??9月27日，持續(xù)兩天的廣州第二輪集中供地落下帷幕，其結(jié)果為當(dāng)前土拍市場增添一份“冷意”。

??具體來看，廣州此次集中供地共出讓48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高達(dá)52.1%。最終成交的23宗土地，總成交建面357萬平方米，成交金額569億元，平均溢價率1.5%。相比首輪集中供地平均溢價率為19.2%，多宗溢價率超40%的情況，市場熱度相比此前呈直線下降。

??除廣州外，在近期已經(jīng)完成第二輪集中供地的多個熱點(diǎn)城市中，如重慶、杭州、蘇州等，都出現(xiàn)流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況。多個城市甚至出現(xiàn)臨時“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。

??佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策認(rèn)為，第二輪土拍遇冷主要原因有三：一是今年出現(xiàn)銷售下滑，縮減投資是?，F(xiàn)金流的必然舉措；二是很多房企以收定支，如果收入下滑，縮減投資也是符合經(jīng)營邏輯的行為；三是某些城市有些”競品質(zhì)”要求，基本沒有盈利空間，所以房企參與熱情不高。

??在這種背景之下，當(dāng)前，不少地方政府還在為土拍政策打補(bǔ)丁，以期尋找土拍市場上各方的平衡點(diǎn)?！岸鄶?shù)房企也在土地市場商繼續(xù)尋找機(jī)會，為補(bǔ)充2022年的可售貨值，預(yù)計11-12月還將迎來一波土地集中供應(yīng)與出讓的行情?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕票硎?。

??次輪土拍普遍遇冷

??相比于首輪集中供地，第二批次供地規(guī)則依循8月土拍新政，主要調(diào)整如下：一是溢價率限制在15%；二是嚴(yán)審房企資質(zhì)與資金來源；三是嚴(yán)禁馬甲參拍；四是限制銷售對象；五是建筑品質(zhì)要求提高，須達(dá)到綠色三星級標(biāo)準(zhǔn)要求；六為競配建改為競自持。

??貝殼研究院認(rèn)為，從上述規(guī)則調(diào)整來看，更考驗房企的資金健康程度、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力及經(jīng)營管理能力，因此第二批次拿地房企多以區(qū)域深耕為主的粵系房企和財務(wù)穩(wěn)健型房企為主。

??在此背景下，參與廣州此次土拍的企業(yè)數(shù)量及競拍報價次數(shù)均明顯下降。今年4月的首批集中供地中，廣州多個片區(qū)誕生了地價新高的紀(jì)錄；而本次成交的23宗地塊中共有18宗底價成交，僅有5宗地塊有溢價成交，最高溢價率15%，另外四宗地塊的溢價率為0.3%、10%、9%、0.7%。

??土拍市場降溫不只發(fā)生在廣州。此前，9月26日，杭州市第二批供地中的10幅競品質(zhì)地塊全部流拍；在首輪集中供地中大熱的重慶，在第二輪集中土拍中的整體溢價率僅有0.02％，較首輪下降了近43個百分點(diǎn)。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，土地出讓新規(guī)沒有落實到位是次輪土拍遇冷的一個關(guān)鍵因素。

??8月10日，自然資源部閉門會議要求熱點(diǎn)城市優(yōu)化土地出讓規(guī)則。一是降低溢價率，合理確定土地出讓底價；二是杜絕“競配建”，因為此舉是變相抬高地價；三是房價地價聯(lián)動，限制地價的同時，限制房價，給開發(fā)商合理利潤。

??但是從實際執(zhí)行情況來看，很多城市沒有執(zhí)行到位，李宇嘉稱，比如，深圳和廣州執(zhí)行的就不徹底，廣州“地價-房價”聯(lián)動調(diào)控的只有黃埔和南沙，還有一些地塊要競配建。

??李宇嘉表示，這樣做的直接結(jié)果，就是開發(fā)商拿地積極性明顯的下降了。因為地方政府不愿意損失地價，還要通過配建，讓土地價值最大化地挖掘出來。同時，開發(fā)商估計，未來還要限房價。所以拿地的積極性就低了。

??購地資金核查趨嚴(yán)

??盡管市場已經(jīng)顯現(xiàn)出冷意，但一些地方政府依然在加碼對土地市場的監(jiān)管力度。

??9月24日，深圳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品住房用地土地購置資金來源核查要求的通知》(下稱“通知”)，嚴(yán)格核查該市商品住房用地招拍掛出讓土地購置資金，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。

