[克而瑞]寧波：地價(jià)下調(diào)難擋二輪土拍“寒流”，城投托底下流拍率仍達(dá)40%

??地價(jià)房價(jià)比接近0.5，高交付等要求縮減房企盈利空間。

??作為長三角核心城市的寧波，在地價(jià)下調(diào)的情況下也難逃第二輪集中供地遇冷的大趨勢。近四成地塊流拍、品牌房企參拍意愿低、盈利空間遭擠壓、地方城投托底等表象與此前諸多城市土拍相一致。

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??供應(yīng)增加下四成地塊流拍
第二輪集中土拍成交“量價(jià)齊跌”

??寧波第二輪集中供地的規(guī)模較首輪有顯著提升，第二輪共計(jì)掛牌了46宗含宅地塊，總建筑面積達(dá)446.9萬平方米，較第一輪提高了48%，地塊幅數(shù)增加19宗。但供應(yīng)量的上升，并未帶動(dòng)土拍成交量的同步提升，在市場整體轉(zhuǎn)涼的情況下，近四成地塊遭遇流拍，最終呈現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的走勢。

??第二輪集中供地寧波共成交28宗地，較首輪減少1宗；成交總建面為260.9萬平方米，較首輪下滑14%；成交總金額為175.2億元，與首輪相比，大幅收縮51%；平均樓板價(jià)更是下滑43%,僅有6715元/平方米。

??實(shí)際上，與首輪近七成地塊溢價(jià)率超過20%形成鮮明對(duì)比的是，第二輪集中供地中成功出讓的地塊幾乎均為底價(jià)成交。

??溢價(jià)率最高的地塊為江北區(qū)慈城鎮(zhèn)一宗政府100%回購的地塊，以7.58%的溢價(jià)率被中建國際競得，該地塊的政府回購價(jià)達(dá)到10500元/平方米，與2144元/平方米的樓板價(jià)相比，仍具有一定的利潤空間，且不需要自行銷售，配建要求也不高。

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??地塊起拍價(jià)較首輪有所下調(diào)
卻仍難刺激企業(yè)積極參拍

??在對(duì)比了兩輪集中供地中，均為商品房屬性、且相隔距離在3公里以內(nèi)的地塊價(jià)格后，可以看出第二輪集中供地中，政府已經(jīng)有意“降價(jià)”，海曙區(qū)、奉化區(qū)的4宗地塊出讓樓板價(jià)與首輪集中供地時(shí)周邊的成交地價(jià)相比，降幅從9%到35%。

??在地價(jià)真實(shí)下降的情況下，這些土地也依然面臨著底價(jià)成交、甚至流拍的困局，足以見得當(dāng)前市場信心較弱、房企拿地十分謹(jǐn)慎。

??綜合來看，本次寧波土拍共出讓46宗含宅地塊，其中有14宗為保障房、租賃用房、政府回購等保障型住房地塊，其余32宗地塊則為普通可售住宅，在以往市場預(yù)期良好、市場熱度較高的情況下，此類地塊往往是房企爭相競拍的主要土儲(chǔ)資源。

??而在第二輪集中供地中，普通可售宅地卻慘遭流拍，尤其鄞州區(qū)、海曙區(qū)分別有6宗、4宗普通可售住宅用地流拍，包括部分配建要求并不高的地塊無人問津。

??反之，保障型地塊在城投托底之下大部分都得以成交，拿地單位以地方政府企業(yè)為主，包括寧波江北區(qū)城建投資發(fā)展、北侖靈峰市政工程、寧波甬鎮(zhèn)投資等。

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??地價(jià)房價(jià)比接近0.5
高交付等要求縮減房企盈利空間

??除了房企資金流持續(xù)承壓導(dǎo)致投資收緊的因素，銷售限價(jià)也是導(dǎo)致企業(yè)投資意愿弱的重要原因。

??本次寧波出讓地塊中，普通可售住宅均有價(jià)格限制，且對(duì)比銷售均價(jià)與樓板價(jià)來看，大部分地塊的地價(jià)房價(jià)比維持在0.4-0.5范圍內(nèi)，而本次寧波大部分出讓地塊的配建、交付要求均不低，無疑進(jìn)一步阻礙了房企拿地的積極性。

??我們選取了部分配建要求相對(duì)較低的地塊來比較，其中部分地塊的地價(jià)房價(jià)比已經(jīng)超過0.6，甚至達(dá)到0.68。因此整體來看本次土拍并未給房企留下太大的盈利空間。

??值得注意的是，鄞州區(qū)、海曙區(qū)還有地塊要求全裝修現(xiàn)房銷售，再度延長了房企回款的時(shí)間，這三宗要求現(xiàn)房銷售的地塊也無一成交，全部遭遇流拍。

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??城投“托底”保障型地塊
品牌房企多數(shù)“躺平”

??與首輪集中供地相比，二輪土拍中品牌房企幾乎全部隱身，僅有城投等地方平臺(tái)公司“托底”。

??首輪中，在寧波拿地房企多以長三角本土的百強(qiáng)房企、以及保利、萬科、龍湖、世茂等外來的規(guī)模房企為主，首輪企業(yè)在寧波補(bǔ)倉意愿相當(dāng)積極，競拍也相對(duì)激烈；

反觀第二次集中供地，百強(qiáng)房企中僅剩保利、招商分別拿下2宗、1宗地塊，以及本土規(guī)模房企也僅有宋都、雅戈?duì)柛髂孟?宗地。其余地塊均被各地的城投公司所獲。具體來看，大多數(shù)城投公司的出現(xiàn)，主要是給保障型地塊進(jìn)行托底，仍有多宗普通可售宅地流拍。

??綜合來看，寧波的第二輪集中供地也并未逃脫“冷淡收?qǐng)觥钡拿\(yùn)，與此前諸多城市相似的是，也同樣遇到了大面積流拍、底價(jià)成交、國企托底等局面。

??由于監(jiān)管政策并未明顯放松，并隨著時(shí)間推移，房企負(fù)債難以償還、現(xiàn)金流承壓的現(xiàn)象頻發(fā)，預(yù)計(jì)“遇冷”仍然是第三輪集中供地的主旋律，不同類型的房企投資態(tài)度也仍將繼續(xù)分化。