[中房研協(xié)]規(guī)范整治房地產(chǎn)市場秩序任重道遠(yuǎn)（2021年第133期）

??【熱點(diǎn)聚焦】

??近日，中國消費(fèi)者協(xié)會發(fā)布《2021年第三季度全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》。報告從“房屋質(zhì)量，暗藏玄機(jī)不勝防”“價外加價，變相抬高售房價”“隱瞞夸大，違規(guī)誘導(dǎo)購房人”“花式違約，各種理由拒擔(dān)責(zé)”“房屋中介，魚龍混雜要小心”等五個方面總結(jié)歸納了消費(fèi)者投訴的主要問題。

??報告指出，部分房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營者仍未擺脫賣方市場思維，仍在利用自身強(qiáng)勢地位，通過各種手段“壓榨”消費(fèi)者以圖牟利。并就商品房行業(yè)提出了以下意見：第一，要堅(jiān)持“房住不炒”，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展與住房消費(fèi)者合法權(quán)益；第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法誠信經(jīng)營，保質(zhì)保量合格交付；第三，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，有效約束從業(yè)人員，切實(shí)履行應(yīng)盡義務(wù)；第四，消費(fèi)者購房要注意多看多問，加強(qiáng)自我保護(hù)。

??【熱點(diǎn)評析】

??規(guī)范整治房地產(chǎn)市場秩序任重道遠(yuǎn)

??從過往歷史來看，房地產(chǎn)市場亂象被消費(fèi)者詬病已久。伴隨著21世紀(jì)初我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)和人口發(fā)展紅利，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了一段長達(dá)十幾年的野蠻生長。在此過程中，房屋的金融屬性不斷增強(qiáng)，逐漸成為家庭資產(chǎn)配置中不可或缺的投資品種，甚至成為家庭資產(chǎn)保值增值的主要渠道之一，住房市場消費(fèi)狂熱。但房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制未能跟上發(fā)展步伐，開發(fā)商重高周轉(zhuǎn)高收益，輕產(chǎn)品品質(zhì)，購房者投機(jī)投資行為增加，虛假宣傳、價外加價、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等房地產(chǎn)市場亂象叢生。

??2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”，明確了房地產(chǎn)的第一功能是使用功能，促進(jìn)房屋回歸居住屬性逐漸成為房地產(chǎn)調(diào)控的共識，房屋的金融屬性開始被剝離。近兩年來，隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的加快建立和“因城施策”指導(dǎo)下房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)市場迎來全面整頓。2021年7月23日，住建部、國家發(fā)改委等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》提出，力爭用三年時間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有二十余個省市層面直接出臺了整治房地產(chǎn)市場亂象的相關(guān)行動方案。整治房地產(chǎn)市場亂象，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，已成為地方政府房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化工作。

??行業(yè)大變局下，房企、房地產(chǎn)中介、消費(fèi)者等行業(yè)參與者原有市場思維也應(yīng)發(fā)生變化

??房地產(chǎn)行業(yè)大變局下，除政府強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控、規(guī)范整治房地產(chǎn)市場秩序外，房企、房地產(chǎn)中介、消費(fèi)者等行業(yè)參與者也要轉(zhuǎn)變對行業(yè)的原有市場思維，并作出相應(yīng)改變。

??于房企而言，要清晰認(rèn)識到，“房住不炒”已成為我國一項(xiàng)長期“國策”，房地產(chǎn)市場的理性正在逐漸回歸，加之我國房地產(chǎn)市場規(guī)模已基本見頂，商品房不愁賣的時代已經(jīng)過去。對此，一方面，房企要降低對規(guī)模的急切追求，避免盲目擴(kuò)張，要注重效益規(guī)模并行甚至效益優(yōu)于規(guī)模。另一方面，未來房企的競爭，必將回歸到產(chǎn)品、技術(shù)、服務(wù)、人才的競爭。其中，在產(chǎn)品方面，房企必須摒棄重高周轉(zhuǎn)高收益輕產(chǎn)品品質(zhì)的觀念，要以市場為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)供需匹配，強(qiáng)化產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)和產(chǎn)品線的打造，打造產(chǎn)品品牌價值等。

??于房地產(chǎn)中介而言，一方面，伴隨著房地產(chǎn)市場的熱潮逐漸減退，房地產(chǎn)中介行業(yè)也面臨較大收縮壓力。但從現(xiàn)實(shí)情況來看，房地產(chǎn)中介短期內(nèi)還難以被取代。一是目前官方二手房交易平臺相對較少，二是現(xiàn)有的官方二手房交易平臺功能比較單一。以今年杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線“個人自主掛牌房源”功能和上海開通的“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)為例，如果買賣雙方已商定好價格、無貸款需求且產(chǎn)權(quán)清晰，則可快速交易，但如果涉及住房貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等問題，則仍需房地產(chǎn)中介協(xié)助。房地產(chǎn)中介仍有其存在的必要性。另一方面，隨著房地產(chǎn)市場交易日趨規(guī)則化、公開化、透明化，房地產(chǎn)中介利用市場熱情粗放經(jīng)營、利用信息不對稱吃紅利的發(fā)展模式已不可持續(xù)，房地產(chǎn)中介必須擺正位置，回歸服務(wù)本質(zhì)，以誠信為本，強(qiáng)化專業(yè)化水平、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率的提升，“房源”“客源”兩手抓，方可在新的市場環(huán)境下占據(jù)一席之地。

??于消費(fèi)者而言，住房消費(fèi)是最重要的消費(fèi)之一，且由于住房的居住屬性和相對較高的交易金額，住房消費(fèi)的合法權(quán)益能否得到有效保障，往往牽動著一個家庭甚至是幾個家庭。因此，消費(fèi)者在購房時更應(yīng)慎重。一方面，要樹立理性合理的買房觀，轉(zhuǎn)變“房價只漲不跌”的心理預(yù)期，減少“高杠桿購房”“啃老購房”“投資投機(jī)購房”等不合理購房。另一方面，要強(qiáng)化自主意識，加強(qiáng)自我保護(hù)。在購房時，要立足自身實(shí)際需求，形成自我判斷，避免被誘導(dǎo)誤導(dǎo)。要仔細(xì)查看房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介的相關(guān)資質(zhì)和企業(yè)信譽(yù)，詳細(xì)了解意向房源、項(xiàng)目配套、周邊規(guī)劃以及可能存在的不利因素等真實(shí)情況。尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨大變局的背景下，要優(yōu)先選擇經(jīng)營狀況良好、市場信譽(yù)度高的央企、國企及大中型品牌房企。如若發(fā)生糾紛，要及時依法維權(quán)。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）