首輪高熱城市二輪土拍頻現(xiàn)流拍,土地市場“寒潮”來襲

土地克而瑞研究中心 2021-10-14 08:59:04 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??“流拍、終止出讓、底價(jià)成交等關(guān)鍵詞,在杭州、武漢二輪集中土拍再次出現(xiàn)。

  10月12日,樓市風(fēng)向標(biāo)的杭州和武漢同日完成第二次集中供地的出讓,分別攬金257億和328億。在開拍之前,杭州原定31宗地塊中有17宗終止掛牌出讓,其中就包括此前未進(jìn)入競拍階段而“流拍”的10宗競品質(zhì)地塊。

  要知道,在首輪集中土拍中,杭州和武漢均出現(xiàn)過“地王”,與此形成鮮明對(duì)比的是,二輪集中土拍熱度大降,杭州流拍率高達(dá)55%,武漢32幅涉宅地塊幾乎全部底價(jià)成交。

  新規(guī)之下房企拿地積極性受挫,但兩城又有不同的內(nèi)因。杭州土地市場的蕭條很大程度上來自于高地價(jià)及配建等競拍規(guī)則導(dǎo)致的盈利受限,而武漢則更多受市場下行因素影響。”

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??競拍規(guī)則調(diào)整為市場降溫

??杭州提升土拍門檻,武漢設(shè)七道競拍關(guān)卡,以此來控制土地市場熱度、防范風(fēng)險(xiǎn)。

??先來看杭州,在首輪集中土拍中,杭州以突破千億土地出讓金領(lǐng)跑各大城市。二輪集中土拍在競拍規(guī)則上做出了較為嚴(yán)格的調(diào)整。

??通過起拍價(jià)20%保證金的模式,提升房企報(bào)名門檻,并明確競買人必須為一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),要求同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競拍同一地塊,同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。

??調(diào)整競拍規(guī)則。一是調(diào)整地塊溢價(jià)率上限至15%,其中10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限為5%;二溢價(jià)封頂后,通過搖號(hào)確定競得人,防止地價(jià)過快上漲;此外,“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

??嚴(yán)格規(guī)范購地資金來源,對(duì)競買企業(yè)資質(zhì)、購地資金審查更嚴(yán)格。在當(dāng)前“緊融資”背景之下,房企拿地的積極性備受打擊。

??武漢更是集中了各城市土拍能用到的所有競拍方式,設(shè)置層層關(guān)卡。本次出讓的37宗涉宅用地,分為網(wǎng)上掛牌和現(xiàn)場掛牌2種方式。涉宅地塊均設(shè)置了最高出讓總價(jià),地塊出讓將經(jīng)過“網(wǎng)上報(bào)價(jià)——現(xiàn)場競拍——競一次性付款——競自持租賃比例——競現(xiàn)房銷售面積——競裝修比例——競品質(zhì)”7大關(guān)卡。

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??杭州:超半數(shù)地塊終止,溢價(jià)創(chuàng)新低

??在經(jīng)歷了整體延期、土拍規(guī)則調(diào)整、部門地塊撤牌等變故之后,杭州最終共成交14宗宅地,成交總價(jià)257億元。

??與首輪相比,二輪土拍整體溢價(jià)率降至4.6%,較首輪下降了21個(gè)百分點(diǎn),成交地塊中僅有溢價(jià)出讓的5宗地塊無一觸及封頂價(jià)格。且外來房企表現(xiàn)相對(duì)平淡,本地國企、深耕型民企成為杭州二輪集中土拍的主力軍。

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??從本輪地塊盈利能力來看,核心地塊成本壓力依然較大,遠(yuǎn)郊地塊暗藏去化風(fēng)險(xiǎn)。

??從溢價(jià)成交的核心地塊來看,按照名義樓板價(jià)和商品住宅限價(jià)測算,地房比多在60%以上,如果考慮配建,地房比會(huì)更高,盈利空間將進(jìn)一步被壓縮。以溢價(jià)率最高的地塊蕭政儲(chǔ)出[2021]48號(hào)市北東地塊為例,名義樓面價(jià)24058元/平方米,該地商品住宅限價(jià)37500元/平方米,名義地房比為64%,剔除10%的配建公租房外,地房比為71%,盈利空間薄弱。

??此外,底價(jià)成交的8宗地塊中,地房比雖多在55%以下,雖有一定的盈利空間,但考慮此類地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)域,當(dāng)前市場下行的背景下,未來去化存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

表:杭州二輪集中土拍典型封頂搖號(hào)地塊盈利情況(億元、元/平方米)

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??注:結(jié)果為初步測算,具體要結(jié)合地塊具體情況。

??數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

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??武漢:僅1宗地溢價(jià)成交,熱度降至“冰點(diǎn)”

??與杭州一樣,武漢土拍也經(jīng)歷了部分地塊撤牌、延期等多方調(diào)整,最終共有40宗地塊成交,其中涉宅地塊32宗,這些地塊僅有1宗以6.8%溢價(jià)率成交,其余均為底價(jià)成交。

??與首輪集中供地平均溢價(jià)率19%、甚至部分地塊溢價(jià)率超過100%的情況相比,第二輪集中供地中房企競拍的積極性已經(jīng)跌至“冰點(diǎn)”。

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??同樣,品牌房企幾乎銷聲匿跡,九成地塊多為本土房企競得,地方國資、城建“托底”,而首輪集中拍地時(shí),近半數(shù)土地被百強(qiáng)房企拿下。

??值得注意的是,土拍遇冷的情況下,各區(qū)域的土地成交均價(jià)較首輪多有下降,房企拿地成本下降。一方面與出讓土地的位置條件有關(guān),平均樓板價(jià)大幅下降;另一方面,由于本次土拍幾乎全部底價(jià)成交,土地價(jià)格較首輪供地呈現(xiàn)下降趨勢。

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??與首輪集中供地中表現(xiàn)出較的高熱度相比,樓市風(fēng)向標(biāo)的武漢、杭州第二輪集中供地“秋意漸濃”。作為各城市群中核心熱點(diǎn)城市,二輪集中供地的成交規(guī)模、溢價(jià)率等指標(biāo)均不及首輪,甚至部分地塊無人報(bào)名的尷尬境地。實(shí)際上,二輪集中土拍熱度下降在預(yù)期之內(nèi),在土地出讓條件、加強(qiáng)金融監(jiān)管下,企業(yè)拿地積極性受到很大影響,預(yù)期未來熱點(diǎn)城市還將調(diào)整集中出讓細(xì)則。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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