[克而瑞]短期按揭貸款“趨好”，中長期房地產(chǎn)稅提速改預(yù)期

??昨日，央行召開第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，明確提出：指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。恒大集團(tuán)的問題在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。

??《求是》雜志則發(fā)表習(xí)主席的重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！?，重點(diǎn)提及：要合理調(diào)節(jié)過高收入，完善個(gè)人所得稅制度，規(guī)范資本性所得管理。要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。要加大消費(fèi)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度，研究擴(kuò)大消費(fèi)稅征收范圍。

??我們認(rèn)為：房地產(chǎn)信貸政策仍將圍繞兩個(gè)“維護(hù)”展開，居民購房信貸政策將適度調(diào)整，四季度或?qū)⑿略鲂路堪唇屹J款0.9萬億元，拉動(dòng)商品房銷售5萬億元；房企融資將繼續(xù)堅(jiān)持去杠桿，國企、央企將受益于融資優(yōu)勢(shì)，問題房企則將有序出清。

??基于到本世紀(jì)中葉全體人民基本實(shí)現(xiàn)共同富裕的國家戰(zhàn)略，年內(nèi)或?qū)⒃诒本?、上海、深圳、杭州等核心一、二線城市推出房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，并體現(xiàn)一定的政策力度，既增加住房持有成本，又改變未來樓市供需及房價(jià)預(yù)期。

??四季度或?qū)⑿略鲂路堪唇屹J款0.9萬億

??拉動(dòng)商品房銷售5萬億

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，央行再次強(qiáng)調(diào)兩個(gè)“維護(hù)”，意即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??聯(lián)系到下半年以來全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，9月CRIC監(jiān)測(cè)的百城商品住宅成交面積環(huán)比再降8%，同比跌幅擴(kuò)至28%。熱點(diǎn)城市成交轉(zhuǎn)弱，武漢、寧波、合肥等同比跌幅都在30%附近，廣州、深圳外圍區(qū)域更是以價(jià)換量。壓力城市市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，部分城市房價(jià)迅速下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截止目前岳陽、昆明、唐山、沈陽、江陰、株洲、菏澤、桂林和張家口9城相繼落地“限跌令”。

??我們認(rèn)為居民購房信貸政策有望適度松綁，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度，縮短放貸周期等，尤其要提高首套房按揭貸款的授信額度，二手房階段性停貸的現(xiàn)象也將明顯改善，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，不能突破市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的下限。

??2021年前三季度，人民幣貸款增加16.72萬億元，其中住戶中長期貸款（主要用于購房消費(fèi)）增加4.72萬億元。而以過去5年（剔除2020年，基于抗疫的需要，一季度存在突擊放貸的情況）四季度新增住戶中長期貸款占全年總量的比重約28%測(cè)算，2021年四季度或?qū)⑿略鲎糁虚L期貸款約1.81萬億元。

??2021年1-8月，全國商品房銷售金額11.9萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源于個(gè)人按揭貸款2.15萬億元，預(yù)估個(gè)人按揭貸款對(duì)商品房銷售的拉動(dòng)系數(shù)約5.5。因此，預(yù)計(jì)四季度新增新房個(gè)人按揭貸款或?qū)⑦_(dá)到0.91萬億元，并將拉動(dòng)商品房銷售約5.04萬億元。

??房企繼續(xù)堅(jiān)持去杠桿

??國企、央企將受益于融資優(yōu)勢(shì)

??問題房企則將有序出清

??從央行表態(tài)來看，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，恒大集團(tuán)的問題在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象，其風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融行業(yè)的外溢性可控。

??我們認(rèn)為房企將繼續(xù)堅(jiān)持去杠桿，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，并將由首批12家試點(diǎn)房企擴(kuò)展為所有企業(yè)。房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢(shì)，基于銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好，央企、國企憑借一貫的融資優(yōu)勢(shì)將有所受益，反觀那些存在潛在違約風(fēng)險(xiǎn)的民營房企風(fēng)險(xiǎn)敞口較大，融資環(huán)境很難實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

??受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒚媾R一輪大洗牌，房企的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)推進(jìn)，那些經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企有望獲得集中度提升的機(jī)會(huì)，那些經(jīng)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化的問題房企則將有序出清。

??而在房企洗牌和退出的變革過程中，金融措施將重點(diǎn)聚焦問題房企可能存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的樓盤。一方面，各城市政府要強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，并做好“兜底”的準(zhǔn)備，由當(dāng)?shù)貒?、城投公司牽頭組建托管企業(yè)，對(duì)于那些存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行托管開發(fā)。另一方面，金融部門也要積極配合地方政府，做好項(xiàng)目復(fù)工的金融支持，讓這些項(xiàng)目盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保證后續(xù)按時(shí)按質(zhì)交付，更好地維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)提速或?qū)⒛陜?nèi)推出

??必將改變中長期樓市供需及房價(jià)預(yù)期

??《求是》雜志發(fā)表習(xí)主席的重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！?，重點(diǎn)提及：要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

??鑒于下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，現(xiàn)階段可能并非是落地房地產(chǎn)稅較佳的時(shí)間窗口期。不過，基于到本世紀(jì)中葉全體人民基本實(shí)現(xiàn)共同富裕的國家戰(zhàn)略，意即擴(kuò)大中等收入群體，縮小城鄉(xiāng)收入差距，改善收入和財(cái)富分配格局。因此，收入分配、財(cái)富調(diào)節(jié)等頂層制度改革宜早不宜遲，房地產(chǎn)稅改革則是重要的一環(huán)。

??我們認(rèn)為年內(nèi)或?qū)⑼瞥龇康禺a(chǎn)稅試點(diǎn)，北京、上海、深圳、杭州等核心一、二線城市有望成為首批試點(diǎn)城市，并要體現(xiàn)一定的政策力度。而在總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，未來房地產(chǎn)稅改革或?qū)⒃谌珖秶驿侀_，既增加住房持有成本，又改變未來樓市供需及房價(jià)預(yù)期，更好地落實(shí)“房住不炒”的政策主基調(diào)。

??結(jié)合歐美、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體實(shí)行房地產(chǎn)稅之后的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)稅與房價(jià)下跌不能簡(jiǎn)單的劃等號(hào)，房價(jià)預(yù)期主要取決于樓市供需關(guān)系，供地緊俏、需求堅(jiān)挺的城市房價(jià)仍易漲難跌。

??因此，房地產(chǎn)稅對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊效應(yīng)并不如市場(chǎng)預(yù)期中的那么悲觀，短期內(nèi)購房者入市情緒將轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。但長期來看，核心一、二線城市樓市供不應(yīng)求的格局不改，房價(jià)仍將穩(wěn)中有升。