[易居研究院]2021年三季度全國居民購房杠桿研究

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??一、全國居民購房貸款走勢

??1、2021年三季度個人住房貸款余額增速回落幅度不斷擴大

??從人民銀行季度公布的全國個人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢，但增速持續(xù)放緩。2021年三季度末個人住房貸款余額37.4萬億元，同比增長11.3%，增速分別較上季度末和上年同期低1.7個和4.4個百分點。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度以來個人住房貸款余額同比增速回落幅度不斷擴大，三季度增速回落至11.3%。

??在LPR連續(xù)一年半持平、銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度全面實施的背景下，今年上半年多地房貸審批趨嚴，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)風險偏好不斷收縮，部分商業(yè)銀行個人住房貸款額度不足，個貸利率上漲。但進入9月，央行、銀保監(jiān)會多次發(fā)聲表示將“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，不斷向市場傳遞維穩(wěn)信號，預計年內(nèi)房貸利率將不會繼續(xù)上漲，房價回穩(wěn)的城市信貸政策將會迎來改善，預計四季度個人房貸余額同比增速還將繼續(xù)回落，但回落幅度將縮小。三季度末個人住房貸款余額同比增速低于金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額11.9%的同比增速，這是自2012年四季度末以來首次低于總?cè)嗣駧刨J款同比增速。

??2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會出臺房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對各類銀行業(yè)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比設(shè)置了上限，進行分檔管理，其中中資大型銀行個人住房貸款占比上限為32.5%，中資中型銀行上限為20%，共五檔依次遞減。2021年三季度末，全國個人住房貸款余額占人民幣各項貸款余額的比例為19.7%，環(huán)比維持不變，同比下降0.1個百分點。

??從2013年至2020年的數(shù)據(jù)來看，個人住房貸款余額占比一季度至四季度會持續(xù)增加，但2021年該趨勢發(fā)生了變化，二季度該指標與一季度相比不增反降，三季度較二季度持平。該指標趨勢變化的原因與2008年和2011年類似，主要是房地產(chǎn)信貸政策的收緊和房屋銷量的下滑所導致，但在央行釋放維穩(wěn)信號后，預計四季度該占比會繼續(xù)持平。

??2、全國人民幣新增貸款中個人房貸占比創(chuàng)2014年以來同期新低

??這里對人民銀行季度公布的個人住房貸款余額做差估算出個人住房貸款余額季度新增額走勢。數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，個人住房貸款余額新增7900億元，環(huán)比下降13%，同比下降36%。

??從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2021年三季度，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為20%，環(huán)比上升2個百分點，同比下降10個百分點。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標大致出現(xiàn)三個高點（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標連續(xù)刷新歷史最高值，達到53%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年以來，該指標呈震蕩下行趨勢，說明個人房貸在總信貸中的占比得到了較好的控制。2020年，雖然疫情后貨幣放水，但該指標沒有像2009年和2016年那樣大幅上升，說明貨幣放水沒有過多流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2021年三季度個人住房貸款該指標占比為20%，創(chuàng)2014年以來同期新低，主要是一方面供應端房地產(chǎn)貸款緊縮程度乃歷史罕見，住房貸款審批趨嚴，銀行放貸周期拉長，另一方面需求端也在收縮，不斷上漲的房貸利率和經(jīng)濟恢復緩慢等因素抑制了人們購房的積極性，全國房地產(chǎn)成交量大幅下滑。

??二、全國居民購房杠桿率不斷下降，創(chuàng)近9年新低

??這里將個人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此后7個季度連續(xù)下行。2019年，居民購房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本在31%-32%的區(qū)間穩(wěn)定下來。2020年上半年全國首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，這有助于刺激居民貸款購房，居民購房杠桿率連續(xù)兩個季度小幅上升。不過下半年以后，多城通過提高二套房首付比例或貸款利率等，對房貸政策進行了收緊，三四季度全國居民購房杠桿率下行。

