(jīng)委員會第十次會議上，我國正式提出要在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)“共同富?！?。會議公告中有一處內(nèi)容直接涉及房地產(chǎn)，即完善“住房供應(yīng)和保障體系”。近幾年來，“房住不炒”一直是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心綱領(lǐng)，政策目標(biāo)是促使商品房回歸居住屬性，在新的形勢下，政策依然強調(diào)“房住不炒”，其政策意圖進(jìn)一步向保障民生和調(diào)節(jié)收入分配的方向延伸。

??促進(jìn)全體人民“共同富?！笔俏覈h和政府的主要奮斗目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)入新的發(fā)展階段，尤其是經(jīng)過了改革開放四十年之后經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及“讓一部分人先富起來”之后，推動先富帶動后富，達(dá)到“共同富?！?，這件事情就顯得非常必要。在“共同富?！钡哪繕?biāo)框架下，房地產(chǎn)行業(yè)的定位和導(dǎo)向正在或即將發(fā)生哪些變化？行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展和實現(xiàn)“共同富?！蹦繕?biāo)又存在怎樣的關(guān)系？本期內(nèi)參將帶來分析。

??【各方觀點】

??重慶市原市長、中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆認(rèn)為，中國房地產(chǎn)在過去20多年的發(fā)展中，恰恰起到了帶動居民共同富裕的作用。未來，依然要發(fā)揮這一方面的作用。再延伸開來，如果未來能夠找到類似于房地產(chǎn)如此體量的新行業(yè)、新市場和新空間，那么共同富裕就有了更為有力的抓手。

??戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東認(rèn)為，房地產(chǎn)稅作為土地出讓金的替代方案能有效起到穩(wěn)定地方稅收的作用，同時房地產(chǎn)稅的征收增加了住宅在保有環(huán)節(jié)的成本，這可以讓投機資本遠(yuǎn)離樓市，讓住宅消費理性化，進(jìn)而削弱房地產(chǎn)的金融屬性，讓房產(chǎn)回歸其居住屬性，從而扎實推進(jìn)共同富裕，也使房地產(chǎn)市場真正實現(xiàn)由行政化向市場化的回歸。

??貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，房地產(chǎn)帶來了家庭資產(chǎn)增加，但也出現(xiàn)了分配不均?；诜康禺a(chǎn)的財富增值效應(yīng)，過去大部分家庭通過買房實現(xiàn)了家庭財富的積累和增值。但高房價下，一部分中低收入家庭因為買不起房而無法獲得這部分資產(chǎn)，租房住又進(jìn)一步加重了支出負(fù)擔(dān)。從這點看，分配不均的現(xiàn)象在加劇。放在“共同富?！钡哪繕?biāo)框架下，房地產(chǎn)將更多是“保障基本居住、改善居住條件”的民生定位。未來調(diào)控將繼續(xù)堅持“房住不炒”“三線四檔”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市等降杠桿手段以及限購、限貸、限售等調(diào)控手段，打擊投資投機行為，通過穩(wěn)房價，讓絕大部分家庭買得起房、住得好。

??空白研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，共同富裕的反義詞是收入不平等和財富不平等，收入不平等的重要體現(xiàn)形式是住房不平等，考慮到大部分居民超過70%的財富構(gòu)成是住房，住房不平等最終沉淀為財富不平等。而房價上漲的長期趨勢與住房作為耐用品資產(chǎn)的屬性決定了住房不平等的突出表現(xiàn)是“代際不平等”。即便在今天地價日益上漲的情況下，全國絕大部分城市的新房房價都是可控的，真正的房價上漲主要發(fā)生在資源不可替代的學(xué)區(qū)或優(yōu)質(zhì)地段，這里的本質(zhì)顯然已經(jīng)超出了單純的住房供應(yīng)，核心是教育和資源配套，本身并不是單一住房政策的問題。住房不平等問題突出地體現(xiàn)在少數(shù)高房價城市，是局部問題。

??中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長、中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，共同富裕不是平均分配大鍋飯，必須要尊重市場規(guī)律。目前來看，我國東西部發(fā)展不平衡、城市與農(nóng)村發(fā)展不平衡的矛盾仍然突出。要實現(xiàn)共同富裕，必須著力破除行政壁壘和觀念障礙，推進(jìn)以人口流動為代表的要素市場化配置，因地制宜發(fā)展，充分發(fā)揮比較優(yōu)勢。

??北京大學(xué)新結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院副院長王勇認(rèn)為，共同富裕并非意味著“先富帶動后富”這個階段已經(jīng)完結(jié)。在沿海地區(qū)繼續(xù)發(fā)展的過程中仍要先富帶動后富，但是從目前階段來看，共同富裕的權(quán)重正在增加。為完成這一目標(biāo)，上述會議再提構(gòu)建初次分配、再分配、三次分配協(xié)調(diào)配套的基礎(chǔ)性制度安排。在進(jìn)一步強調(diào)擴大中等收入人群規(guī)模的思路下，還提出要加強對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)，鼓勵高收入人群和企業(yè)更多回報社會。

