[克而瑞]多城二輪集中供地規(guī)則調(diào)整（2021年8月）

??2021年8月，受多個重點城市集中土拍延期影響，本月土地市場成交量價仍在低位運行。同時，在熱點三線跟進調(diào)整土拍規(guī)則的影響下，市場熱度也保持在低位運行，溢價率已經(jīng)降至2020年以來的最低點，流拍率更是連續(xù)三月走高，本月升至18%的高位。

??雖然成交量維持在低位，但此前中止土拍的城市重新掛牌二輪集中出讓地塊，北京、廣州、成都等7個城市也推出了第二批集中出讓地塊。同時，這些城市也跟進調(diào)整了二輪集中供地規(guī)則，如深圳、廣州等溢價率上限較高的城市紛紛降低了地塊溢價上限，福州、沈陽、天津等取消了競配建（自持），以進一步穩(wěn)定實際地價。

??供應(yīng)走勢

??多城發(fā)布第二輪集中供地公告

??本月土地供應(yīng)端迎來“井噴期”

??供應(yīng)方面。包括此前中止掛牌的深圳、杭州和青島，本月共有10個重點城市發(fā)布了二輪集中出讓地塊公告，在此影響下，全國土地市場供應(yīng)量環(huán)比大漲27%至26102萬平方米，同比亦有兩成的漲幅。各能級城市表現(xiàn)一致，掛牌量均呈增加之勢，其中近期供應(yīng)明顯縮量的三四線城市本月土地掛牌量也有16%的漲幅。

??重點城市集中供地方面，8月份以來共有10個城市發(fā)布了第二批集中供地公告，其中深圳、杭州和青島均為重新掛牌，除青島重新掛牌幅數(shù)縮減了13幅外，深圳和杭州的重新掛牌量和此前無變化；北京、廣州、南京、合肥、武漢、成都和重慶等7個城市也于本月推出了二批次集中出讓地塊，除北京、合肥和成都的供應(yīng)量較首批次增加外，其余4個城市二批次供應(yīng)量均較首批有所減少?？紤]前期延期的天津、濟南、福州、蘇州和沈陽等城市，下月將有11個城市進行二輪集中土拍。值得注意是，包括延期的天津、福州等城市，重點城市的二輪集中供地規(guī)則也較首輪明顯調(diào)整，調(diào)整方向也大致和此前坊間傳言的重點城市集中供應(yīng)新要求相契合，包括單宗地塊溢價率不超過15%、取消競配建并以搖號、一次性報價、競品質(zhì)等方式?jīng)Q定最終競得人、加強房企購地資格和購地資金審查等。在此影響下，重點城市拿地成本或?qū)⒊霈F(xiàn)一定的下調(diào)。

??成交走勢

??多城土拍延期致成交規(guī)模低位運行

??平均地價亦同步環(huán)比走低

??成交方面，受多個重點城市集中土拍延期影響，全國土地市場成交規(guī)模較上月繼續(xù)下滑。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積達11769萬平方米，環(huán)比下降12%，同比降幅更是超過3成。分能級城市來看，各能級城市表現(xiàn)不一，除一線城市外，二、三線城市成交規(guī)模環(huán)比均明顯下滑，尤其是二線城市，由于重點城市無一集中拍地，因此其成交規(guī)模降幅尤為突出，環(huán)比降幅接近三成。重點城市集中拍地方面，本月僅無錫如期完成了二輪集中土拍；在溢價率上限進一步降低并以“限地價+搖號”方式競拍的影響下，無錫二輪土拍熱度較首輪明顯降低，供應(yīng)的23宗共成功出讓22宗、流拍1宗，共攬金262億元，平均溢價率為4%。

??價格方面，受高價優(yōu)質(zhì)宅地成交占比進一步下降影響，平均地價較上月進一步走低，8月份平均樓板價環(huán)比下降6%至2387元/平方米，同比也下降了12%。各能級城市本月成交地價也均不敵上月，其中一二線城市的平均地價因商辦成交占比仍維持在高位影響，環(huán)比進一步回落，和去年同期相比降幅也均在三成以上；在熱點城市土地側(cè)調(diào)控進一步深入的影響下，三四線城市平均地價環(huán)比也下降了6%，平均樓板價為2266元/平方米，已回落至二季度之前的水平，但和去年同期相比仍上漲了37%。

??市場熱度

??土拍規(guī)則全面升級

??溢價率創(chuàng)下2020年以下新低

??市場熱度方面。由于熱點城市進一步加強了溢價、地價的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯減少，因此本月溢價率較上月大幅下滑，環(huán)比減少5.4個百分點，降至8.1%，創(chuàng)下2020年以來的最低值。

??各能級城市表現(xiàn)一致，溢價率均呈下降趨勢，并且均降至10%以下。其中一線城市在無宅地出讓的情況下溢價率維持低位，本月平均溢價僅有0.7%；二線城市由于優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，土拍熱度也明顯下滑，溢價率環(huán)比上月下降了11.2個百分點，降至7.1%；而作為成交主力的三四線城市，在熱點三四線城市紛紛升級競拍規(guī)則、強化地價、溢價率管控的影響下，溢價率連續(xù)多月走低，本月平均溢價率更是降至8.6%的低位。

??土地流拍方面。由于多城集中土拍延期影響，本月商辦地塊占比占據(jù)高位，加之熱點三線城市優(yōu)質(zhì)地塊入市比例也明顯減少，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象較上月進一步加劇。以重點監(jiān)測的城市來看，本月土地流拍率環(huán)比上漲2個百分點增至18%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。值得注意的是，不僅是湛江、清遠等低熱城市有土地流拍，溫州、義烏、金華等二季度熱點城市甚至也有地塊因無人報名而流拍，合肥長豐、蚌埠等城市出現(xiàn)了未達底價而流拍的現(xiàn)象，政府預(yù)期與市場之間的分歧開始凸顯。

??2021年8月，土地市場供給側(cè)調(diào)控進一步深入，多個重點城市調(diào)整并升級了二輪集中土拍規(guī)則，熱點三四線城市也紛紛跟進，加強對地價、溢價率的管控。在此影響下，本月市場熱度仍然維持低位運行，地價、溢價率均環(huán)比下滑，如無錫、嘉興等本月有集中土拍的城市，平均溢價率均在較低水平，并較此前集中土拍熱度出現(xiàn)明顯下滑。由此來看，在供地規(guī)則持續(xù)升級的大背景下，土地市場整體熱度將維持在低位運行。不過，值得注意的是，雖然大部分集中土拍的重點城市取消了競配建，但大部分地塊出讓門檻反而卻進一步抬升，對拿地房企提出了更高的要求。對于財務(wù)指標健康、資金面寬裕的參拍企業(yè)而言，自身優(yōu)勢進一步放大。典型如本次土拍搖號的無錫，出讓23宗地塊中有多宗地有附加投資、引入產(chǎn)業(yè)、配建租賃等要求，實際拿地門檻反而較首次有所提升。再如此前不限地價的重慶，二輪出讓地塊中雖然溢價率上限均未超過15%，但多宗地均帶有初始配建租賃住房的要求，拿地門檻反而較首輪有所抬高。