[克而瑞]“兩集中”城市供地計(jì)劃平均完成率52%，三輪土拍規(guī)模將明顯增加

??第三輪集中供應(yīng)量或?qū)⒚黠@增加，競(jìng)拍門檻也會(huì)有所放松。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??截止10月底，除寧波、鄭州兩城外，其余20個(gè)重點(diǎn)城市均已完成前兩輪集中供地，與往年相比，這些城市2021年土地供地規(guī)模有何變化？按照本年度土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)的整體節(jié)奏如何？接下來(lái)的第三輪集中土拍市場(chǎng)走向又將如何變化？

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??成交規(guī)模前10月成交建面占2020年全年的75%
滬、蘇、廬已超2020年全年

??CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，22個(gè)重點(diǎn)城市2021年宅地總成交建面2.2億平方米，達(dá)到了2020年全年的75%。參考近期土地市場(chǎng)降溫、流拍率激增的市場(chǎng)情況推斷，2021年22個(gè)重點(diǎn)城市全年土拍熱度將較2020年出現(xiàn)大幅下滑。但考慮到第三輪供地均未開(kāi)始，全年土地成交規(guī)模仍然有望保持在較高水平，在與土地出讓相關(guān)的政府基金性收入方面，重點(diǎn)城市相關(guān)收入不會(huì)出現(xiàn)較大的緊縮壓力。

??分城市來(lái)看，大部分重點(diǎn)城市加大了土地供應(yīng)量，尤其是蘇州、合肥、上海、北京、長(zhǎng)沙、杭州等城市，2021年前10月的宅地成交量就已經(jīng)與2020年全年成交量持平甚至超越。此外，長(zhǎng)春、天津、廈門、廣州、成都等城市前10個(gè)月宅地供應(yīng)總量也相對(duì)充裕，占2020年全年宅地總成交量的80%以上。

??相比之下，寧波、福州、沈陽(yáng)、青島、重慶、武漢、鄭州等城市前10個(gè)月宅地供應(yīng)相對(duì)較少，同比去年全年均在70%以下；尤其是去年市場(chǎng)熱度高漲的寧波，前10個(gè)月宅地成交建面僅有428萬(wàn)平方米，僅有2020年全年宅地成交量的四成，是22個(gè)重點(diǎn)城市中前10個(gè)月中成交規(guī)模較2020年降幅最顯著的城市。

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??供地計(jì)劃：二輪土拍流拍激增
前10月僅完成全年供地計(jì)劃52%

??考慮到今年多個(gè)重點(diǎn)城市本身就加大了宅地計(jì)劃供應(yīng)量，土地計(jì)劃供應(yīng)量較去年整體“偏寬?！?，進(jìn)一步對(duì)比這些城市2021年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量來(lái)看，21城（上海未公布供地計(jì)劃）前10個(gè)月宅地成交面積占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例平均僅為52%，整體供應(yīng)節(jié)奏偏緩。（分城市完成情況詳見(jiàn)圖4）

??值得注意的是，從土地供應(yīng)角度來(lái)看，部分城市前10個(gè)月土地掛牌量還是比較高的，但受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，流拍率大幅提升，導(dǎo)致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州5個(gè)城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，使得供地完成量被大幅壓縮。

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??城市差異：廣、深供地計(jì)劃完成度最佳
京、鄭、甬供地節(jié)奏最慢

??分城市來(lái)看，16個(gè)城市前10個(gè)月宅地成交量占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例都在60%以下，占比超過(guò)七成；除還未完成第二批集中供地的寧波和鄭州，還有供應(yīng)量較少的北京、廈門和濟(jì)南，前10個(gè)月宅地成交量占全年計(jì)劃的40%以下。

??僅5個(gè)城市前10個(gè)月宅地供應(yīng)量占比超過(guò)60%，其中，廣州高達(dá)83%，是22城中供地節(jié)奏最為激進(jìn)的城市（雖然廣州第二輪流拍率較高，但廣州首輪積極推貨，首輪供應(yīng)量占比高達(dá)56%）。除廣州之外，深圳、蘇州、無(wú)錫和天津的成交量占全年供地計(jì)劃的比重也超過(guò)了60%，供應(yīng)節(jié)奏也相對(duì)較快。

??分階段來(lái)看，第二輪集中供地成交規(guī)模普遍比首輪要少，像廣州、長(zhǎng)沙、杭州、蘇州、濟(jì)南等多個(gè)城市第二輪實(shí)際成交宅地均不足首輪的半數(shù)。就以長(zhǎng)沙為例，首輪成交宅地296公頃，第二輪僅成交了68公頃，第二輪僅有首輪的23%，成交量劇減。

??而首輪供地比較少的廈門、深圳兩城第二輪供應(yīng)則明顯放量，并且兩城在第二輪土拍中表現(xiàn)較佳（廈門零流拍、深圳僅流拍1宗），兩城第二輪實(shí)際成交規(guī)模較首輪明顯增加。

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??第三輪集中供應(yīng)量或?qū)⒚黠@增加
競(jìng)拍門檻也會(huì)有所放松

??綜上，雖然“兩集中”新政之后，大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都加大宅地供應(yīng)力度，但從重點(diǎn)城市1-10月宅地實(shí)際成交規(guī)模來(lái)看，除廣州、深圳已完成全年宅地供應(yīng)計(jì)劃超八成（83%、81%）外，大部分城市供地完成情況相對(duì)偏緩，尤其是北京、鄭州、寧波、深圳、廈門、濟(jì)南等城市，1-10月累計(jì)宅地成交面積還不及全年宅地供地計(jì)劃的40%，供應(yīng)十分緩慢。

??截止10月27日，無(wú)錫、南京、蘇州和深圳已經(jīng)掛牌第三批集中供地，假設(shè)第三批集中供地均成功出讓，除第二批集中供地中流拍率較高的南京供地完成率僅有88%，其余三城均小幅超額完成全年宅地供應(yīng)計(jì)劃，地方政府完成供地計(jì)劃的主觀性還是比較強(qiáng)的。

??考慮到接下來(lái)即將迎來(lái)第三批土地密集入市，為完成全年供地計(jì)劃，供地計(jì)劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟(jì)南等城市要進(jìn)一步加大宅地供應(yīng)量，尤其是濟(jì)南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類城市，第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。

??此外，考慮到當(dāng)前房企面臨較大的資金困難，為避免大比例的土地流拍，競(jìng)拍門檻將有一定程度的放松，蘇州、南京在第三輪集中土拍出讓公告中已經(jīng)對(duì)競(jìng)拍規(guī)則適度放松。譬如南京第三輪集中供地中降低對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的限制、企業(yè)拿地資質(zhì)由一級(jí)或二級(jí)降至三級(jí)；蘇州第三輪集中土拍保證金比例全部下調(diào)至30%，房企資金要求明顯放寬?？紤]到兩城均為熱點(diǎn)城市，在第二輪土拍中表現(xiàn)尚可，這樣來(lái)看，流拍率較高的部分城市放松的可能性更大。