[克而瑞]三輪土拍第一城無(wú)錫：地價(jià)顯著下調(diào)、地方托底依舊

??11月1日，在前兩輪集中土拍中表現(xiàn)均十分積極的無(wú)錫率先完成第三輪集中土拍，成為三輪土拍第一城。考慮到無(wú)錫第二輪土拍較早，受市場(chǎng)影響相對(duì)較弱，房企參拍熱度依然較高。因此在典型城市土拍冷卻的大環(huán)境之下，無(wú)錫三輪土拍備受關(guān)注，其余城市二輪土拍中出讓的底價(jià)成交、流拍、國(guó)企托底現(xiàn)象是否也會(huì)出現(xiàn)？熱度和盈利空間又會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？

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??熱度對(duì)比：無(wú)錫三輪土拍熱度依次遞減

??三輪土拍85%地塊底價(jià)成交

??對(duì)比無(wú)錫三輪集中土拍來(lái)看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點(diǎn)，整體溢價(jià)率降至0.01%，與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比，并且三輪土拍中20宗成交土地中僅3宗溢價(jià)率成交，并且這三宗均微弱溢價(jià)，幾乎可以忽略不計(jì)。

??就溢價(jià)地塊比重來(lái)看，第三輪集中土拍成交的溢價(jià)地塊比重僅有15%，這與首輪100%溢價(jià)（16幅地有15幅觸及最高限價(jià)成交）、二輪73%(22幅地中僅有9宗搖號(hào)成交)溢價(jià)相比，企業(yè)拿地積極性明顯降低，底價(jià)成交成為三輪土拍的主旋律。

??就流拍率來(lái)看，三輪表現(xiàn)均比較平穩(wěn)。除二輪土拍中有1宗地塊因區(qū)位偏遠(yuǎn)、無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍，其余地塊全部成功出讓，流拍率為4%外；首輪和三輪土拍流拍率均為0。從這一點(diǎn)上來(lái)看，無(wú)錫表現(xiàn)還是比較平穩(wěn)的，已經(jīng)優(yōu)于國(guó)內(nèi)大部分重點(diǎn)一二線城市，既沒(méi)有出現(xiàn)提前中止出讓，也沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的流拍。

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??房企拿地：品牌房企拿地積極性明顯下挫

??七成地塊為地方國(guó)企托底

??與前兩輪土拍房企積極報(bào)名、高溢價(jià)成交的情形不同，三輪集中土拍大部分地塊僅有一家房企報(bào)名參拍，這從20宗地塊中有17宗底價(jià)成交即可看出，即使是以往的高熱區(qū)域——濱湖區(qū)、梁溪區(qū)，也多僅有1宗地塊參拍。反觀二輪土拍，3宗濱湖地塊平均參拍房企數(shù)量高達(dá)40家，梁溪區(qū)虹橋新村東側(cè)A地塊（XDG-2021-30號(hào)）就有77家房企報(bào)名參拍，開(kāi)拍前就已觸及最高限價(jià)直接轉(zhuǎn)為搖號(hào)，競(jìng)拍熱度極高。

??另外，從參拍房企來(lái)看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中萬(wàn)科、華潤(rùn)、融創(chuàng)、招商、綠地等龍頭房企頻頻出手，首輪16宗土地基本被大型國(guó)企、央企包攬。

??二輪集中土拍中中海、龍湖、仁恒、大華、美的、華發(fā)、金融街、中梁、寶龍等規(guī)模品牌房企均積極參拍、并有所斬獲，只有少量土地被本地房企競(jìng)得。

??三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除仁恒之外，其余的大都銷(xiāo)聲匿跡，參拍的大都是無(wú)錫本地城投公司，比重高達(dá)七成之多，并且多以政企合作的形式開(kāi)發(fā)。就以濱湖的5宗地為例，拿地的分別為濱湖城投（2宗）、城開(kāi)實(shí)業(yè)（2宗）和山水慧谷（1宗），托底的意味比較強(qiáng)。

??地價(jià)變化：地價(jià)較前兩輪明顯下調(diào)

??盈利空間逐輪擴(kuò)大

??由于第三輪集中土拍延續(xù)二輪土拍“限地價(jià)+搖號(hào)”的競(jìng)拍規(guī)則，加之三輪土拍以底價(jià)成交為主，使得其實(shí)際成交地價(jià)控制在較低水平。如城南置業(yè)競(jìng)得的XDG-2021-72號(hào)地塊，名義樓板價(jià)為15297元/平方米，由于初始配建高達(dá)25200平方米，使得可售住宅部分樓面價(jià)增至18389元/平方米，較二輪成交的XDG-2021-29號(hào)可售樓面價(jià)22370元/平方米下降了18%，拿地成本明顯降低。

       再對(duì)比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來(lái)看，11宗純宅地（定銷(xiāo)房不計(jì)入）平均地房比為0.62，低于前兩輪平均地房比0.71和0.66，盈利空間有所提升。

??具體到各地塊來(lái)看，這11宗地塊除濱湖區(qū)84、75號(hào)地塊外，其余9宗地地房比都在0.7以下，盈利空間較為充裕，尤其是恒創(chuàng)競(jìng)得的XDG-2021-74號(hào)地塊，可售樓面價(jià)僅有15800元/平方米，而周邊在售項(xiàng)目的均價(jià)高達(dá)30000元/平方米，地房比僅有0.53，房地差超過(guò)14200元/平方米，堪稱本輪土拍中全場(chǎng)“盈利最佳”。

??值得注意的是，本場(chǎng)土拍起拍價(jià)和成交樓板價(jià)最高的XDG-2021-64號(hào)地塊龍渚2號(hào)地塊地房比僅有0.63,房地差也超過(guò)了12000元/平方米，利潤(rùn)空間也比較充裕。

??總體來(lái)看，在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)。無(wú)錫第三輪集中拍地的明顯降幅也在意料之中，但值得慶幸的是，與二輪重點(diǎn)城市大都出現(xiàn)中止出讓、流拍的情形不同，無(wú)錫本次掛牌的20宗宅地均成功出讓，顯示市場(chǎng)依然具備良好的韌性。究其原因，主要是由于本輪土拍無(wú)錫掛出的地塊質(zhì)量較優(yōu)，低溢價(jià)之下本輪土拍成交的大部分地塊地價(jià)較前兩輪有明顯的下調(diào)，為房企預(yù)留了較為充足的利潤(rùn)空間。

??結(jié)合近期政策環(huán)境來(lái)看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。另外，從無(wú)錫、南京、蘇州及深圳等城市發(fā)布的第三輪出讓地塊信息來(lái)看，三輪拍地門(mén)檻較二輪大多有所放松，如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門(mén)檻、深圳降低競(jìng)自持（公共住房）上限、無(wú)錫出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。由此可見(jiàn)，為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì)有更多重點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)有所改善。