[克而瑞]10月銷售、投資顯示尚在探底中,料政策趨緩效果亦將顯現(xiàn)

??受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

??11月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-10月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)下行加劇，新房銷售規(guī)模同比降幅擴大至22%，開發(fā)投資增速同比下降5%。房屋新開工與竣工面積再度下降，單月分別同比降33%和21%。房企資金緊繃下建安與土拓再難支撐開發(fā)投資，受此影響下開發(fā)投資累計同比增速收窄至7.2%。

??10月銷售面積同比跌幅擴大8pct至22%

??但累計同比增速降幅放緩

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—10月，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1—10月增長7.3%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1—10月增長18.3%。1—10月商品房銷售面積和銷售金額累計同比較1-9月分別收窄4pct和4.8pct，下降速度有放緩跡象。

??單月來看，10月全國商品房銷售共計銷售12719萬平方米和12390億元，環(huán)比均下降21%；同比則分別下降21.6%和22.6%，較9月降幅分別擴大了8.4pct和6.8pct。而9月商品房銷售面積同比降幅較8月擴大2.3pct?？梢?0月全國商品房銷售表現(xiàn)非但未能止跌，反而加速下滑。

??居民涉房信貸政策的收緊對房地產(chǎn)市場影響仍在發(fā)酵，各地區(qū)新房銷售表現(xiàn)進一步下行。前10月東中西部商品房銷售面積累計同比增幅分別收窄至9%、11.5%和2.7%。東北地區(qū)累計同比跌幅擴大至5.4%。

??值得注意的是，涉房信貸政策有放松跡象，10月末起部分二三線城市下調(diào)了房貸利率，11月初保利發(fā)展、招商蛇口等在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。因此預計11月起全國商品房銷售表現(xiàn)將有回升表現(xiàn)，事實上10月銷售面積及金額累計同比增速相比9月已有下降速度有放緩跡象。

??新房房價僅一線持平其余皆跌

??二手房房價則全線普降且跌勢未穩(wěn)

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價下降至9741元/平方米，但環(huán)比降幅已經(jīng)收窄。結(jié)合新房銷售表現(xiàn)來看，各地區(qū)“以價換量”效用已邊際收窄。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，除一線城市以外二三線城市及整體新房及二手房銷售價格仍處于下降態(tài)勢。10月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，與9月相同。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由9月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比9月擴大0.2pct。三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.3%，降幅比9月均擴大0.1pct。

??事實上，目前已有21余城市出臺了“限跌令”以防止房企無底線開展降價營銷進一步擾亂樓市預期和情緒。這表明“以價換量”在多數(shù)城市已失去明顯效果，后續(xù)各能級房價走勢將向全國商品房成交均價趨同，由降轉(zhuǎn)平。

??新開工、竣工“停工潮”同比降33%、21%

??拿地“流拍潮”同比降11%

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積942859萬平方米，同比增長7.1%。房屋新開工面積166736萬平方米，下降7.7%。房屋竣工面積57290萬平方米，增長16.3%。三者較1-9月增幅分別收窄了0.8pct、3.2pct和7.1pct。

??房企資金和融資情況愈發(fā)嚴峻下項目新開工大幅減緩。10月全國新開工面積13792萬平方米，環(huán)比下降21%。同比降幅較9月大幅擴大19.6pct至33.1%，規(guī)模創(chuàng)2020年以來新低。民營開發(fā)企業(yè)在銷售回款難和融資借款難的雙重困境下，無力繼續(xù)新開工項目。

??單月項目竣工速度也進一步下降，停工現(xiàn)象普遍“保交付”目標難以實現(xiàn)。10月全國房屋竣工面積6277萬平方米，同比下降20.6%，由正轉(zhuǎn)負降幅擴大21.6pct。1-10月全國房企本年到位資金同比增速降至8.8%，受房企資金流動性緊張影響，全社會以建筑業(yè)為代表對房地產(chǎn)業(yè)后市預期悲觀，擔心后續(xù)工程款項兌付問題下部分工期收尾項目已出現(xiàn)停工現(xiàn)象，受此影響下全國整體竣工強度與規(guī)模均由三季度高點快速下降。

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%，降幅較1-9月擴大2.4pct；土地成交價款11410億元，增長0.2%，增幅較1-9月微收0.1pct。10月份迎來了北京、上海、杭州等5個重點城市的第二輪集中拍地，城市數(shù)量較上月有所下降，月內(nèi)土地成交規(guī)模維持在低位。市場熱度方面，降溫現(xiàn)象仍在進一步延續(xù)，甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價和流拍。在房地產(chǎn)行業(yè)資金面被嚴控的背景下，目前土地市場已經(jīng)進入到了冰點，高流拍、國企央企托底成為了土地市場中的常態(tài)，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

??10月建安、土拓難再支撐開發(fā)投資

??同比單月降幅擴大2pct至跌5%、累計僅增7.2%

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1—10月增長14.0%。兩年增速較1-9月分別收窄1.6pct和0.9pct。10月單月完成開發(fā)投資額12366億元，同比下降5.4%，降幅較9月進一步擴大1.9pct，環(huán)比則下降14.8%。

??正如上文所說，建安投資與土拓投資均無法繼續(xù)支撐全行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模，在竣工“停工”、新開工“暫緩”和拿地“流拍”的多重沖擊下，投資單月同比降幅進一步擴大，后續(xù)累計同比增速也將進一步走低。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

??商品房銷售來看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調(diào)控的推進，短期來看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以價換量”的效用邊際遞減，三四線城市新房銷售將面臨更大下行壓力。后續(xù)居民涉房信貸放松，包括利率下調(diào)、審核放寬等或?qū)⒃诓糠侄€城市零星展開，對全國整體新房銷售增速刺激作用有限，但對具體城市銷售表現(xiàn)將有較大促進作用。

??房企拿地方面，土地市場冰點狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態(tài)。重點城市已經(jīng)開始進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，預計第三輪企業(yè)拿地積極性將會有所提升，土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象也會有所改善。

??房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續(xù)保持對項目施工持謹慎態(tài)度。新開工計劃將進一步放緩，同時資金壓力和行業(yè)預期不佳也將拖累項目交付進度，竣工規(guī)模也將繼續(xù)下降。整體而言，后續(xù)房屋施工面積與施工強度均將降低。

??土拓投資有限且建安投資乏力下開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關產(chǎn)業(yè)的消極預期下投資增速將繼續(xù)回落。當前部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已有放松跡象，如武漢和哈爾濱等，考慮到房地產(chǎn)市場占全社會GDP較大比重，基于保障民生和防止房地產(chǎn)業(yè)下行壓力向關聯(lián)行業(yè)擴散，后續(xù)或?qū)⒂懈喑鞘谐雠_“救市政策”，屆時開發(fā)投資規(guī)模和增速或?qū)⒂邢蚝脵C會。