[克而瑞]快評 | 天津二輪土拍熱度如何？

??9月11日，為期兩天的天津第二輪集中土拍收官。此次集中供地，天津原計劃出讓61宗宅地，但19宗臨時中止出讓，因此僅有42宗地入市競拍，總供應建面較首輪明顯下滑，最終順利成交了40宗，總建面達415萬平方米，共攬金近330億元。在供地新規(guī)下，天津二輪集中土拍熱度如何？控地價成效是否顯著？

??供應變化：二輪土拍取消競自持

??但部分地塊含定量自持“硬性指標”

??與此前完成土拍的福州、青島和濟南一樣，天津二輪集中供地也較首輪發(fā)生了一些變化：

??1）第二批集中供應規(guī)?？s量：和首輪供地量相比，天津第二批集中供應量減少了16%，61宗地總建筑面積約606萬平方米。區(qū)域供應結構也有一定的變化，本次天津集中供地主力為濱海新區(qū)及遠郊五區(qū)，供應幅數(shù)占本次供地幅數(shù)的五成以上，而首次集中供應主力則為環(huán)城四區(qū)，供應質量有所下滑。

??2）土地競拍規(guī)則改變：此次集中土拍，天津采取了“限地價+搖號”的競拍模式，取消了競自持。

??3）溢價率上限下調至15%：同福州、青島一樣，天津此次供應地塊的溢價率上限也調整至15%以下，較首輪觸頂溢價率明顯下調。

??4）首次在地塊出讓條件中加入定量自持要求：為了滿足年度租賃用地供應要求，天津此次供應地塊中有18宗有定量自持租賃要求，占總體量的比例多在10%以下。其中，自持體量最大的地塊為津南區(qū)辛莊吉泰道南側地塊（津南（掛）2021-06），該項目需自持租賃住房建面為4.2萬平方米。

??熱度變化：土拍熱度明顯較首輪降溫

??40宗地平均溢價率僅0.6%

??和首輪集中土拍相比，天津第二輪集中土拍明顯降溫。雖然在禁馬甲及溢價率上限降至15%的影響下，天津本批次地塊成交溢價率必然會有所回落，但40宗地平均溢價率僅有0.6%，較首批集中成交地塊的溢價率大幅下降十個百分點。結合溢價成交地塊占比來看，40幅地中僅有9幅溢價成交，其中4幅地溢價率不足1%，而首批次集中成交地塊中超六成的地塊均以溢價成交，競拍熱度顯著下滑。

??值得注意的是，同此前土拍的福州、青島和濟南一樣，天津二輪土拍的流拍率也大幅上漲?？紤]開拍前臨時撤牌的19宗地，本次天津共計撤牌與流拍了21宗地，二輪流拍率高達34%，亦較首次大幅上漲。結合臨時中止地塊和流拍地塊的區(qū)位來看，多數(shù)地塊區(qū)位較為一般，且周邊庫存量較大，未來去化堪憂，典型如武清中心商務區(qū)板塊的21號地塊，項目周邊3公里內有15個在售或待售項目，總體量接近200萬平米。也有部分地塊是由于起拍地價較高或自持比例高而遭遇撤牌或流標，如流標的津武（掛）2021-31號地塊，其起拍價達6500元/平方米，比周邊首輪集中供地成交地塊的樓板價還要高出400元/平方米。

??盈利空間：多數(shù)地塊利潤空間較為充裕

??平均地房比低至0.42

??低熱度下，天津此輪集中供地利潤空間也有所釋放。剔除自持租賃體量較大的地塊后，結合周邊在售新房項目售價來看，成交地塊的平均地房比僅為0.42，較首批次成交地塊平均0.48的地房比進一步擴大；并且大部分地塊的實際可售地價與周邊房價的差距都在8000元/平方米以上，部分地塊的房地差甚至可達2萬元/平方米以上。由此來看，天津二輪集中成交大部分項目利潤空間較為可觀。

??以本輪成交樓板價超過1萬元/平方米的高價地為例，7宗地中僅有1幅地的地房比超過0.6，其余地塊的地房比都在0.4~0.6之間，包括本輪成交名義地價最高的南開區(qū)靈隱南里地塊（津南白（掛）2021-031號）。該地塊成交樓板價達3萬元/平方米，地塊位于南開中心區(qū)域，周邊多為高端改善住宅項目，平均售價接近6萬元/平方米，因此該項目的地房比僅有0.51，房地差也高達2.8萬元/平方米，利潤空間十分充足。

??總結：租賃住房成為十四五發(fā)展重點

??重點城市供應中租賃占比將會進一步提升

??與此前完成二輪土拍的福州、青島和濟南一樣，在供地新規(guī)的影響下，天津此次集中土拍熱度也較首輪明顯降低，近八成地塊以底價成交，原計劃供應的61宗地中有21幅地遭遇撤牌或流標，僅三宗小體量、低總價地塊觸頂搖號。不過，低熱度也使得天津此次成交地塊盈利空間明顯充裕，平均地房比低至0.42，九成以上的地塊房地差可以維持在8000元/平方米以上，包括靜海等遠郊房價較低的區(qū)域。從這種層面上來看，天津此次供地“控地價”成效較為明顯。

??值得注意的是，天津此次在集中出讓地塊中加入定量自持的“硬性指標”，結合已發(fā)布二輪集中供地公告的城市來看，這不是個例，包括此前完成土拍的無錫、福州，深圳、杭州、南京、合肥、重慶等城市均有此類硬性指標。

??事實上，自今年以來，租賃住房的發(fā)展步伐就明顯加快，下半年從中央到地方更是多次有政策出臺，住建部在8月底直接表態(tài)保障性租賃住房將是十四五發(fā)展重點，9月10日浙江住建廳提出擬要求本省人口凈流入大城市30%新房將成為保障性租賃住房。然而，除上海、北京等城市外，大部分城市供應的純租賃用地大多都慘遭撤牌或流拍，以商品宅地配建部分租賃的供應方式成為完成租賃用地供應計劃的首選。由此來看，長沙、鄭州、寧波等城市的二輪集中供地以及重點城市第三輪集中供地中，要求配建或自持保障性租賃的地塊比例還會進一步增多。