[克而瑞]土地周報 | 土地成交規(guī)模環(huán)比縮減，四城掛牌第三批集中出讓宅地

??2021年第44周

??10月25日-10月31日，由于處于重點城市二三輪集中土拍的間歇期，本周重點監(jiān)測城市成交建面較上周進(jìn)一步走低，市場成交熱度也有所下滑。不過，重點城市第三輪供應(yīng)潮來臨，繼無錫、南京后，本周共有四個城市發(fā)布第三輪集中出讓地塊，分別是上海、深圳、蘇州和合肥，預(yù)計將于11月下旬開拍。

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??土地政策

??湖南要求控制非宅地供應(yīng)

??武漢出臺政策支持租賃住房發(fā)展

??近日，湖南省住建廳、改革委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》。意見提出，各市縣要嚴(yán)格控制非住宅商品房用地增量，對于商辦類去化周期超過36個月以上的市縣，要暫停新的非宅地掛牌出讓，以控制非住宅商品房庫存。

??此外，武漢于本周出臺了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》?！兑庖姟诽岢觯凇笆奈濉逼陂g，武漢計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房25萬套（間）。為增加供應(yīng)，武漢市將支持利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和新供應(yīng)國有用地建設(shè)保障性租賃住房。

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??土地供應(yīng)

??四城發(fā)布第三批集中供應(yīng)地塊

??拉動供應(yīng)規(guī)模大幅回升

??供應(yīng)方面。本周，上海、深圳、蘇州及合肥發(fā)布了第三批集中供地公告，重點監(jiān)測城市的供應(yīng)建面得以較上一周顯著回升，總供應(yīng)建筑面積達(dá)2796萬平方米。本周供應(yīng)主力為集中供地的四個城市，其余城市的供應(yīng)量相對較低。具體來看，四城中上海供應(yīng)量最大，本次共有51宗宅地推出，涉及27宗商品住宅用地，總建筑面積達(dá)547萬平方米；深圳則推出了11宗地，總體量達(dá)187萬平方米，起拍總價約352萬平方米；蘇州則掛出了26宗地，總建面達(dá)386萬平方米，園區(qū)核心板塊、姑蘇平江新城等重點片區(qū)均有宅地出讓；合肥第三批供地也計劃出讓22宗宅地，其中濱湖區(qū)有5宗地推出，供應(yīng)質(zhì)量較前兩次明顯提升。

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??土地成交

??成交規(guī)模進(jìn)一步走低

??一線成交占比提升拉動地價環(huán)比上漲

??成交方面，由于本周沒有城市集中土拍，重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模較上周進(jìn)一步縮減。具體來看，重點監(jiān)測城市總成交建筑面積為486萬平方米，同環(huán)比降幅均在四成以上；成交金額也隨之降至288億元，環(huán)比下降26%；價格方面，由于一線城市成交占比提升，本周平均地價較上周環(huán)比上漲，成交樓板價達(dá)5924元/平方米，環(huán)比上漲40%，同比亦有9%的漲幅。

??各能級城市方面，受北京成交多宗商辦用地影響，一線城市成交占比較上周明顯上漲。具體來看，一線城市中，北京共成交了6宗商辦用地，總建筑面積達(dá)57萬平方米，共攬金105億元；廣州也成交了一宗產(chǎn)業(yè)用地，由奧飛數(shù)據(jù)以底價競得。二線城市中，成交量最大的是南京，共成交3幅商辦用地，總成交量僅為30萬平方米，其余城市的成交量也處于低位。重點監(jiān)測的三四線城市中，徐州成交建面最高，達(dá)130萬平方米，主力成交區(qū)域集中在邳州、睢寧等下轄縣市。

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??市場熱度

??溢價率延續(xù)低位運行

??宅地成為本周流拍地塊主力

??成交溢價方面。由于本周入市優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量進(jìn)一步減少，重點監(jiān)測城市的成交溢價率較上周進(jìn)一步走低，僅為0.8%。聚焦到城市層面來看，僅合肥、珠海、臺州等個別城市溢價率超過5%，其余城市成交地塊基本均為底價成交。

??土地流拍方面。在供應(yīng)減少之下，本周重點監(jiān)測城市流拍土地幅數(shù)環(huán)比下降，流拍率也因此高位回落至16.8%。值得關(guān)注的是，從撤牌流拍地塊用途來看，多數(shù)地塊為涉宅用地，其中不乏流拍后再掛牌的地塊，如洛陽洛龍區(qū)64、65號兩宗地均是二次掛牌。對比兩次掛牌條件來看，雖然兩幅地均取消了安置房建設(shè)，但起拍總價也隨之上調(diào)，拿地成本并未實質(zhì)降低。

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??周度TOP5

??底價成交成為主流

??北京包攬單價榜TOP5

??在市場熱度持續(xù)下行的影響下，重點監(jiān)測城市的土拍熱度也降至低位，底價成交成為近期土地市場的主旋律。以本周成交總價TOP5地塊來看，全部為底價成交，包括昆山高新區(qū)和珠海金灣區(qū)兩宗優(yōu)質(zhì)宅地。

單價榜單方面，受北京集中成交了多宗商辦用地影響，本周單價榜TOP5均被北京所包攬。其中，成交單價最高的地塊是位于東城區(qū)廣渠門的一宗商業(yè)用地，成交樓板價為21005元/平方米；門檻地塊為通州區(qū)張家灣車輛段項目用地，由首旅集團聯(lián)合城建及京投底價競得，成交樓板價為16778元/平方米。

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??重點地塊點評

??北京城市副中心成交一宗地鐵上蓋商辦地