[克而瑞]二輪土拍寒潮持續(xù)蔓延，三輪集中供地門檻適度放松（2021年10月）

??2021年10月，重點城市二輪集中拍地潮延續(xù)，本月共有5個重點城市完成了二輪集中土拍。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??2021年10月，重點城市二輪集中拍地潮延續(xù)，本月共有5個重點城市完成了二輪集中土拍。但對比首輪土拍熱度來看，這些城市二輪土拍熱度均大幅降溫，土拍寒潮持續(xù)蔓延。受此影響，本月市場熱度進一步下滑，地價、溢價率等指標環(huán)比走低，流拍率高位盤踞。

??市場熱度的下滑也使地方政府在供應(yīng)端有所調(diào)整。從10月份發(fā)布第三輪集中供地公告的5個城市來看，土地出讓門檻已適度放松，如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持（公共住房）上限、合肥取消配建保障性租賃住房指標等。

??1 市場走勢

??多城發(fā)布三輪供地拉動供應(yīng)量環(huán)比走高
10月土地成交量漲價跌

??供應(yīng)方面。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積達27049萬平方米，環(huán)比上漲近一成，也僅較去年同期減少2%。供應(yīng)量的上漲一方面是由于此前土地供應(yīng)量持續(xù)縮量的三四線城市推地量上漲，另一方面則是因重點城市三輪集中供地潮來臨。具體而言，本月共有7個重點城市集中推地，除寧波、鄭州推出地塊為第二輪集中出讓地塊外，上海、深圳、南京、蘇州和合肥則均開啟了第三輪集中供地。

??成交方面。雖然本月集中土拍的重點城市個數(shù)較上月減半，但在三四線城市成交量大幅回升的帶動下，10月成交面積仍較上月進一步走高。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積環(huán)比微漲5%至13310萬平方米。各能級城市表現(xiàn)各異，其中一二線城市的成交建面均不敵上月，成交面積分別為635萬平方米和2354萬平方米，環(huán)比分別下降6%和50%；三四線城市的成交規(guī)模則環(huán)比大幅回升，達到10321萬平方米，環(huán)比上漲42%。

??價格方面。受三四線城市成交占比顯著提升影響，本月平均地價較上月走低，成交樓板價為3040元/平方米。各能級城市中，除一線城市成交地價因北上多宗高價地溢價出讓而環(huán)比上漲17%至18477元/平方米外，其余能級城市的成交地價均不敵上月。但從前10月成交地價同比變動來看，各能級城市前10個月的平均地價依然是較去年同期上漲的，其中二三線城市的漲幅均在20%以上。

??2 市場熱度

??多城集中土拍遇冷致溢價率進一步走低
流拍率延續(xù)高位運行

??市場熱度方面。盡管有京滬杭等風(fēng)向標城市集中土拍，但受市場整體低溫影響，這些城市的二輪土拍也并未能逃脫降溫，提前撤牌、延期、底價成交在這些城市輪番上演。受此影響，本月成交溢價率較上月進一步走低，環(huán)比減少0.9個百分點，降至3.3%，再創(chuàng)下2020年以來的最低值。

??各能級城市溢價率也全線走低，尤其是二線城市，平均溢價率僅有1.6%，創(chuàng)下歷史新低。具體來看，一線城市本月溢價率僅有3.3%，主要是本月成交主力京滬二輪集中土拍熱度較低所致；在土拍規(guī)則升級、土地出讓條件提升的影響下，主力成交城市杭州、武漢、長沙等首輪土拍熱度較高的城市在第二輪土拍中遭遇“寒潮”，使得二線城市整體市場熱度大降溫；三四線城市表現(xiàn)也不佳，本月平均溢價率降至4.5%的低位。

??土地流拍方面。在行業(yè)處于調(diào)整周期的現(xiàn)階段，房企觀望情緒依舊濃厚，拿地主力仍然是現(xiàn)金流相對充裕的央企或地方國企。因此，無論是北京、上海、杭州等重點城市，還是22城之外的金華、溫州、東莞、佛山等熱點三線城市，均出現(xiàn)了地塊提前撤牌或延期的現(xiàn)象，如佛山10月原計劃出讓7宗宅地，但有6宗延期或撤牌，1宗因無人競價而流拍，當月涉宅地零成交。在撤牌與流拍頻發(fā)的影響下，10月土地流拍率依然盤踞高位。以重點監(jiān)測城市來看，本月土地流拍率與上月持平，延續(xù)27%的高位。

??3 重點地塊

??核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)宅地價值凸顯
京滬仍有多宗地溢價成交

??雖然對比首輪集中土拍熱度而言，北京和上海第二輪集中土拍也未能逃離降溫趨勢，尤其是北京，第二輪原計劃出讓的43宗地中僅成功出讓17宗，撤牌、延期地塊比例高達60%，已然成為第二輪集中土拍城市中流拍率最高的城市。但是，在市場大降溫下，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地仍然備受房企關(guān)注，如北京海淀區(qū)東升鎮(zhèn)宅地、上海閔行新城地塊、西虹橋地塊等，均受到了多家房企的爭奪，最終觸頂成交。

??本月成交地塊中，關(guān)注度最高的當屬北京海淀區(qū)東升鎮(zhèn)京昌路兩宗宅地。這兩幅地塊區(qū)位十分優(yōu)越，地處四環(huán)和五環(huán)之間，鄰近清北等知名高校，周邊配套十分完善，吸引了10家以上的房企及聯(lián)合體報名，最終均進入競品質(zhì)階段，由中建以93.7億的總價及各10%的共有產(chǎn)權(quán)份額收入囊中。

??總結(jié)：2021年10月，在重點城市集中供地潮延續(xù)疊加三四線城市推地量上漲的影響下，本月土地市場成交規(guī)模環(huán)比進一步上升，但仍處于較低水平。此外，從前10月累計成交量來看，已和去年同期有兩成以上的降幅，預(yù)計年度成交規(guī)模將難及2020年。

??另一方面，降溫現(xiàn)象仍在進一步延續(xù)，甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價和流拍，土地市場已進入冰點，并進一步影響著銷售側(cè)的市場預(yù)期，使得房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)預(yù)期”迎來更多挑戰(zhàn)。不過，為了應(yīng)對土地市場的降溫，重點城市已經(jīng)開始進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，部分城市已適度放松了第三輪拿地門檻，預(yù)計第三輪供地中企業(yè)拿地積極性將會有所提升，土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象也會有所改善。