[克而瑞]三輪土拍第一城無錫：地價顯著下調(diào)、地方托底依舊

??11月1日，在前兩輪集中土拍中表現(xiàn)均十分積極的無錫率先完成第三輪集中土拍，成為三輪土拍第一城?？紤]到無錫第二輪土拍較早，受市場影響相對較弱，房企參拍熱度依然較高。因此在典型城市土拍冷卻的大環(huán)境之下，無錫三輪土拍備受關(guān)注，其余城市二輪土拍中出讓的底價成交、流拍、國企托底現(xiàn)象是否也會出現(xiàn)？熱度和盈利空間又會出現(xiàn)怎樣的變化？

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??熱度對比：無錫三輪土拍熱度依次遞減

??三輪土拍85%地塊底價成交

??對比無錫三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點，整體溢價率降至0.01%，與首輪12%的溢價形成鮮明對比，并且三輪土拍中20宗成交土地中僅3宗溢價率成交，并且這三宗均微弱溢價，幾乎可以忽略不計。

??就溢價地塊比重來看，第三輪集中土拍成交的溢價地塊比重僅有15%，這與首輪100%溢價（16幅地有15幅觸及最高限價成交）、二輪73%(22幅地中僅有9宗搖號成交)溢價相比，企業(yè)拿地積極性明顯降低，底價成交成為三輪土拍的主旋律。

??就流拍率來看，三輪表現(xiàn)均比較平穩(wěn)。除二輪土拍中有1宗地塊因區(qū)位偏遠(yuǎn)、無人競價而流拍，其余地塊全部成功出讓，流拍率為4%外；首輪和三輪土拍流拍率均為0。從這一點上來看，無錫表現(xiàn)還是比較平穩(wěn)的，已經(jīng)優(yōu)于國內(nèi)大部分重點一二線城市，既沒有出現(xiàn)提前中止出讓，也沒有出現(xiàn)大規(guī)模的流拍。

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??房企拿地：品牌房企拿地積極性明顯下挫

??七成地塊為地方國企托底

??與前兩輪土拍房企積極報名、高溢價成交的情形不同，三輪集中土拍大部分地塊僅有一家房企報名參拍，這從20宗地塊中有17宗底價成交即可看出，即使是以往的高熱區(qū)域——濱湖區(qū)、梁溪區(qū)，也多僅有1宗地塊參拍。反觀二輪土拍，3宗濱湖地塊平均參拍房企數(shù)量高達(dá)40家，梁溪區(qū)虹橋新村東側(cè)A地塊（XDG-2021-30號）就有77家房企報名參拍，開拍前就已觸及最高限價直接轉(zhuǎn)為搖號，競拍熱度極高。

??另外，從參拍房企來看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中萬科、華潤、融創(chuàng)、招商、綠地等龍頭房企頻頻出手，首輪16宗土地基本被大型國企、央企包攬。

??二輪集中土拍中中海、龍湖、仁恒、大華、美的、華發(fā)、金融街、中梁、寶龍等規(guī)模品牌房企均積極參拍、并有所斬獲，只有少量土地被本地房企競得。

??三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除仁恒之外，其余的大都銷聲匿跡，參拍的大都是無錫本地城投公司，比重高達(dá)七成之多，并且多以政企合作的形式開發(fā)。就以濱湖的5宗地為例，拿地的分別為濱湖城投（2宗）、城開實業(yè)（2宗）和山水慧谷（1宗），托底的意味比較強(qiáng)。

??地價變化：地價較前兩輪明顯下調(diào)

??盈利空間逐輪擴(kuò)大

??由于第三輪集中土拍延續(xù)二輪土拍“限地價+搖號”的競拍規(guī)則，加之三輪土拍以底價成交為主，使得其實際成交地價控制在較低水平。如城南置業(yè)競得的XDG-2021-72號地塊，名義樓板價為15297元/平方米，由于初始配建高達(dá)25200平方米，使得可售住宅部分樓面價增至18389元/平方米，較二輪成交的XDG-2021-29號可售樓面價22370元/平方米下降了18%，拿地成本明顯降低。

       再對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看，11宗純宅地（定銷房不計入）平均地房比為0.62，低于前兩輪平均地房比0.71和0.66，盈利空間有所提升。

??具體到各地塊來看，這11宗地塊除濱湖區(qū)84、75號地塊外，其余9宗地地房比都在0.7以下，盈利空間較為充裕，尤其是恒創(chuàng)競得的XDG-2021-74號地塊，可售樓面價僅有15800元/平方米，而周邊在售項目的均價高達(dá)30000元/平方米，地房比僅有0.53，房地差超過14200元/平方米，堪稱本輪土拍中全場“盈利最佳”。

??值得注意的是，本場土拍起拍價和成交樓板價最高的XDG-2021-64號地塊龍渚2號地塊地房比僅有0.63,房地差也超過了12000元/平方米，利潤空間也比較充裕。

??總體來看，在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)。無錫第三輪集中拍地的明顯降幅也在意料之中，但值得慶幸的是，與二輪重點城市大都出現(xiàn)中止出讓、流拍的情形不同，無錫本次掛牌的20宗宅地均成功出讓，顯示市場依然具備良好的韌性。究其原因，主要是由于本輪土拍無錫掛出的地塊質(zhì)量較優(yōu)，低溢價之下本輪土拍成交的大部分地塊地價較前兩輪有明顯的下調(diào)，為房企預(yù)留了較為充足的利潤空間。

??結(jié)合近期政策環(huán)境來看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時間內(nèi)還將延續(xù)。另外，從無錫、南京、蘇州及深圳等城市發(fā)布的第三輪出讓地塊信息來看，三輪拍地門檻較二輪大多有所放松，如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持（公共住房）上限、無錫出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。由此可見，為了應(yīng)對土地市場的降溫，將會有更多重點城市會進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，企業(yè)拿地積極性將會有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預(yù)計會有所改善。