??今年以來多城銀行房貸額度緊張，放款周期拉長，部分城市停止二套房、二手房房貸，重點城市的個人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。2021年三季度，全國居民購房杠桿率為24.8%，環(huán)比下降1.2個百分點，同比下降6.8個百分點，該指標從去年二季度開始持續(xù)下降，已創(chuàng)2012年四季度以來近9年新低。

??三、全國居民購房杠桿率不斷下降，百城房價出現(xiàn)下跌拐點

??比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現(xiàn)，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行，二季度杠桿率進一步下行，房價指數(shù)漲幅擴大，三四季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，三季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至0。2020年上半年，全國首套房貸利率持續(xù)下行，全國居民購房杠桿率小幅上行，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅也連續(xù)小幅上行；三季度居民購房杠桿率小幅下行，房價指數(shù)環(huán)比漲幅則繼續(xù)小幅上行；四季度二者均下行。

??2021年三季度，多地房貸政策繼續(xù)收緊，全國居民購房杠桿率繼續(xù)下行，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅回落至0.63%。從2016-2017年的數(shù)據(jù)來看，百城房價環(huán)比漲幅的拐點略滯后于居民購房杠桿率的拐點，受樓市降溫影響，百城房價環(huán)比漲幅三季度大幅回落，出現(xiàn)下跌拐點， 如果看月度數(shù)據(jù)，則9月已經(jīng)轉(zhuǎn)跌，拐點確立，預期四季度繼續(xù)下跌。

??四、全國住戶部門杠桿率走勢

??1、經(jīng)濟增長緩慢，房地產(chǎn)市場遇冷，全國住戶部門杠桿率基本維持不變

??國際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國或地區(qū)居民部門的債務(wù)與GDP之比。在居民債務(wù)統(tǒng)計口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類金融機構(gòu)信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》中指出：當住戶部門杠桿率低于10％時，該國的債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟增長；當住戶部門杠桿率高于30％時，該國中期經(jīng)濟增長將會受到影響；而當住戶部門杠桿率超過65％時，將會影響到金融穩(wěn)定。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機發(fā)生后，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2020年住戶部門杠桿率上升速度有所加快，主要是受疫情影響GDP增長較弱。

??2021年三季度，我國住戶部門杠桿率為62.1%，環(huán)比小幅上升0.1個百分點，同比上升0.7個百分點，2021年以來住戶部門杠桿率一至三季度基本持平。自2009年以來住戶部門杠桿率持續(xù)上升的勢態(tài)基本告一段落，杠桿率的持平，雖然有經(jīng)濟增速放緩的影響，但主要還是因為房貸收緊，房屋銷售量下降。截至目前央行多次發(fā)出維穩(wěn)信號，監(jiān)管部門極力避免因政策調(diào)整誤傷合理的市場需求，但房地產(chǎn)信貸政策沒有出現(xiàn)明顯寬松信號，且經(jīng)濟的下行壓力不斷加大，因此我們預計四季度我國住戶部門杠桿率進一步增長或下滑的空間均不大，將會繼續(xù)在62%左右震蕩。

??國際清算銀行數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度末，所有統(tǒng)計國家的住戶部門平均杠桿率為68.7%，其中發(fā)達經(jīng)濟體為79.0%，新興市場經(jīng)濟體為52.8%，較2020年末均有小幅下降。疫情后全球貨幣大放水將該指標于2020年末推向了繼08年金融危機后的第二個歷史高位，2021年一季度全球經(jīng)濟有所恢復，指標小幅回落。目前我國住戶部門杠桿率略低于國際平均水平，但高于新興市場經(jīng)濟體平均水平。

??2、全國住戶部門貸款余額/存款余額比例小幅增加

??全國住戶部門貸款余額與全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個側(cè)面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2016-2018年呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個百分點。2019年以來，住戶部門貸存款余額比例一直在63%-68%之間小幅震蕩。

??2021年三季度住戶部門貸存款余額比例為68.3%，環(huán)比、同比分別增長1.1個百分和1.5個百分點。按照以往季節(jié)性規(guī)律，四季度該比值將繼續(xù)上升，但需要看的是，全國住戶部門存款余額自去年二季度以來同比增速不斷下降，貸款余額增速也不斷放緩，預計該比例上升幅度將不會很大。