[中房研協(xié)]政策暖風(fēng)難挽市場(chǎng)頹勢(shì)，10月核心指標(biāo)跌幅擴(kuò)大

??完整報(bào)告下載：政策暖風(fēng)難挽市場(chǎng)頹勢(shì)，10月核心指標(biāo)跌幅擴(kuò)大（2021年第135 期）

??商品房銷售面積和金額累計(jì)漲幅繼續(xù)回調(diào)，10月環(huán)比、同比跌幅明顯擴(kuò)大

??1-10月份，商品房銷售面積143041萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)7.3%，兩年平均增長(zhǎng)3.6%。商品房銷售額147185億元，增長(zhǎng)11.8%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)18.3%，兩年平均增長(zhǎng)8.8%。

??從1-10月累計(jì)數(shù)據(jù)看，整體市場(chǎng)降溫趨勢(shì)不改，商品房銷售面積和銷售金額同比漲幅持續(xù)回調(diào)，分別較1-9月減少4.0個(gè)和4.8個(gè)百分點(diǎn)。

??10月中央層面持續(xù)釋放“維穩(wěn)”信號(hào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。央行、銀保監(jiān)會(huì)均表示促進(jìn)房貸供需關(guān)系回歸正常，督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套購(gòu)房者予以支持。房企合理融資需求有望得到滿足，但是市場(chǎng)銷售短期難以改善，企業(yè)資金仍然面臨困局。

??由于部分民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約和商品房交付違約，金融機(jī)構(gòu)從風(fēng)險(xiǎn)管理角度，更傾向于向央企開(kāi)發(fā)商釋放流動(dòng)性，如保利發(fā)展、招商蛇口等企業(yè)順利在銀行間債券市場(chǎng)融資，觸碰三道紅線尤其是有債務(wù)違約的民營(yíng)房企，未來(lái)融資形勢(shì)依然困難，經(jīng)營(yíng)及生存狀態(tài)依然難言樂(lè)觀。

??10月商品房銷售跌速加快，銷售面積12709萬(wàn)平方米，較上月減少21.3%，同比減少21.7%，較2019年10月減少9.7%。雖然調(diào)控政策和信貸環(huán)境改善預(yù)期從9月開(kāi)始不斷加強(qiáng)，但市場(chǎng)低迷的局面并未在10月有所好轉(zhuǎn)，尤其是伴隨房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收政策的推出，購(gòu)房者開(kāi)始觀望，核心問(wèn)題是住房消費(fèi)信心尚未恢復(fù)，“金九銀十”已經(jīng)不存在。四季度是房企沖刺業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，未來(lái)兩個(gè)月銷售繼續(xù)承壓。

??分類物業(yè)銷售看,住宅銷售面積和金額均保持上漲，且漲幅最大；辦公樓銷售面積同比漲幅收窄，銷售金額低于去年同期；商業(yè)營(yíng)業(yè)用兩項(xiàng)指標(biāo)均進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

??從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比漲幅相對(duì)領(lǐng)先，東北地區(qū)持續(xù)表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌，且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。各地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)同比增速均處于回調(diào)區(qū)間，回調(diào)幅度在3-5個(gè)分百分點(diǎn)，東部和中部地區(qū)回調(diào)相對(duì)更明顯。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速繼續(xù)回落，單月跌幅擴(kuò)大

??1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124934億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1—10月份增長(zhǎng)14.0%，兩年平均增長(zhǎng)6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長(zhǎng)9.3%。

??1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅較1-9月減少1.6個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)收窄。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面仍未得到改善，對(duì)市場(chǎng)銷售預(yù)期下行，資金籌集困難，為了保持現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)，投資趨于保守，在土地市場(chǎng)上投資支出更為謹(jǐn)慎，在工程投資支出方面力度不斷降低。

??月度數(shù)據(jù)方面，10月新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額12366億元，較上月減少14.8%，同比減少5.4%，較2019年10月增加6.6%。單月投資額在9月進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間后，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。去年下半年市場(chǎng)處于高速恢復(fù)期，單月數(shù)據(jù)增幅明顯，基數(shù)較大，也是今年下半年月度同比持續(xù)走低的一個(gè)因素。從月度投資額來(lái)看，下半年投資比上半年略有下降，但整體依然還是正常范圍內(nèi)，全年整體投資大概率是正增長(zhǎng)。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，同比漲幅比上月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房跌幅擴(kuò)大，其中對(duì)辦公樓投資縮減速度更快。

