[克而瑞]多城二輪集中供地規(guī)則調整(2021年8月)

馬千里、周奇2021-09-13 17:25:04來源:克而瑞地產研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-09-13
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??2021年8月,受多個重點城市集中土拍延期影響,本月土地市場成交量價仍在低位運行。同時,在熱點三線跟進調整土拍規(guī)則的影響下,市場熱度也保持在低位運行,溢價率已經(jīng)降至2020年以來的最低點,流拍率更是連續(xù)三月走高,本月升至18%的高位。

??雖然成交量維持在低位,但此前中止土拍的城市重新掛牌二輪集中出讓地塊,北京、廣州、成都等7個城市也推出了第二批集中出讓地塊。同時,這些城市也跟進調整了二輪集中供地規(guī)則,如深圳、廣州等溢價率上限較高的城市紛紛降低了地塊溢價上限,福州、沈陽、天津等取消了競配建(自持),以進一步穩(wěn)定實際地價。

??供應走勢

??多城發(fā)布第二輪集中供地公告

??本月土地供應端迎來“井噴期”

??供應方面。包括此前中止掛牌的深圳、杭州和青島,本月共有10個重點城市發(fā)布了二輪集中出讓地塊公告,在此影響下,全國土地市場供應量環(huán)比大漲27%至26102萬平方米,同比亦有兩成的漲幅。各能級城市表現(xiàn)一致,掛牌量均呈增加之勢,其中近期供應明顯縮量的三四線城市本月土地掛牌量也有16%的漲幅。

??重點城市集中供地方面,8月份以來共有10個城市發(fā)布了第二批集中供地公告,其中深圳、杭州和青島均為重新掛牌,除青島重新掛牌幅數(shù)縮減了13幅外,深圳和杭州的重新掛牌量和此前無變化;北京、廣州、南京、合肥、武漢、成都和重慶等7個城市也于本月推出了二批次集中出讓地塊,除北京、合肥和成都的供應量較首批次增加外,其余4個城市二批次供應量均較首批有所減少。考慮前期延期的天津、濟南、福州、蘇州和沈陽等城市,下月將有11個城市進行二輪集中土拍。值得注意是,包括延期的天津、福州等城市,重點城市的二輪集中供地規(guī)則也較首輪明顯調整,調整方向也大致和此前坊間傳言的重點城市集中供應新要求相契合,包括單宗地塊溢價率不超過15%、取消競配建并以搖號、一次性報價、競品質等方式?jīng)Q定最終競得人、加強房企購地資格和購地資金審查等。在此影響下,重點城市拿地成本或將出現(xiàn)一定的下調。

1

??成交走勢

??多城土拍延期致成交規(guī)模低位運行

??平均地價亦同步環(huán)比走低

??成交方面,受多個重點城市集中土拍延期影響,全國土地市場成交規(guī)模較上月繼續(xù)下滑。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積達11769萬平方米,環(huán)比下降12%,同比降幅更是超過3成。分能級城市來看,各能級城市表現(xiàn)不一,除一線城市外,二、三線城市成交規(guī)模環(huán)比均明顯下滑,尤其是二線城市,由于重點城市無一集中拍地,因此其成交規(guī)模降幅尤為突出,環(huán)比降幅接近三成。重點城市集中拍地方面,本月僅無錫如期完成了二輪集中土拍;在溢價率上限進一步降低并以“限地價+搖號”方式競拍的影響下,無錫二輪土拍熱度較首輪明顯降低,供應的23宗共成功出讓22宗、流拍1宗,共攬金262億元,平均溢價率為4%。

??價格方面,受高價優(yōu)質宅地成交占比進一步下降影響,平均地價較上月進一步走低,8月份平均樓板價環(huán)比下降6%至2387元/平方米,同比也下降了12%。各能級城市本月成交地價也均不敵上月,其中一二線城市的平均地價因商辦成交占比仍維持在高位影響,環(huán)比進一步回落,和去年同期相比降幅也均在三成以上;在熱點城市土地側調控進一步深入的影響下,三四線城市平均地價環(huán)比也下降了6%,平均樓板價為2266元/平方米,已回落至二季度之前的水平,但和去年同期相比仍上漲了37%。

2

??市場熱度

??土拍規(guī)則全面升級

??溢價率創(chuàng)下2020年以下新低

??市場熱度方面。由于熱點城市進一步加強了溢價、地價的管控,加之優(yōu)質地塊成交占比明顯減少,因此本月溢價率較上月大幅下滑,環(huán)比減少5.4個百分點,降至8.1%,創(chuàng)下2020年以來的最低值。

??各能級城市表現(xiàn)一致,溢價率均呈下降趨勢,并且均降至10%以下。其中一線城市在無宅地出讓的情況下溢價率維持低位,本月平均溢價僅有0.7%;二線城市由于優(yōu)質地塊明顯減少,土拍熱度也明顯下滑,溢價率環(huán)比上月下降了11.2個百分點,降至7.1%;而作為成交主力的三四線城市,在熱點三四線城市紛紛升級競拍規(guī)則、強化地價、溢價率管控的影響下,溢價率連續(xù)多月走低,本月平均溢價率更是降至8.6%的低位。

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??土地流拍方面。由于多城集中土拍延期影響,本月商辦地塊占比占據(jù)高位,加之熱點三線城市優(yōu)質地塊入市比例也明顯減少,導致土地流拍現(xiàn)象較上月進一步加劇。以重點監(jiān)測的城市來看,本月土地流拍率環(huán)比上漲2個百分點增至18%,創(chuàng)下年內新高。值得注意的是,不僅是湛江、清遠等低熱城市有土地流拍,溫州、義烏、金華等二季度熱點城市甚至也有地塊因無人報名而流拍,合肥長豐、蚌埠等城市出現(xiàn)了未達底價而流拍的現(xiàn)象,政府預期與市場之間的分歧開始凸顯。

4

??2021年8月,土地市場供給側調控進一步深入,多個重點城市調整并升級了二輪集中土拍規(guī)則,熱點三四線城市也紛紛跟進,加強對地價、溢價率的管控。在此影響下,本月市場熱度仍然維持低位運行,地價、溢價率均環(huán)比下滑,如無錫、嘉興等本月有集中土拍的城市,平均溢價率均在較低水平,并較此前集中土拍熱度出現(xiàn)明顯下滑。由此來看,在供地規(guī)則持續(xù)升級的大背景下,土地市場整體熱度將維持在低位運行。不過,值得注意的是,雖然大部分集中土拍的重點城市取消了競配建,但大部分地塊出讓門檻反而卻進一步抬升,對拿地房企提出了更高的要求。對于財務指標健康、資金面寬裕的參拍企業(yè)而言,自身優(yōu)勢進一步放大。典型如本次土拍搖號的無錫,出讓23宗地塊中有多宗地有附加投資、引入產業(yè)、配建租賃等要求,實際拿地門檻反而較首次有所提升。再如此前不限地價的重慶,二輪出讓地塊中雖然溢價率上限均未超過15%,但多宗地均帶有初始配建租賃住房的要求,拿地門檻反而較首輪有所抬高。

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