??國財政科學(xué)研究院院長劉尚希認(rèn)為，在促進(jìn)共同富裕上要把重點放在初次分配的規(guī)劃上。稅收在貧富差距的調(diào)節(jié)上是短期內(nèi)有效，從長期看起來效果不明顯。全球范圍看，房地產(chǎn)稅是一個小稅種，靠房產(chǎn)稅去調(diào)節(jié)貧富差距，作用是有限的。

??【中房分析】

??房地產(chǎn)稅將成為行業(yè)發(fā)展邏輯鏈中的一個常量而非變量

??進(jìn)入2021年，旨在提高直接稅比重、調(diào)節(jié)收入分配的“房地產(chǎn)稅”再度被頻繁提及，直至10月下旬全國人大常務(wù)委員會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。房地產(chǎn)稅確定以試點先行的方式推進(jìn)。

??房地產(chǎn)稅改革的目的，于社會，是實現(xiàn)“共同富?！钡闹匾徊?，房產(chǎn)為居民家庭財富的主要構(gòu)成，房地產(chǎn)稅改革試點及立法有助于發(fā)揮其調(diào)節(jié)個人收入及縮減貧富差距的功能，有利于實現(xiàn)“共同富?！保挥谛袠I(yè)，房地產(chǎn)稅作為稅制改革和房地產(chǎn)長效機制的重要一環(huán)，一方面可以引導(dǎo)合理利用土地資源，彌補土地財政缺口，另一方面能增加持有環(huán)節(jié)成本，有效抑制房產(chǎn)投機行為，從而引導(dǎo)合理的樓市消費和持有，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)運行。

??但需要指出的是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處于劇烈動蕩階段，房地產(chǎn)稅的加快試點短期對市場會有一定沖擊，不利于穩(wěn)定市場預(yù)期。預(yù)期此次房地產(chǎn)稅試點方案，征稅力度不會太大，與世界其他國家相比，稅率應(yīng)處在中下水平。全國范圍內(nèi)大面積的開征仍需要等待試點期過后，在總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)和履行立法程序之后再循序漸進(jìn)推出。長期來看，房地產(chǎn)稅將成為行業(yè)發(fā)展邏輯鏈中的一個常量而非變量，行業(yè)仍然遵循市場運行規(guī)律。

??共同富裕目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)加速向民生屬性回歸，租賃住房市場擴容是大勢所趨

??“住”作為民生中最重要的環(huán)節(jié)之一，對于“共同富?！蹦繕?biāo)的實現(xiàn)可謂舉足輕重。而加快租賃住房建設(shè)作為一項民生工程，今年也上升到了國家戰(zhàn)略層面。國家提供政策性租賃住房、公租房等公共產(chǎn)品，體現(xiàn)了國家投入，民生保障，對于快速城鎮(zhèn)化中的城市新人，意義尤其重大，能夠較快的有尊嚴(yán)的解決“住的好，住的舒心”的問題，相比較短期難以企望的購買商品房，各類政策租賃住房是另外一種好選擇。從各項政策看，新型城鎮(zhèn)化背景下，中央和地方多措并舉，租賃住房市場擴容是大勢所趨。為緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足，解決新市民、青年人等群體住房困難等問題，保障性租賃住房市場建設(shè)有望提速，后續(xù)可能從增加租賃住房土地供應(yīng)量、加大稅收補貼、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)方式和市場運營環(huán)境等方面出臺支持性政策。

??推動共同富裕的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著健康有序的方向轉(zhuǎn)型

??推動共同富裕既是建設(shè)小康社會的政策訴求，也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的內(nèi)生要求。共同富裕更深刻的內(nèi)涵在于高質(zhì)量的發(fā)展，在于平衡發(fā)展，強調(diào)資源在地域間、行業(yè)間、不同收入階層間合理分配?？梢灶A(yù)計的是，當(dāng)資金不再過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展背景下，將使房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸理性，也將告別過去快速發(fā)展階段而進(jìn)入相對平穩(wěn)狀態(tài)。

??在共同富裕的時代目標(biāo)框架下，房地產(chǎn)市場需要長期平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)同樣也會參與到“公平分配”的機制中。對于行業(yè)的調(diào)控會持續(xù)保持高定力，但調(diào)控的目的并不是簡單地遏制房價，而是規(guī)范房地產(chǎn)行為。正如當(dāng)前房地產(chǎn)稅試點的出臺目的不是為了降房價，它的本質(zhì)是調(diào)節(jié)稅，是實現(xiàn)共同富裕的路徑之一。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）