??從地區(qū)來(lái)看，中部地區(qū)領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲12.1%；與上月相比東北地區(qū)漲幅回調(diào)幅度最大，收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)，其次是中部和西部地區(qū)。投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領(lǐng)先，高于其他三區(qū)域的總和。

??房屋新開(kāi)工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??10月跌幅超過(guò)三成

??1—10月份，房屋新開(kāi)工面積166736萬(wàn)平方米，同比下降7.7%。其中，住宅新開(kāi)工面積123481萬(wàn)平方米，下降6.8%；辦公樓新開(kāi)工面積4145萬(wàn)平方米，下降23.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工11878萬(wàn)平方米，下降18.5%。

??1-10月，商品房新開(kāi)工面積同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，較1-9月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)，主要受住宅新開(kāi)工速度放緩影響，住宅跌幅較1-9月擴(kuò)大3.5個(gè)百分點(diǎn)。10月房屋新開(kāi)工面積13792萬(wàn)平方米，較上月減少20.9%，較去年同期少33.1%，較2019年10月減少30.8%，跌幅明顯。

??長(zhǎng)期來(lái)看，銷售低迷、項(xiàng)目去化效率放緩拉長(zhǎng)整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)工意愿不強(qiáng)，企業(yè)土地儲(chǔ)備減少也會(huì)持續(xù)影響新開(kāi)工規(guī)模。如果企業(yè)資金面得不到有效改善，房屋新開(kāi)工增速將不斷下探。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落，國(guó)內(nèi)貸款下降明顯

??1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長(zhǎng)8.8%；比2019年1—10月份增長(zhǎng)14.8%，兩年平均增長(zhǎng)7.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20148億元，下降10.0%；利用外資72億元，下降35.4%；自籌資金52617億元，增長(zhǎng)5.1%；定金及預(yù)收款62040億元，增長(zhǎng)21.0%；個(gè)人按揭貸款26678億元，增長(zhǎng)9.7%。

??1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速回落至個(gè)位數(shù)，較上月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的53.3%，與1-9月保持不變；自籌資金占31.6%，占比較上月提高了0.4個(gè)百分點(diǎn)。從資金增幅看，定金及預(yù)售款漲幅最大，但漲幅回調(diào)幅度也最明顯，較上月收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售市場(chǎng)低迷對(duì)企業(yè)資金來(lái)源產(chǎn)生直接影響。10月國(guó)內(nèi)貸款降幅持續(xù)擴(kuò)大，較1-9月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??雖然目前信貸政策改善預(yù)期加強(qiáng)，但過(guò)程較為緩慢，資金來(lái)源依然慣性下降。10月評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)多家房企信用評(píng)級(jí)，企業(yè)仍需降低負(fù)債水平、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定資本市場(chǎng)信心。

??土地購(gòu)置面積跌幅擴(kuò)大，土地成交均價(jià)持續(xù)上漲

??1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15824萬(wàn)平方米，同比下降11.0%；土地成交價(jià)款11410億元，增長(zhǎng)0.2%；土地成交均價(jià)7211元/平方米，上漲12.6%。

??1-10月土地購(gòu)置面積跌幅擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款保持為略高于零增長(zhǎng)線；土地價(jià)格逐月上漲，1-10月每平方米突破7000元，同比漲幅較上月擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。10月多個(gè)城市宣布第三批集中供地計(jì)劃，受第二批集中供地流拍影響，多城市在第三批土地供應(yīng)時(shí)放寬了拿地限制，如降低對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的限制、降低企業(yè)資質(zhì)、取消“市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)”、下調(diào)保證金和收款比例等。但在企業(yè)保守的拿地策略下，市場(chǎng)難言樂(lè)觀。

??商品住宅待售面積持續(xù)減少

??10月末，商品房待售面積50203萬(wàn)平方米，比9月末減少81萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少41萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加54萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少1萬(wàn)平方米。

??10月末商品住宅待售面積較上月末小幅減少，辦公樓庫(kù)存面積有所增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房與上月末基本持平。非住宅商品房呈現(xiàn)庫(kù)存增加、銷售負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)日趨明顯，各地需要結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，探索更為靈活的商住配比和供應(yīng)模式。