??經(jīng)歷了近一個(gè)月的調(diào)整期，今年第二輪集中供地姍姍來遲，與首輪集中供地留給市場(chǎng)的火熱印象相比，此輪土拍明顯降溫。流拍、終止出讓、溢價(jià)率降低、底價(jià)成交等成為這一期間的關(guān)鍵詞。

??9月15日晚間，合肥、沈陽(yáng)發(fā)布公告，對(duì)第二輪集中供地部分出讓地塊作出調(diào)整。

??合肥原計(jì)劃第二輪集中供地為17宗地。經(jīng)調(diào)整后，變?yōu)槌鲎?宗地，其余宗地將不參與競(jìng)拍；沈陽(yáng)涉及第二輪集中供地的24宗地塊停止交易，并未披露具體細(xì)節(jié)。

??9月14日晚間，成都公共資源交易中心發(fā)布公告，原定于9月15日-17日進(jìn)行的成都第二次集中土拍，有17宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)因故終止出讓。

??第二輪集中供地開拍前，天津曾發(fā)布公告，19宗地塊因故停牌，地塊涉及市內(nèi)六區(qū)7塊，濱海新區(qū)4塊，北辰區(qū)、西青區(qū)各3塊等。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有多個(gè)城市在拍地前夕臨時(shí)調(diào)整供地計(jì)劃。

??另一方面，9月7日至8日，福州進(jìn)行了為期兩天的第二批集中供地競(jìng)拍，有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓。

??連續(xù)賣地4年的杭州，首次在土拍市場(chǎng)遇冷。截至9月15日中午12時(shí)，杭州第二批集中供地10塊優(yōu)質(zhì)地塊報(bào)名截止日期，9塊地塊報(bào)名不達(dá)標(biāo)，相當(dāng)于提前宣布拍賣。

??“政府要考慮自然資源的合理利用與保護(hù)，對(duì)土拍進(jìn)行終止和調(diào)整都是正常的。”對(duì)于上述情形，中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)專家朱曉紅在接受記者采訪時(shí)表示，不過，從目前的土拍情況來看，住宅市場(chǎng)降溫是大概率的事件。

??土拍規(guī)則再升級(jí)

??土拍市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，一直吸引著各界關(guān)注，每年的土拍大戰(zhàn)，也總是看點(diǎn)十足。

??今年2月，住建部發(fā)文要求全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地出讓實(shí)行“兩集中”政策，也就是集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，并且在今年內(nèi)，住宅招標(biāo)、拍賣、掛牌不得超過三次。

??資料顯示，第一批地塊合計(jì)成交額達(dá)到8700億元。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說，從第一批出讓結(jié)果來看，市場(chǎng)的熱度超出預(yù)期，尤其是一些熱門城市，像重慶、無錫、南京、合肥等地的土地出讓仍然比較火爆。

??7-8月，情形開始轉(zhuǎn)變，全國(guó)多城接連叫停供地，土拍規(guī)則也一再升級(jí)。相較于第一次集中供地，多地從地塊競(jìng)買人的資格要求、購(gòu)地資金來源、出讓方式等方面進(jìn)行了調(diào)整。涉及合肥、南京、成都、杭州、天津、青島、濟(jì)南、福州等多個(gè)熱點(diǎn)城市。

??有業(yè)內(nèi)人士表示，首輪集中供地中部分城市的土地溢價(jià)高、頭部企業(yè)拿地占比高，有違政策初衷，各城市第二輪集中供地的拍地規(guī)則有所調(diào)整就不難理解。特別是土拍資金來源、馬甲情況不一致等，存在擾亂秩序推高房?jī)r(jià)的情況。而在房?jī)r(jià)嚴(yán)控的背景下，很多城市要么土地價(jià)格控制不住，要么變相增加了房企成本，而房企隱形成本的增加最終也會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里。

??據(jù)悉，在首輪拍地時(shí)位居出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時(shí)，多達(dá)57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，部分地塊自持比例高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，整體溢價(jià)率高達(dá)26%，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。

??因此，杭州第二批集中供地在競(jìng)價(jià)規(guī)則上做了多重調(diào)整，首先提升了報(bào)名門檻，采用了保證金模式報(bào)名，并且保證金普遍為起拍價(jià)的20%；其次，本次集中出讓首次推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并且溢價(jià)率上限為10%，其余地塊土拍的溢價(jià)率上限由之前的30%調(diào)整為20%。此外，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

