[克而瑞]快評 | 長沙：第二輪土拍流拍過半，“技術(shù)性”降溫效果顯著

??長沙第二輪集中供地以“冷淡收場”，與第一輪火熱形成了鮮明對比。

??在首輪集中供地中，長沙熱度頗高，熔斷、搖號頻現(xiàn)，企業(yè)積極“搶地”之下甚至產(chǎn)生“地王”。但在第二輪集中供地中，土拍熱度驟降，過半地塊流拍的同時(shí)品牌房企拿地積極性降至冰點(diǎn)。一二輪集中供地產(chǎn)生巨大落差的原因幾何？又有哪些企業(yè)“隱身”？

??第二輪集中供地流拍率66%

??其余全部底價(jià)成交“秋意濃”

??對比長沙兩輪集中供地的成交情況來看，無論是規(guī)模還是熱度，均是“冰火兩重天”：

??規(guī)模上，長沙第二輪集中供地的成交幅數(shù)、總建面和總金額分別為10宗地、209萬平方米和88億元，與第一輪相比均大幅下降了70%以上?？偝山唤嫔踔羶H有首輪集中供地的四分之一左右。

??土拍熱度上可謂降至“冰點(diǎn)”，與第一輪搖號、熔斷頻現(xiàn)形成鮮明對比。

??首輪集中供地中，僅有3宗流拍，流拍率8%；而第二輪集中供地在掛牌截止前夕，就已有16宗地提前終止，僅剩的13宗地塊中又有3宗流拍，最終流拍率高達(dá)66%（含終止\撤牌），投資“涼意”濃郁。

??溢價(jià)率方面，雖然長沙首輪集中供地整體溢價(jià)率也僅有7%，但其中仍有12宗地達(dá)到最高限價(jià)；而第二輪集中供地中，10總地塊均是底價(jià)成交，企業(yè)投資積極性大幅下降。

??企業(yè)投資意愿降至“冰點(diǎn)”

??部分定向出讓地塊仍有盈利空間

??第二輪長沙成交地塊以本土開發(fā)商為主，外來品牌房企僅有金茂、龍湖有所斬獲，這與第一輪陽光城、綠城、綠城等規(guī)模房企積極拿地形成巨大反差。

??除龍湖、金茂外，其余地塊均被長沙本土房企競得，長房、天祥置業(yè)、城北置業(yè)等均有所斬獲，而城發(fā)恒偉成為唯一拿下2宗地塊的房企。

??從成交地塊的特點(diǎn)來看，一方面是出讓條件相對較為寬松，另一方面，盈利空間仍存。以金茂、龍湖為例：

??其中金茂12.43億元獲得岳麓區(qū)地塊，并首次進(jìn)駐大王山板塊。盡管該地塊配建條件較多，隱形成本較高，但拿地樓板價(jià)和銷售限價(jià)之間仍有一定的空間，且金茂在梅溪湖項(xiàng)目較多，整體運(yùn)營難度并不大；

??而龍湖競得天心區(qū)省府板塊的一宗商住地塊，配建要求比金茂地塊簡單不少，且龍湖在同板塊已有龍湖春江天曜項(xiàng)目，口碑效應(yīng)較強(qiáng)，同樣盈利空間相對充裕。

??整體來看，本次長沙土拍雖有銷售限價(jià)，但對比周邊在售項(xiàng)目而言并沒有出現(xiàn)大面積“價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象，部分地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)甚至高于當(dāng)前板塊住宅售價(jià)，可見在限價(jià)方面，政府仍考慮了房企的盈利空間，未來更多取決于板塊的成交表現(xiàn)。

??政策收緊、地塊質(zhì)量“不佳”、出讓條件嚴(yán)苛等

??“技術(shù)因素”導(dǎo)致土拍降溫

??長沙第二輪土拍熱度大幅下降，我們認(rèn)為主要有三個(gè)原因：

??第一，本次供應(yīng)地塊“質(zhì)量不佳”。例如長沙市111號、120號地塊以及望城區(qū)29、30號地塊，所處板塊的市場表現(xiàn)一般。以望城區(qū)29號地塊為例，雖然地塊具有一定的規(guī)劃利好（高鐵西城），但企業(yè)觀望情緒較濃；而121號會(huì)展新城地塊，雖然銷售指導(dǎo)價(jià)高達(dá)13800元/平方米，但目前周邊毛坯單價(jià)不足萬元，市場難以支撐最高售價(jià)。

??第二，“技術(shù)性”提高了地塊出讓條件。本次掛牌地塊大部分都包含較嚴(yán)格的出讓條件，如配建租賃用房、配建教育設(shè)施等。例如流拍的望城區(qū)027、028號地塊還要求競得人必須具備開發(fā)建設(shè)湖南省5個(gè)100重點(diǎn)項(xiàng)目及特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。相對嚴(yán)格的出讓條件提升了本次拿地的門檻，也是多宗地塊流拍的主因。

??第三，土拍政策持續(xù)收緊。相較第一次“限房價(jià)、競地價(jià)”的政策，第二輪集中出讓政策更加嚴(yán)苛和復(fù)雜。除提升“競自持租賃租房”的比例、限制馬甲公司外，還加強(qiáng)了對競買人自有資金來源的審核，并嚴(yán)格要求參拍資質(zhì)要求。

??此外，市場走弱的因素也不容忽視。下半年以來長沙商品住宅成交持續(xù)低迷，市場供大于求的同時(shí)，“金九”銷量同比下降四成以上，房企銷售情況并不樂觀，加之企業(yè)普遍面臨較大的資金壓力，因此投資力度保持低位也在情理之中。

??整體來看，長沙第二輪集中供地以“冷淡收場”，與第一輪火熱形成了鮮明對比。一方面說明目前房企投資意愿較低，另一方面也說明長沙從供應(yīng)到需求端的調(diào)控卓有成效。