土地克而瑞研究中心 2021-09-28 09:06:10 來源:丁祖昱評樓市
??土拍市場“寒意”四起。
??在首輪集中拍地結束5個月后,首輪土拍熱度最高的重慶,于9月24日完成第二批集中土拍。土拍規(guī)則迎來全面升級后,流拍、中止出讓和底價成交成為主旋律。
??重慶顯然是二輪集中土拍遇冷的典型案例。
??在首輪集中土拍中,由于競拍規(guī)則十分寬松,房企參與熱度高漲,整體溢價率高達43%,成為22城中溢價率最高的城市。新規(guī)之下,二輪集中土拍整體溢價率降至0.02%,28宗成交地塊中僅一宗地溢價成交。流拍率也由首輪的零流拍上升至33%。
??第二輪集中土拍規(guī)則密集調整之后,不僅重慶,接下來各大城市土拍市場轉冷,底價成交將成為普遍現(xiàn)象,土地市場熱度面臨下行壓力。
??01
??競拍規(guī)則全面升級
??相較于首輪集中土拍,重慶(僅考慮主城九區(qū))二輪集中土拍供應規(guī)模明顯減少,涉及42宗宅地,總供應建面僅447萬平方米,較首輪總供應規(guī)模減少了36%。
??表:重慶2021年兩次集中供地規(guī)模對比(幅,萬平方米)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??注:僅統(tǒng)計主城九區(qū)涉宅地塊??
??此次重慶二輪土拍最重要的變化體現(xiàn)在競拍規(guī)則的調整上。首輪集中土拍規(guī)則十分寬松,其中不限地價、不限房價、不競自持、不競配建。受此影響,首輪集中土拍房企參拍熱度高漲,整體溢價率高達43%,創(chuàng)下22城中溢價率最高。
??在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”主導下,重慶第二輪集中土拍規(guī)則在四大方面迎來全面升級。
??首先,為嚴控地價水平,每宗土地均設置最高限價,嚴控溢價率水平,最高限價溢價率設置在6%-15%之間;
??第二,增加“競自持”環(huán)節(jié),報名開發(fā)商數(shù)量≥2家的地塊,當?shù)貕K價格觸頂后,轉入競自持比例,部分地塊還引入了“競品質”的模式;
??第三,增加配建租賃住房指標,此次推出的42宗地塊中,有17宗地配有自持租賃住房指標,占比大約40%;
??第四,對競買人的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查,一定程度上預防房企的金融風險。
??02
??整體溢價率降至0.02%
??從溢價率表現(xiàn)來看,重慶第二輪集中土拍熱度可謂降至“冰點”。
??第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.02%,較首輪下降了近43個百分點。從溢價成交地塊占比來看,成交的28幅地中僅有蔡家地塊1幅溢價成交,并且還是超低溢價成交,溢價率僅有0.43%,該地被中鐵二十局以7.8億元的總價拿下,樓板價7641元/平方米,這也是重慶第二輪集中土拍中唯一一宗溢價成交的地塊。
??而首輪成交的46宗地塊中有40宗地塊溢價成交,其中32宗土地高溢價成交(溢價率超過30%),從這一點也可看出重慶本輪土地競拍熱度下滑程度之顯著。
??從流拍率來看,此次集中土拍,重慶掛出42宗涉宅,9宗提前中止出讓,余下的33宗地中有5宗流拍,僅成交28宗,流拍率(含中止出讓地塊)高達33%,與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。
??表:重慶2021年兩次集中拍地土拍熱度對比(萬平方米、億元、元/平方米)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??注:僅統(tǒng)計涉宅地塊??
??03
??平均地房比降至0.52,盈利空間提升
??土拍規(guī)則全面升級至“限價+競自持+競品質(部分)”,重慶土地熱度下降也在意料之中。
??疊加近期多數(shù)房企面臨較大的資金壓力,即使是蘇州、杭州這樣的熱點城市房企拿地積極性下降,流拍、提前中止出讓成為“標配”。
??從盈利情況來看,不考慮含自持租賃地塊,此次重慶二輪土拍平均地房比為0.52,較首輪明顯提升,尤其是巴南、渝北的一些地塊,地房比低至0.4,典型如巴南區(qū)界石組團S標準分區(qū)S58-1/01地塊,樓面價僅有4767元/平方米,較萬科在周邊拿下的同類地塊樓板價要低4%,按照周邊在售項目平均銷售價11700元/平方米來測算,地房比低至0.41,房地差近7000元/平方米,盈利空間十分可觀。
??即使是本場土拍中唯一溢價成交的北碚區(qū)蔡家地塊(樓板價7641元/平方米),按照周邊在售均價15000元/平方米來測算,地房比僅有51%,也能保持良好的盈利。
??單價最貴的地塊——觀音橋區(qū)H06-5/04地塊,該地被中海底價競得,樓面價13300元/平方米,該地位于觀音橋地王1.7公里處(中海在首輪集中土拍中競得,樓板價高達15307元/平方米)。對比兩地價格來看,本次土拍樓板價較地王價格下降了13%,而周邊的新房單價在20000元左右,地房比為67%,這也是本場土拍中地房比最高的地塊,依然能實現(xiàn)一定的盈余。
??表:重慶二輪集中土拍典型純宅地塊盈利情況(億元、元/平方米)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??注:由于部分用地設置初始的自持租賃,本表僅列舉了純宅地塊,結果為初步測算,實際盈利要結合地塊自身情況。??
??04
??民企參拍積極性下挫
??從已完成第二輪土拍的城市來看,國企和央企及有實力的房企拿地積極性更高,成交前20企業(yè)拿地金額總和已突破千億元,在第二輪集中供地含宅用地成交總額的比重達到60%。
??從重慶二輪集中土拍來看,成交的大部分地塊均是土地國企平臺“兜底”,此外,中海、中鐵二十局、葛洲壩等少數(shù)央企低價抄底。而民營企業(yè)參拍積極性明顯下挫,首輪土拍中表現(xiàn)積極的龍湖、融創(chuàng)等房企表現(xiàn)均不積極、甚至未參拍。
??實際上,就拿地成本來,雖然部分地塊起始樓板價較首輪略有提升,但由于大部分地塊底價成交,對比首輪成交樓板價來看,相當一部分地塊價格較之前有所下調,拿地成本明顯下降,盈利預期也將進一步提升,現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企可以適度補倉。
??圖:重慶第二輪集中土拍房企拍地情況
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??整體來看,在土拍全面升級的影響下,首輪土拍熱度最高的重慶第二次集中土拍市場也急速降溫,市場熱度降至“冰點”。
??預計在當前市場下行、緊資金的雙層壓力,企業(yè)愈發(fā)看中現(xiàn)金流管理,拿地積極性將受到影響,尤其是觸及紅線的房企大都“暫?!绷诵略鐾羶?,接下來土拍市場轉冷、底價成交將成為普遍現(xiàn)象,尤其是那些非熱點城市,地方國企平臺“兜底”的現(xiàn)象還會出現(xiàn)。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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