??福州、青島、濟(jì)南和天津在二輪集中供應(yīng)地塊中，也都設(shè)置了溢價(jià)率上限；青島和濟(jì)南均取消了競(jìng)配建（政府儲(chǔ)備性公有房），地價(jià)觸及上限價(jià)后改為競(jìng)品質(zhì)（青島）或抽簽搖號(hào)（濟(jì)南）來確定最終競(jìng)得人。

??在諸葛找房研究院分析師梁楠看來，一方面，市場(chǎng)調(diào)控加碼疊加房企融資端監(jiān)管趨嚴(yán)，房企在拿地方面多持謹(jǐn)慎態(tài)度；另一方面，競(jìng)品質(zhì)地塊的拿地要求較為嚴(yán)苛，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬蠅嚎s利潤(rùn)空間；另外，本輪土拍對(duì)參與競(jìng)拍的房企資質(zhì)、資金來源等方面進(jìn)行了不小的限制，多重因素導(dǎo)致房企的拿地意愿有所下降。

??房企拿地更謹(jǐn)慎

??除了調(diào)整土拍市場(chǎng)規(guī)則，有的房企還被“限購(gòu)”。

??此前媒體報(bào)道，被納入“三道紅線”的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%。該比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過收并購(gòu)方式獲地的支出。

??因此，多家房企在2021年半年報(bào)發(fā)布會(huì)上都表示，下半年將謹(jǐn)慎拿地。

??8月31日，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上直言，下半年的市場(chǎng)壓力會(huì)比較大，要給自己留出比較安全的邊界，預(yù)計(jì)下半年權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)?！叭绻€像過去一樣拿地，會(huì)吞掉很多利潤(rùn)?！?/p>

??“就拿地而言，從來沒有一個(gè)餓死的，只有撐死的?！敝心辖ㄔO(shè)總經(jīng)理陳昱含說，集中供地帶來很多不確定性，該公司將以規(guī)避熱點(diǎn)的方式，將投資重心轉(zhuǎn)向非兩集中的城市。

??寶龍地產(chǎn)總裁許華芳強(qiáng)調(diào)不拿貴地、不借貴錢。他表示，上半年在集中供地的城市，該公司一塊地都沒有拿，因?yàn)闊o法達(dá)到公司30%的毛利率要求?！八銇硭闳ミ€是上海最好，其他地方利潤(rùn)都特別薄。”

??多位專家均表示，毫無疑問的是，土拍市場(chǎng)正在遇冷。

??“土地市場(chǎng)遇冷是一連串的連鎖反應(yīng)造成。”資深房產(chǎn)評(píng)論人陳雷表示，最初是由于監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，加上最近幾年來，泰禾、恒大、藍(lán)光等企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不善造成資產(chǎn)處理，連鎖反應(yīng)使得開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)信心逐漸下降。尤其是最近部分房企的資產(chǎn)處置動(dòng)作頻繁，造成土地市場(chǎng)迅速降溫。

??梁楠告訴記者，土拍市場(chǎng)這一現(xiàn)狀釋放了三個(gè)信號(hào)。

??一方面，土拍降溫將在一定程度上影響房?jī)r(jià)趨于理性，另一方面，土拍降溫也有受競(jìng)品質(zhì)模式等因素的影響，這也說明接下來樓市質(zhì)量將會(huì)有所提升；最后，也將在一定程度上緩解資源利用率過重所存在的壓力。

??“暫時(shí)還不能肯定土地市場(chǎng)已經(jīng)完成降溫動(dòng)作，未來如果熱門城市降低土地出讓要求，且房企積極拿地，土地不流拍、房企不哄搶，才能代表土地市場(chǎng)進(jìn)入下一場(chǎng)穩(wěn)定。土地市場(chǎng)降溫動(dòng)作完成?！标惱讋t認(rèn)為，土地市場(chǎng)代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走勢(shì)，目前土地市場(chǎng)快速降溫，加之國(guó)家70城數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)降溫明顯。至少在未來半年，整體市場(chǎng)會(huì)處于一個(gè)下行調(diào)整期。

??他坦言，土地市場(chǎng)雖然與房?jī)r(jià)息息相關(guān)，但由于熱門城市已經(jīng)長(zhǎng)期實(shí)行限價(jià)政策，因此土地市場(chǎng)降溫，并不代表可以快速傳導(dǎo)至樓市。還需要看房企后續(xù)運(yùn)營(yíng)策略以及市場(chǎng)需求情況。