??根據(jù)通知，競買企業(yè)需要說明購地資金來源并承諾為自有資金，提供相應(yīng)證明，通過銀行流水等證明資料進(jìn)行完整的論證，并對上述要求作出承諾，提交《土地購置資金承諾函》及會計師事務(wù)所提供的審計報告。

??此外，競買企業(yè)的股東不得違規(guī)向其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等作為購地資金。

??同在9月24日，杭州發(fā)布新政，明確了土地競拍新規(guī)，繼續(xù)說明杭州當(dāng)前購地政策從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。其中在違規(guī)資金中，嚴(yán)查直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金的行為。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前土拍新規(guī)中，拿地資格審查和拿地資金審查成為核心內(nèi)容。雖然近期土地市場有流拍，但是類似政策并沒有放松的跡象。通過這類政策，也能真正土地市場的穩(wěn)健，保持土地市場的公平性。

??某專家表示，對房企購地資金的限制可能是廣州等熱點(diǎn)城市土地市場冷卻最主要的原因。過去，拿地靠融資，這是行業(yè)潛規(guī)則俗稱“前融”。一宗地十億元，老板只拿兩億元，剩下的全靠融資。

??只要自有資金收益率高于融資利率，最大限度融資就是優(yōu)選。所以每次土地出讓前融市場就紅紅火火，信托、私募、基金子公司等通道融資，行情就開始上升。如果要求自有資金拿地相當(dāng)于土地市場的規(guī)則發(fā)生很大變化，甚至是顛覆性的變化，讓開發(fā)商非常不適應(yīng)。

??土拍規(guī)則平衡點(diǎn)在哪里？

??今年以來，隨著各地政府向市場集中供應(yīng)土地的政策實施以來，許多城市的首次輪集中供地表現(xiàn)出“冰火兩重天”的局面。相較于第一輪高溢價“搶地”，第二輪土地拍賣市場則明顯冷靜了許多，不少地塊出現(xiàn)無人問津的場面。

??如何防止政策一放松就“搶地”，一收緊就流拍的局面發(fā)生，即如何找到土拍政策的“平衡點(diǎn)”呢？

??某專家對記者稱，國家已經(jīng)對土地出讓規(guī)則做了明確的優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)，即合理制定底價和溢價率，房價、地價聯(lián)動，杜絕競配建。如果找到這個平衡點(diǎn)的話，房價和地價聯(lián)動起來，那么給開發(fā)商合理的利潤，開發(fā)商就有拿地的積極性。

??他進(jìn)一步解釋稱，底價和溢價率都確定了，就相當(dāng)于地方政府拿走該拿走的，剩下都給予市場。不能寄希望于地塊賣出高價，一輪競拍就是地價達(dá)到上限，溢價率達(dá)到上限，然后再去競配建。這樣就會導(dǎo)致土地的價值被充分的挖掘的基礎(chǔ)上，還要二次挖掘。這種“透支”土地價值的方式，就使得開發(fā)商只能要么不拿地，要么就通過減配來降低房屋的質(zhì)量來做產(chǎn)品，這種方式肯定是欠妥的。

??不過，短期內(nèi)土地出讓規(guī)則不會調(diào)整，畢竟這是長效機(jī)制，不能市場稍微冷了一點(diǎn)就開始放棄了。李宇嘉認(rèn)為，地方政府可能會調(diào)整出讓規(guī)則，比方拿一些優(yōu)質(zhì)地塊，比方降低配套建設(shè)的比例。估計，三季度的出讓時間會推遲，出讓規(guī)則也會調(diào)整，現(xiàn)在還有一定的不確定性。至于樓市政策，應(yīng)該還是會保持穩(wěn)定。

??在劉策看來，一、二輪集中供地土拍市場表現(xiàn)差異明顯，不能完全歸結(jié)為土拍政策的問題。第二輪供地遇冷，既有銷售端市場下行的影響，也有房企以收定支的經(jīng)營要求，而且第一輪搶地明顯也有部分房企自身焦慮的原因。他表示，隨著各地集中供地政策不斷推進(jìn)，以及銷售端市場逐漸企穩(wěn)，相信土地市場也將回歸平穩(wěn)。