[克而瑞]土地周報 | 土地成交量價齊跌(11.8-11.14)

2021-11-16 15:21:34來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-11-16
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??2021年第46周

??11月8日-11月14日,由于本周無一城市集中土拍,重點監(jiān)測城市的成交熱度跌至低點,成交量價及溢價率均較上周進(jìn)一步走低。不過,結(jié)合重點城市供地節(jié)奏來看,加上本周推地的成都和福州,已有10個城市公布了第三批次集中出讓地塊,將在11月末和12月初進(jìn)行出讓,屆時重點城市將迎來新一輪的土拍高峰期。

??土地政策

??廣東發(fā)文保障商業(yè)配套用地

??遼寧將重點整治房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域等違規(guī)行為

??11月9日,廣東省政府發(fā)文促進(jìn)城市消費,要求各地要優(yōu)先保障涉及民生的商業(yè)配套設(shè)施用地指標(biāo),統(tǒng)籌優(yōu)化區(qū)域商業(yè)空間格局,根據(jù)實際需求將商業(yè)用地納入當(dāng)年建設(shè)用地供應(yīng)計劃,以提升商圈消費。11月10日,遼寧省住建廳等部分發(fā)布通知稱,將開展為期三年的重點整治房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域、房屋買賣領(lǐng)域、住房租賃領(lǐng)域、物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域等四個方面的秩序行動,其中在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)?yán)查未依法依規(guī)取得土地即開工建設(shè)、違反土地出讓合同建設(shè)要求、未按合同約定足額繳納土地出讓金等行為。

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??土地供應(yīng)

??本周掛牌量環(huán)比上漲

??福州、成都發(fā)布第三輪集中供應(yīng)公告

??供應(yīng)方面。本周重點監(jiān)測城市的供應(yīng)建面較上周小幅上漲,總供應(yīng)建筑面積達(dá)1994萬平方米,環(huán)比上漲15%,但同比仍有超兩成的降幅。重點城市集中供地方面,福州與成都掛牌了第三批集中供應(yīng)地塊。從供應(yīng)量來看,福州第三批供應(yīng)量較前兩輪明顯增加,總供應(yīng)建面達(dá)241萬平方米,總起價為232億元;成都的供應(yīng)量則較前兩次明顯縮減,總建面約374萬平方米,還不足第二批供應(yīng)量的五成。從供地規(guī)則上看,福州第三批土地出讓規(guī)則有所調(diào)整,部分地塊采取“限地價、競首期付款比例、搖號”的方式,同時競買人只能參與保證金對應(yīng)地塊的競買,保證金不可延續(xù)至后續(xù)出讓地塊;成都暫未發(fā)布具體規(guī)則,不過成都本次出讓地塊最高溢價率調(diào)升至15%,并且部分片區(qū)的銷售限價也有所提升。

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??土地成交

??受重點城市無集中土拍影響

??本周土地成交規(guī)模降至年內(nèi)低位

??成交方面。由于本周無重點城市集中拍地,因此重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模較上周大幅縮減,已降至年內(nèi)較低水平。具體來看,重點監(jiān)測城市總成交建筑面積僅為319萬平方米,總成交金額為104億元,面積、金額同環(huán)比降幅均在六成以上;由于入市成交優(yōu)質(zhì)地塊較上周大幅減少,本周平均地價也下降至3253元/平方米,環(huán)比大降54%,和去年同期相比也有超五成的下降。

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??從成交地塊屬性來看,本周成交地塊多為商辦用地,住宅用地占比大幅減少,僅成都遠(yuǎn)郊、濟(jì)南和徐州下轄縣市等少部分區(qū)域有宅地成交。具體分能級來看。一線城市中,僅廣州成交一幅商辦用地,其余城市則無土地成交。二線城市中,成交量最大的是成都,總成交建面為35萬平方米,共成交3宗地,均位于遠(yuǎn)郊東部新區(qū),由成都東部集團(tuán)底價包攬。三四線城市中,南通的成交量最高,成交建面為72萬平方米,主力成交區(qū)域集中在如東縣,其余城市成交量相對較少。

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??市場熱度

??溢價率降至冰點

??江浙三四線成為流拍主力

??成交溢價方面。由于本周成交地塊多為商辦用地,而該類地塊基本均為底價成交;加之近期房企拍地積極性不高,宅地也普遍以底價成交為主。因此,本周重點監(jiān)測城市的溢價率進(jìn)一步走低,已經(jīng)低于0.5%,創(chuàng)下近一年新低。

??土地流拍方面。在入市出讓的土地規(guī)模大幅縮減下,本周重點監(jiān)測城市的流拍土地幅數(shù)也較上周明顯縮減,流拍率也因此回落至10%以下。從流拍地塊所在城市來看,流拍地塊主要聚集在江浙三四線城市,如麗水、臺州、義烏等。

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??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)用地入市成交減少

??兩榜入榜門檻環(huán)比大降

??本周無城市集中供地,各城市主力成交區(qū)域也集中在遠(yuǎn)郊及下轄縣市,因此優(yōu)質(zhì)用地,尤其是優(yōu)質(zhì)住宅用地的成交量較上周顯著減少。在此影響下,本周成交總價榜和單價榜入榜門檻也較上周明顯降低。

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??單價榜單方面。本周成交樓板價最高的地塊為廣州天河區(qū)國際金融城一宗商辦用地,成交樓板價為16790元/平方米,為定向出讓地塊,由澳門國際銀行競得;門檻地塊為徐州睢寧縣一宗安置房用地,由本地房企底價競得,成交樓板價為4035元/平方米。

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??重點地塊點評

??廣州國際金融城成功出讓一宗優(yōu)質(zhì)商辦地

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??地塊分析:

??11月12日,廣州中心城區(qū)一宗商辦用地到期出讓。宗地位于天河區(qū)金融城板塊,且有一線臨江優(yōu)勢,區(qū)位十分優(yōu)越。不過,地塊也有多項出讓要求,包括準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)為銀行業(yè)及銀行業(yè)金融科技融合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、自持50%的建面以及項目投資金額和納稅等定向要求。最終,由澳門國際銀行以8.73億元的總價競得,成交樓面價為16790元/平方米。

??據(jù)地理位置來看,宗地所在的金融城是廣州十四五規(guī)劃中重點發(fā)展區(qū)域,將打造為金融經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部集聚區(qū),目前已吸引了人民銀行、銀監(jiān)局、證監(jiān)局、保監(jiān)局在內(nèi)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和廣州銀行、廣發(fā)銀行、南粵銀行等銀行以及尚品宅配、酷狗&騰訊音樂等多家企業(yè)總部入駐。片區(qū)的交通配套也十分完善,周邊有車陂南、東圃雙地鐵站,且靠近廣州環(huán)城高速,日常通勤較為便捷。結(jié)合供地計劃來看,金融城板塊還將有多宗優(yōu)質(zhì)商辦地入市,片區(qū)的建設(shè)發(fā)展也在進(jìn)一步加速。

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